Meine Mutter möchte eine Seniorenwohnung kaufen: Ist das eine schlechte Idee?
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Mein Vater ist vor einem Jahr gestorben, und meine Mutter möchte sich verkleinern. Ihr Gesundheitszustand ist nicht mehr so gut wie früher, und es fällt ihr zunehmend schwerer, den Haushalt zu führen.
Meine Mutter sucht online nach Immobilien und entdeckt immer wieder Seniorenwohnungen, die ihr gefallen. Manche davon sehen wunderschön aus.
Ich habe Bedenken, dass sie eine Seniorenwohnung kauft, kenne mich damit aber nicht so gut aus. Mein Bruder hat Horrorgeschichten über horrende Gebühren gelesen und ist davon überhaupt nicht begeistert.
Worauf sollte meine Mutter achten, wenn sie mit der Besichtigung von Seniorenwohnungen beginnt, und welche Fallstricke können auftreten?
Achtung: Bei Seniorenwohnungen gibt es einige wichtige Dinge zu beachten
Jane Denton von This is Money antwortet: „ Seniorenimmobilien richten sich an ältere Käufer und können in Form von Häusern, Wohnungen oder Bungalows angeboten werden.“
Der Kauf einer Seniorenwohnung kann eine attraktive Option sein. Oft gibt es eine Gemeinschaft vor Ort, verschiedene Einrichtungen und in manchen Fällen rund um die Uhr Hausmeister, Pflegepakete oder Sicherheitspersonal.
Sie haben jedoch Recht, vorsichtig zu sein.
Ihre Mutter muss darauf achten, dass sie am Ende nicht zu viel für eine Seniorenwohnung zahlt.
In manchen Fällen kann der Kaufpreis weit höher sein als für ein vergleichbares Haus auf dem freien Markt – und das, bevor Sie für die zusätzlichen Dienstleistungen bezahlen.
Bevor Ihre Mutter diesen Schritt wagt, sollte sie sich die Servicegebühren sehr genau ansehen.
Laut der Vergleichswebsite für Pflegeheime Lottie beträgt die durchschnittliche wöchentliche Servicegebühr für eine Seniorenresidenz 120,93 £, während die durchschnittliche monatliche Servicegebühr 523,99 £ beträgt. Je nach Ausstattung kann diese Gebühr deutlich höher ausfallen.
Die Nebenkosten steigen oft von Jahr zu Jahr. Bewohner können diese zwar bei der Hausverwaltung geltend machen, dies kann jedoch zeitaufwändig und stressig sein.
Die meisten Seniorenimmobilien werden als Pachtobjekte verkauft. Daher ist auch die Restlaufzeit des Pachtvertrags ein wichtiger Faktor. Eine kurze Pachtdauer kann den Wiederverkaufswert der Immobilie beeinträchtigen, und eine Verlängerung kann kostspielig sein.
Ihre Mutter muss außerdem auf mögliche Ausstiegs- oder Übertragungsgebühren achten, die später anfallen könnten. Aufgrund des begrenzten Käuferkreises sind Altersvorsorgeimmobilien zudem oft schwieriger zu verkaufen, und manche werden mit Verlust verkauft.
Ich habe zwei Anwälte nach ihrer Meinung zu Ihrer Frage gefragt.
Thom Wilkinson ist Partner bei Bishop & Sewell LLP
Thom Wilkinson, Partner bei Bishop & Sewell LLP, sagt: „ Spezialisierte Seniorenwohnungen sind eine relativ neue Ergänzung auf dem Wohnungsmarkt und in verschiedenen Formaten erhältlich.“
Da es sich bei allen um unterschiedliche Vereinbarungen und Mietverträge handelt, ist es für Sie von Vorteil, wenn Sie sich beim Kauf von dem Anwalt oder Notar beraten lassen, der Ihnen die Vor- und Nachteile klar erläutert.
In vielen Fällen können Seniorenwohnungen in gut geführten Wohnanlagen Menschen, die im Alter auf eine Verkleinerung ihrer Wohnsituation angewiesen sind, neben vielen Vorteilen auch eine angemessene Unterkunft bieten.
Hierzu können eine fertige Wohngemeinschaft, gepflegte und energieeffiziente Wohnungen in angemessener Größe in guter Lage und bei Bedarf Zugang zu Pflegeleistungen, Hausmeistern oder Betreuung gehören.
