¿Qué impuestos adicionales pagas si tienes dos viviendas en España?

En España es habitual que las familias posean dos propiedades: un apartamento o casa en alguna ciudad y una segunda residencia en la costa o en un pueblo rural del interior que pertenece a sus antepasados.

Estas segundas residencias se utilizan de forma muy similar a como los extranjeros tienen segundas residencias en España: para vacaciones.

Con veranos cada vez más calurosos en España y negocios cerrando durante gran parte de agosto, es una perspectiva atractiva si puedes permitírtelo.

También existe el atractivo de comprar una segunda vivienda con fines de inversión, ya que muchas ciudades españolas se están volviendo más populares entre otros extranjeros y nómadas digitales.

Pero, además del coste inicial de su segunda vivienda, ¿cuánto más pagará en impuestos por tener una segunda propiedad en España?

Según Banco Sabadell, al comprar una segunda vivienda en España se deben pagar diversas tasas e impuestos. Entre ellos se incluyen:

El certificado notarial – Aproximadamente 200€.

IVA: Si la vivienda es nueva, se debe pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que se fija en el 10 % del valor. Esto se aplica en toda España, excepto en Canarias, donde se aplica el Impuesto General Indirecto (IGIC) de Canarias, que es del 6,5 %.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD ): En el caso de viviendas de segunda mano, se debe pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este varía según la región de España donde se adquiera la propiedad y puede oscilar entre el 0,5 % y el 1,5 %.

Impuesto ITP : También deberá pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Su importe y las normas aplicables dependen de la región donde se ubica la propiedad. Suele oscilar entre el 4 % y el 10 % del precio de la propiedad.

Registro de la Propiedad – Entre 600 y 1.000€.

Honorarios de agencia : Solo se pagan en algunos casos si contrata a un agente para que le ayude a buscar una propiedad. Suelen rondar los 300 €.

Si solicita una hipoteca para su segunda vivienda también habrá costos adicionales involucrados, incluidos:

Comisión del préstamo hipotecario : cuesta entre el 0,1 y el 2 por ciento del capital prestado, pero solo la cobran algunos bancos, no todos.

Tasación de vivienda – Entre 300 y 500 €

Copia de la escritura de hipoteca – Entre 0,60€ y 1€ por página.

Negociación de financiación hipotecaria - Tenga en cuenta que con las segundas viviendas , la mayoría de los bancos españoles no ofrecerán la misma financiación del 90 o 80 por ciento que con una primera residencia, y es más probable que ofrezcan el 60 o 70 por ciento.

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Impuesto sobre la renta y otros impuestos regulares

Una vez que haya comprado su segunda propiedad en España, habrá varios impuestos más que tendrá que pagar anualmente o incluso trimestralmente, dependiendo de para qué la utilice.

Solo para ti: En primer lugar, si usas tu segunda vivienda exclusivamente para ti y tu familia, debes declararla como inmueble no destinado a actividades económicas, es decir, no alquilado a turistas ni similares. En este caso, pagarás el 2% de su valor catastral. Este valor catastral se calcula en función del principal impuesto que grava a los propietarios de viviendas, el IBI o Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI ) . El importe del IBI lo determina el ayuntamiento donde se ubica la propiedad, y puede haber grandes diferencias entre municipios. El IBI sobre bienes inmuebles urbanos debe estar entre el 0,4 % y el 1,1 % del valor de la propiedad, aunque puede llegar hasta el 1,3 % en capitales de provincia con más servicios. Este impuesto se paga independientemente de si se alquila o no.

Gastos de comunidad - Si tu segunda residencia está en un complejo o edificio de viviendas, tendrás que añadir los gastos de comunidad a tu lista de gastos mensuales.

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Para alquilar – Si compraste tu segunda vivienda como inversión y la alquilas, deberás declarar los ingresos obtenidos, menos los gastos deducibles, como los gastos de comunidad, los seguros o el coste de las reparaciones de la vivienda.

En España, los ingresos por alquiler de vivienda se consideran ganancias de capital inmobiliarias. Si el inquilino utiliza la vivienda como residencia habitual, el arrendador puede aplicar una deducción del 60% a la renta neta.

Si, por ejemplo, alquilas tu segunda vivienda de forma temporal a turistas y no la utilizas, no podrás aplicar la deducción del 60%.

También se espera que pague impuestos sobre cualquier ingreso generado por esto y será tratado como un negocio.

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¿Existen gastos deducibles al comprar una segunda vivienda en España?

Al comprar una segunda vivienda en España, hay ciertos gastos que pueden considerarse deducibles fiscalmente.

Los intereses hipotecarios son uno de los principales gastos deducibles, ya que pueden deducirse de la base imponible del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en determinadas circunstancias.

Asimismo, también podrán considerarse deducibles los gastos relacionados con la formalización del préstamo hipotecario, como las comisiones bancarias.

Además, los gastos notariales y registrales relacionados con la compra de una segunda vivienda son deducibles en el impuesto sobre la renta de las personas físicas.

Por otro lado, los impuestos pagados en la adquisición del inmueble, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA, no son directamente deducibles, pero sí pueden tenerse en cuenta a la hora de calcular el valor de adquisición y las posibles plusvalías futuras.

En conclusión, antes de comprar la segunda casa en España es importante hacer todos los cálculos y determinar si es financieramente viable.

Pregúntate si vale la pena. ¿Le darás a esa segunda vivienda el mismo uso que crees o alojarte en un Airbnb de vez en cuando cubrirá tus necesidades? ¿Ganarás lo suficiente si la alquilas o te costará más de lo que genera?