Las viviendas que requieren registro son una carga para los gobiernos locales. Los polacos construyen primero y luego quieren una carretera.

• La construcción de viviendas bajo demanda, que no están sujetas a una estricta supervisión regulatoria, supone una carga financiera cada vez mayor para los municipios. «Actualmente, los residentes construyen viviendas bajo demanda a 2 km del pueblo y esperan que el municipio construya una carretera, proporcione banda ancha y transporte a sus hijos a la escuela», afirma Marek Wójcik, experto legislativo de la Asociación de Ciudades Polacas y cosecretario de la Comisión Conjunta de Gobierno y Gobierno Local.
• Desde una perspectiva legal, un municipio no tiene la obligación absoluta de construir infraestructura técnica o vial para cada nuevo desarrollo residencial. Los residentes que construyen fuera de zonas densamente urbanizadas a menudo se enfrentan a limitaciones derivadas de la falta de infraestructura, subraya la asesora legal Katarzyna Rucińska, del bufete Chowaniec.
• Los expertos señalan, sin embargo, que en el caso de construcción de viviendas sobre la base de una notificación, no hay libertad: estas inversiones deben ser coherentes con las disposiciones del plan de desarrollo local y, en ausencia de un plan, con la decisión sobre las condiciones de desarrollo.
• - Al decidir sobre la emisión de un "wuzetka", el municipio tiene la facultad de ampliar o reducir el área analizada, pero no está obligado a hacerlo, - enfatiza la asesora jurídica Kinga Grzelak del bufete de abogados RPMS.
• Se pretende frenar la expansión urbanística mediante la reforma urbanística y los planes generales, que cada municipio debe adoptar antes de finales de junio de 2026. «La reforma urbanística, aprobada mediante enmienda en septiembre de 2023, tiene como objetivo organizar el espacio», afirma la abogada Aneta Fornalik, del bufete Sowisło Topolewski.

Actualmente, los residentes a veces construyen casas a 2 km de un pueblo a petición suya y esperan que el municipio construya una carretera, proporcione banda ancha y transporte escolar a los niños . Dado que la construcción de infraestructura para viviendas individuales no contribuye a la eficiencia de los municipios, los gobiernos locales se enfrentan a decisiones que limitan la posibilidad de construir dichas viviendas, afirma Marek Wójcik, experto legislativo de la Asociación de Ciudades Polacas y cosecretario de la Comisión Conjunta de Gobierno y Gobierno Local.

Las viviendas con registro tienen un procedimiento más sencillo que las que requieren permiso de construcción. La oficina del distrito controla este trámite, pero el municipio tiene la facultad de influir en si la construcción afectará la expansión urbana, ya que es el municipio quien emite el permiso de planificación con antelación. Por lo tanto, el municipio determina la ubicación del desarrollo en la fase de solicitud del permiso de planificación para una vivienda con registro y, basándose en indicadores específicos, decide si concede el permiso.

- afirma la asesora legal Kinga Grzelak del bufete de abogados RPMS.

La asesora jurídica Katarzyna Rucińska del bufete de abogados Chowaniec señala que el gobierno local no está obligado a cumplir siempre las expectativas de los habitantes.

Desde una perspectiva legal, un municipio no tiene la obligación absoluta de construir infraestructura técnica o vial para cada nuevo desarrollo residencial. Las responsabilidades de los gobiernos locales en materia de transporte público, educación y gestión del agua y el alcantarillado son, por supuesto, legales, pero esto no implica automáticamente la expansión de los servicios y las redes en todos los casos. En la práctica, los residentes que construyen fuera de zonas densamente urbanizadas a menudo deben considerar las limitaciones derivadas de la falta de infraestructura.

- destaca la asesora jurídica Katarzyna Rucińska.

Los gobiernos locales pronto contarán con una herramienta para limitar la expansión del desarrollo: un plan general, que deberán adoptar antes de fines de junio de 2026. Este documento reemplazará al estudio actual y será la base para emitir decisiones sobre las condiciones de desarrollo.

La idea de la planificación espacial es evitar una dispersión excesiva del desarrollo para que los municipios puedan planificar la infraestructura que lo acompaña, incluida la comunicación y el alcantarillado.

—dice la abogada Aneta Fornalik, del bufete Sowisło Topolewski. « La reforma de la planificación territorial, modificada en septiembre de 2023, también busca organizar el espacio . Al designar zonas en el plan general que permitan el desarrollo de acuerdo con esta modificación, el municipio también estará obligado a planificar el área circundante y la infraestructura», añade.

«La localización de nuevos desarrollos estará mucho más controlada y los municipios contarán con herramientas reales para gestionar sus territorios. Si se implementa eficazmente, esta reforma debería reducir el problema de la excesiva dispersión del desarrollo y los consiguientes costes sociales y de infraestructura», subraya la asesora jurídica Katarzyna Rucińska.

Destaca que, debido a la situación legal actual y a la conciencia de los cambios venideros , muchas oficinas emiten decisiones de desarrollo con mayor cautela, especialmente en ubicaciones alejadas de los edificios e infraestructuras existentes . «Las denegaciones suelen deberse a la falta de un buen vecindario o a un acceso insuficiente a una vía pública», señala la abogada Katarzyna Rucińska.