Allerdings sind derartige Dienste kostenpflichtig und für den Einzelnen nur insoweit wertvoll, als er sie benötigt oder nutzt.
Es gibt zwei Hauptnachteile, die Ihre Mutter berücksichtigen muss, nämlich die laufenden Kosten und die einfache Entsorgung.
Für die meisten Seniorenwohnungen wird eine Betriebskostenpauschale erhoben, um die Kosten aller Gemeinschaftsausgaben zu decken.
Die Höhe dieser Kosten wird normalerweise im Mietvertrag festgelegt und bei bestehenden Bauvorhaben sollte auch eine Gebührenhistorie mit der Höhe der bisherigen Ausgaben vorliegen, die überprüft werden kann.
Als Faustregel gilt jedoch: Je mehr Dienste angeboten werden, desto höher sind die Gebühren.
Die Servicegebühr kann laufend, beispielsweise halbjährlich oder jährlich, erhoben werden oder mit anfallenden Zinsen aufgelaufen und erst beim Verkauf der Immobilie zurückgezahlt werden. In jedem Fall handelt es sich um eine Cashflow-Überlegung.
Das andere große Problem ist die Frage, ob der Wiederverkauf überhaupt möglich ist. Manche Seniorenwohnungen müssen auf dem freien Markt weiterverkauft werden, während für andere spezielle Bestimmungen gelten, die entweder ein Vorkaufsrecht für den Eigentümer oder sogar die Rückgabe des Mietvertrags an den Eigentümer vorsehen.
Bei beiden Optionen kann es sein, dass der Verkäufer eine Zahlung leisten muss, die unter dem Betrag liegt, den der Verkäufer als Marktwert ansieht.
Auch bei einem Verkauf über den freien Markt muss berücksichtigt werden, dass der Kreis der möglichen Käufer aufgrund der Altersbeschränkungen nicht so groß ist.
Hinzu kommt, dass die zu verkaufende Wohnung, wenn sie sich in einem Neubaugebiet befindet, möglicherweise gleichzeitig mit einer neueren Bauphase zum Verkauf angeboten wird und im Vergleich dazu an Wert verliert.
Daher kann es sein, dass der Wert von Seniorenwohnungen im gleichen Zeitraum nicht in dem Maße steigt wie auf dem allgemeinen Immobilienmarkt.
Für den richtigen Käufer bietet diese Option zahlreiche Vorteile. Allerdings sind sowohl allgemein als auch bei jedem einzelnen Bauvorhaben und Pachtvertrag zahlreiche Aspekte zu berücksichtigen.
Stellen Sie sicher, dass Ihr Anwalt Ihnen die potenziellen Vorteile und Fallstricke der Immobilie sowie die Optionen beim Weiterverkauf erklärt.
Lisa Gibbs, Partnerin bei HCR Law, sagt: „ Seniorenwohnungen sind eine attraktive Option für ältere Menschen, aber es gibt mehrere Dinge zu bedenken, bevor man sich für einen Kauf entscheidet.“
Für manche Eigentümer oder ihre Familien war es anschließend schwierig, die Wohnungen zu verkaufen.
Überprüfen Sie zunächst die Laufzeit des Pachtvertrags. Ein kürzerer Pachtvertrag mit einer Restlaufzeit von weniger als 80 Jahren kann bedeuten, dass Sie beim Verkauf der Immobilie oder Ihrer Familie für die Verlängerung des Pachtvertrags zahlen müssen.
Bei einem typischen Mietvertrag für eine Seniorenwohnung muss der Käufer über 60 Jahre alt sein und jeder Lebensgefährte über 55 Jahre
Dabei müssen Sie zusätzlich zu den Anwaltskosten Ihres Anwalts und des Anwalts Ihres Vermieters eine Prämie an den Vermieter zahlen.
Der Prozess der Pachtverlängerung kann ebenfalls einige Wochen dauern und zu einer Verzögerung der Eigentumsübertragung beim Verkauf führen.
Zweitens: Fragen Sie nach der Höhe der Nebenkosten. Als Hauseigentümer zahlen Sie alle Nebenkosten, Rechnungen und Reparaturen, einschließlich Außendekoration und Fensterreinigung.
