Die Zinssätze könnten auf 2,75 % fallen: Sollten Sie eine Tracker-Hypothek aufnehmen?

Die Zinssätze sinken, sodass Hypothekennehmer, deren aktueller Vertrag bald ausläuft, vor einer Entscheidung stehen.

Die Mehrheit der Haushalte mit Hypothekendarlehen hat einen Festzins, wobei die meisten sich zwischen einer zweijährigen oder einer fünfjährigen Festzinslaufzeit entscheiden.

Von den 7,1 Millionen Haushalten, die derzeit einen Festzinsvertrag haben, müssen laut UK Finance im Laufe dieses Jahres rund 1,6 Millionen auf einen neuen Tarif umsteigen.

Darüber hinaus gibt es rund 540.000 Kreditnehmer, die den variablen Standardzinssatz ihrer Bank zahlen müssen. Das ist der Zinssatz, den die Kreditnehmer zahlen müssen, wenn ihr Festzinsvertrag ausläuft und sie nicht zu einem neuen wechseln.

Darüber hinaus gibt es 591.000 Haushalte mit Tracker-Hypotheken. Diese orientieren sich im Wesentlichen am Basiszinssatz der Bank of England zuzüglich eines Prozentsatzes. Beispiel: Basiszinssatz (4,25 Prozent) plus 0,5 Prozent ergibt einen Gesamtzinssatz von 4,75 Prozent.

Tracker-Hypotheken sind beliebt, weil manche ohne Vorfälligkeitsentschädigung auskommen und daher ohne Strafe abbezahlt oder abgeändert werden können.

Angesichts der allgemein erwarteten weiteren Zinssenkung in den kommenden zwölf Monaten gibt es möglicherweise auch immer mehr Argumente für die Wahl einer Tracker-Hypothek.

Gestern senkte die Bank of England zum vierten Mal seit August letzten Jahres den Leitzins .

Die Märkte prognostizieren derzeit drei weitere Senkungen der Zentralbank um jeweils 0,25 Prozentpunkte bis zum Jahresende. Dies könnte bedeuten, dass die Zinsen bis Weihnachten 3,5 Prozent erreichen.

Dies ist ein Marktkonsens, den viele teilen, obwohl einige meinen, dass der Leitzins sogar noch weiter oder schneller gesenkt werden könnte.

Analysten von Morgan Stanley prognostizieren, dass die Zinssätze in Großbritannien bis zum Jahresende 3,25 Prozent erreichen werden.

Die US-Bank prognostiziert, dass die Bank of England die Zinsen in den ersten Monaten des nächsten Jahres weiter senken wird. Im ersten Halbjahr 2026 dürften sie sich bei 2,75 Prozent einpendeln und dort auf absehbare Zeit verbleiben.

Analysten von Morgan Stanley gehen davon aus, dass die britische Wirtschaft in diesem Jahr in Schwierigkeiten geraten wird, was die Bank of England zu Maßnahmen und einer stärkeren Senkung der Zinsen zwingen wird.

Sie argumentieren, dass das geringere BIP-Wachstum durch einen Rückgang der verfügbaren Haushaltseinkommen noch verschärft werde.

Unterdessen prognostizieren Ökonomen von Oxford Economics, dass der Leitzins im Jahr 2027 schließlich auf 2,5 Prozent fallen wird und dort ihrer Einschätzung nach auch in den Jahren 2028 und 2029 verbleiben wird.

Sie gehen davon aus, dass die Zinssätze bis Dezember dieses Jahres auf 3,75 Prozent, im nächsten Jahr dann auf 3 Prozent und im Jahr 2027 schließlich auf 2,5 Prozent fallen werden.

Derzeit sind Tracker-Hypotheken teurer als Festzinsdarlehen, sodass Kreditnehmer in der Hoffnung auf höhere zukünftige Ersparnisse auf kurzfristige Ersparnisse verzichten müssen – und dies ist natürlich keineswegs garantiert.

Die niedrigsten Festzinsen für eine Umschuldung über fünf und zwei Jahre liegen derzeit bei jeweils 3,84 Prozent und werden von der Nationwide Building Society angeboten, allerdings ist dabei eine Gebühr von 1.495 £ zu entrichten.

Dieses Angebot steht Haushalten zur Verfügung, die eine Umschuldung vornehmen und in deren Eigenheim mindestens 40 Prozent Eigenkapital vorhanden sind.