Un tema controvertido en la planificación territorial se refiere a las viviendas construidas únicamente mediante notificación , pero sin permiso de obra. Este procedimiento simplificado, que no requiere la contratación de un director de obra ni el mantenimiento de un registro de obra, y que permite la emisión del permiso de obra en un plazo de 21 días si no existe un plan urbanístico local, está disponible para viviendas de hasta 70 metros cuadrados.

Es un mito que se puedan construir viviendas "donde se quiera" con base en una notificación. La opción de construir con notificación no implica libertad para elegir la ubicación de la inversión. Tanto las inversiones basadas en un permiso de construcción como las implementadas mediante notificación deben cumplir con las disposiciones del plan urbanístico local y, en ausencia de plan, con la decisión sobre las condiciones de desarrollo. Por lo tanto, en lugares aislados, por ejemplo, será necesario solicitar un permiso (wuzetka) antes de comenzar la construcción.

- explica la abogada Katarzyna Rucińska.

De acuerdo con la Ley de Ordenación del Territorio y Desarrollo , se puede emitir un "wuzetka" cuando la parcela tiene acceso directo a una vía pública, está desarrollada o está planificada (en relación con el agua y la electricidad), la parcela no requiere cambiar el uso previsto de tierra agrícola o forestal a tierra edificable, y el área no está cubierta por regulaciones de conservación o protección de monumentos que impidan el desarrollo.

La abogada Rucińska explica que en la práctica esto significa que la construcción no se puede llevar a cabo legalmente en un lugar aleatorio, incluso sin estar cerca de edificios similares o sin cumplir criterios de planificación específicos .

Las oficinas verifican estas circunstancias y, de ser necesario, se niegan a emitir una decisión o suspenden la inversión. El procedimiento de notificación se simplifica, pero esto no implica una falta de control administrativo.

- dice la asesora jurídica Katarzyna Rucińska.

La asesora jurídica Kinga Grzelak señala que cada condición de desarrollo requiere un análisis por parte de un urbanista , quien verifica si en las inmediaciones del terreno existe algún desarrollo al que se pueda hacer referencia y con base en el cual se puedan establecer los parámetros.

Con base en el ancho del frente de la parcela, el municipio determina el triple de este ancho alrededor del área y analiza si existen edificaciones similares en las cercanías. Si se cumplen los requisitos legales, se debe emitir un permiso de zonificación.

- dice la asesora jurídica Kinga Grzelak y añade: - Si no hay otras casas cercanas a las que se pueda hacer referencia, en tal situación no se debería emitir una decisión sobre las condiciones de desarrollo .

Según la normativa vigente, el municipio también tiene la facultad de ampliar el área en revisión, lo que podría permitir al inversionista obtener permisos de desarrollo . "El municipio tiene la facultad de ampliar o reducir el área en revisión, pero no está obligado a hacerlo", enfatiza la asesora legal Kinga Grzelak.

Además, al otorgar un permiso de planificación , el municipio está obligado a analizar si el inversor tiene acceso a agua, electricidad y otros servicios públicos. De no ser así, los municipios suelen solicitarle los resultados de pruebas para determinar si hay agua en el suelo y si se puede excavar un pozo.

La notificación es una forma de simplificación procesal que no exime al inversor de la obligación de elaborar un proyecto de construcción ni de cumplir todos los requisitos de planificación.

La asesora jurídica Katarzyna Rucińska enfatiza que, en su opinión, no es necesario abandonar la opción de construir tras la notificación . «El problema no es la forma jurídica, sino la dispersión del desarrollo resultante de la falta de una planificación territorial eficaz, especialmente en zonas donde no se aplican los planes locales», explica.

La abogada Aneta Fornalik enfatiza que construir una casa con permiso requiere, en última instancia, una decisión urbanística (cuando no existe un plan urbanístico local vigente), pero esto generó dudas . Añade que, en la práctica, los proyectos con permiso no están sujetos a la revisión de las autoridades de arquitectura y construcción para verificar su cumplimiento con los requisitos urbanísticos y, por lo tanto, eluden los trámites administrativos.

El staroste analiza las disposiciones aplicables del Código de Edificación, mientras que los funcionarios municipales analizan la Ley de Ordenación del Territorio y Desarrollo Urbano al respecto. Dado que estas autoridades no interpretan estas leyes en conjunto, interpretan la posibilidad de construir una vivienda de forma diferente. En consecuencia, el staroste a veces considera erróneamente que la inversión es coherente con el plan de desarrollo local.

—enfatiza la abogada Aneta Fornalik, y añade: —Tenemos regulaciones bien elaboradas, pero es importante que las autoridades las apliquen de manera uniforme . No siempre se trata de mejorar las regulaciones; a veces, la solución a los problemas puede ser simplemente un cambio en la forma en que se aplican.

La modificación de 2023 a la Ley de Planificación y Desarrollo Territorial aclara qué inversiones no requieren obtener una decisión sobre las condiciones de desarrollo.

La estipulación explícita de que cualquier cambio en el uso del suelo requiere la obtención de una decisión de zonificación es un cambio significativo que simplifica la normativa. Esta normativa, vigente desde 2023, enfatiza la estrecha relación entre la construcción de inversiones y los requisitos de planificación. Si bien anteriormente estaba vigente el requisito de cumplir con la normativa de zonificación, no se estipulaba explícitamente. El requisito de mantener la conformidad de la inversión con el plan de zonificación local siempre ha sido obligatorio, pero esta evaluación varía.

- destaca la abogada Aneta Fornalik.