Ein Wohnungseigentümer muss außerdem einen anteiligen Beitrag zu den Nebenkosten des Gebäudes leisten. Dazu gehören die Gebäudeversicherung, die Reinigung der Gemeinschaftsbereiche und die Bereitstellung gemeinschaftlicher Einrichtungen wie beispielsweise Essbereiche.
Diese Kosten variieren je nach Projekt und können zwischen 1.200 und über 4.000 £ pro Jahr liegen. Eine Servicegebühr ist kein konstanter Betrag und kann von Jahr zu Jahr steigen.
Achten Sie auch auf Altersbeschränkungen. Die meisten Mietverträge für Senioren sehen vor, dass der Käufer oder der dauerhafte Bewohner älter als 55 oder 60 Jahre sein muss. Oftmals wird auch die Fähigkeit des Käufers vorausgesetzt, selbstständig zu leben.
Darüber hinaus muss das Alter der Mitbewohner den Anforderungen des Vermieters entsprechen. Bei einem typischen Mietvertrag für eine Seniorenwohnung muss der Käufer über 60 Jahre und die Mitbewohner über 55 Jahre alt sein.
Auch wenn der Wohnblock erst vor kurzem gebaut wurde, sollten Sie unbedingt eine Untersuchung durchführen lassen. So lässt sich feststellen, ob es in der darüber liegenden Wohnung zu einem Wassereinbruch gekommen ist.
Sie sollten sich auch zum Wiederverkaufswert beraten lassen und fragen, ob es Belege dafür gibt, dass der Wert der Wohnungen im Block im Laufe der Zeit stabil geblieben ist.
Bitten Sie abschließend darum, die neueste Brandrisikobewertung und etwaige EWS1-Berichte zur Verkleidung vorzulegen.
Es ist wichtig, sicherzustellen, dass der Block aus brandschutztechnischer Sicht gut verwaltet wird. Gegebenenfalls muss Ihre Mutter sicherstellen, dass der Vermieter alle erforderlichen Verkleidungs- oder Balkonsanierungsarbeiten durchgeführt hat.
Sollten Sanierungsarbeiten noch nicht durchgeführt werden, muss Ihre Mutter möglicherweise später anteilige Kosten dafür tragen, was sehr teuer werden kann. Lassen Sie alle Details von einem Anwalt prüfen.
Kreditnehmer, die eine Hypothek benötigen, weil ihr aktueller Festzinsvertrag ausläuft oder sie ein Haus kaufen, sollten ihre Optionen so schnell wie möglich prüfen.
Auch Vermieter von Mietimmobilien sollten so schnell wie möglich handeln.
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Was passiert, wenn ich eine Umschuldung vornehmen muss?
Kreditnehmer sollten die Zinssätze vergleichen, mit einem Hypothekenmakler sprechen und bereit sein, Maßnahmen zu ergreifen.
Hausbesitzer können sich sechs bis neun Monate im Voraus einen neuen Vertrag sichern, oft ohne dass sie dazu verpflichtet sind.
Bei den meisten Hypothekenverträgen können Gebühren zusätzlich zum Kredit erhoben werden. So können sich Kreditnehmer einen Zinssatz sichern, ohne teure Bearbeitungsgebühren zahlen zu müssen.
Bedenken Sie, dass in diesem Fall und wenn die Gebühr nicht bei Abschluss beglichen wird, über die gesamte Laufzeit des Darlehens Zinsen auf den Gebührenbetrag gezahlt werden. Dies ist also möglicherweise nicht für jeden die beste Option.
Was ist, wenn ich ein Haus kaufe?
Wer einen Hauskaufvertrag abgeschlossen hat, sollte sich außerdem so schnell wie möglich um die Sicherung der Raten bemühen, damit er genau weiß, wie hoch seine monatlichen Zahlungen sein werden.
Käufer sollten eine Übernahme vermeiden und sich bewusst sein, dass die Immobilienpreise fallen können, da höhere Hypothekenzinsen die Kreditwürdigkeit und Kaufkraft der Menschen einschränken.
Was ist mit Vermietern von Mietobjekten?
Vermieter von Mietimmobilien mit tilgungsfreien Hypotheken müssen mit einem stärkeren Anstieg der monatlichen Kosten rechnen als Eigenheimbesitzer mit Hypotheken für Wohnimmobilien.
Daher ist eine rechtzeitige Umschuldung unerlässlich. Unser Partner L&C kann Ihnen auch bei Buy-to-let-Hypotheken behilflich sein.
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