Jemand, der eine Hypothek über 200.000 £ mit einer Laufzeit von 25 Jahren aufnimmt, muss mit dem Nationwide-Angebot mit monatlichen Kosten von 1.038 £ rechnen, die Gebühr von 1.495 £ nicht eingerechnet.

Santander bietet derzeit die besten Tracker-Angebote für Hypotheken mit mindestens 40 Prozent Eigenkapital an: ein Zweijahresvertrag mit 4,35 Prozent (Basiszinssatz plus 0,1 Prozent). Das Angebot ist mit einer Gebühr von 1.058 £ verbunden, es fallen jedoch keine Vorfälligkeitsentschädigungen an.

Jemand mit einer Hypothek von 200.000 £ und einer Rückzahlungsdauer von 25 Jahren müsste bei Santander zunächst mit einer monatlichen Rate von 1.095 £ rechnen.

Würden die Zinsen bis zum Jahresende jedoch auf 3,25 Prozent sinken, würde der Zinssatz natürlich auf 3,35 Prozent und die monatlichen Zahlungen auf 985 Pfund sinken.

Sollten die Analysten von Morgan Stanley Recht behalten und die Zinsen im ersten Halbjahr des nächsten Jahres auf 2,75 Prozent fallen, könnte die Lage bis Juni sogar noch besser sein.

Der Hypothekenzins wird auf 2,85 Prozent und die monatlichen Zahlungen auf 933 £ gefallen sein.

Sollte dies eintreten, könnten auch die verfügbaren Hypotheken mit festem Zinssatz niedriger sein, sodass sich jemand einen niedrigeren Zinssatz als heute sichern könnte.

Dies alles hängt jedoch davon ab, ob die Prognosen zutreffen. Allerlei Faktoren können diese Prognosen zunichte machen: eine wieder ansteigende Inflation, Handelszölle und Rezessionen, um nur einige zu nennen.

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Auch Prognosen sollten immer mit einer Prise Skepsis betrachtet werden.

Schließlich prognostizierten die Märkte Anfang letzten Jahres sechs oder sieben Zinssenkungen im Jahr 2024. Am Ende waren es nur zwei.

„Tracker sind eine Überlegung wert“, sagt Chris Sykes, Spezialist für Immobilienfinanzierung. „Festzinsen sind jedoch immer noch die mit Abstand beliebteste Wahl.“

„Tracker werden derzeit im Allgemeinen mit einem Aufschlag von etwa 0,5 bis 0,75 Prozent gegenüber vergleichbaren Festzinsen für zwei Jahre angeboten.“

„Die Frage, die sich jeder stellt, ist, wann dieser Tracker unter den Festzinssatz fallen würde und ob dies früh genug geschehen würde, um tatsächlich von dem Tracker zu profitieren.“

„Wenn es sechs Monate dauert, bis der Basispreis um 0,5 bis 0,75 Prozent sinkt, dann haben Sie sechs Monate lang eine Prämie bezahlt. Dann muss der Preis wieder darunter fallen, damit Sie in die Gewinnzone kommen.“

Letztendlich könnte es sich lohnen, dieses Risiko einzugehen, insbesondere für diejenigen, die die zusätzliche Flexibilität schätzen, die sich aus der Möglichkeit ergibt, das Hypothekenprodukt zu wechseln oder vorzeitig zurückzuzahlen, ohne dass Strafgebühren anfallen.

Aaron Strutt vom Maklerunternehmen Trinity Financial sagte: „Die meisten Kreditnehmer entscheiden sich für einen Tracker-Zinssatz, wenn sie eine flexible Hypothek ohne Vorfälligkeitsentschädigung wünschen, oft, weil sie sich durch den Verkauf ihrer Immobilie oder eine bevorstehende Änderung ihrer Finanzen, ihres Arbeitsplatzes oder ihrer Wohnsituation nicht binden möchten.“

„Halifax hat einen Zweijahreszinssatz, der dem Basiszinssatz zuzüglich 0,11 Prozent entspricht, und obwohl eine Bearbeitungsgebühr von 1.499 £ anfällt, fallen keine Gebühren für vorzeitige Rückzahlung an.“

„Der Zweijahres-Tracker von Santander liegt bei Hypotheken bis zu 1,5 Millionen Pfund um 0,1 Prozent über dem Basiszinssatz und es fallen auch keine Strafen für eine vorzeitige Kündigung an.“