Verificación de inquilinos: El Gobierno lanza una ofensiva de regulaciones de vivienda

• Se exigirá la verificación de ingresos a todos los inquilinos de viviendas municipales. El gobierno también quiere abolir la sucesión automática de los contratos de arrendamiento de viviendas municipales. Esto busca frenar el proceso de apropiación de recursos municipales por parte de personas adineradas.
• El viceministro de Desarrollo y Tecnología, Tomasz Lewandowski, también anuncia la supresión de la posibilidad de vender viviendas municipales con descuento.
• Otra cosa es el trabajo sobre el registro central de viviendas y la regulación de los alquileres a corto plazo y el impuesto sobre las viviendas vacantes. "Existe la posibilidad de un acuerdo suprapolítico sobre temas relacionados con la política de vivienda", cree el viceministro Lewandowski.

En junio, conoceremos los supuestos del proyecto de ley que impone a los gobiernos locales la obligación de verificar los ingresos de todos los inquilinos municipales. La nueva ley introducirá cambios en la Ley de Propiedad de Locales, la Ley de Protección de los Derechos de los Inquilinos y la Ley de Subsidios de Vivienda. ¿Por qué se realiza dicha verificación?

Tomasz Lewandowski, Viceministro de Desarrollo y Tecnología: Actualmente, los municipios no verifican quiénes ocupan viviendas sociales porque carecen de los recursos necesarios. Queremos proporcionárselas porque el problema es grave. Recientemente, una emisora ​​difundió una situación impactante: un subalcalde de una provincia, con un nivel de ingresos bastante alto, vive en una vivienda social y paga muy poco por ella.

Llevamos varios meses trabajando en este proyecto, discutiendo estas soluciones con ciudades, municipios y la comisión de vivienda de la Asociación de Ciudades Polacas.

En primer lugar, queremos dar a los municipios la posibilidad de verificar los ingresos de todos los contratos de arrendamiento, no sólo de los celebrados después del 21 de abril de 2019, como ocurre actualmente, porque la disposición actualmente vigente no soluciona el problema.

En segundo lugar, se introdujo entonces una disposición que establecía que dicha verificación de ingresos no debía realizarse con una frecuencia mayor a dos años y medio, pero sin la obligación del municipio de realizarla. El municipio podría incluir en su programa de gestión de recursos de vivienda la verificación cada 10 o 50 años. O simplemente no realizar dichas verificaciones. Actualmente, se propone que la verificación sea obligatoria para el municipio y se realice al menos cada cinco años.

Un tema aparte en cuanto a la verificación de ingresos es la cuestión de la filosofía de este cambio. Porque, o bien aumentamos el alquiler para expulsar a la persona más adinerada del fondo común, o bien consideramos rescindir el contrato. O bien no perjudicamos a nadie por empezar a ganar más, sino que le permitimos pagar un alquiler cercano al de mercado. Esta filosofía me resulta más cercana. En el caso de que alguien entrara en el fondo común municipal e incurriera en gastos significativos de renovación, que deberían ser responsabilidad del gobierno local, será posible compensar los gastos con el aumento del alquiler .

También queremos eliminar la sucesión automática de los contratos de arrendamiento del parque municipal prevista en la normativa vigente. Actualmente, la residencia permanente con un progenitor o cónyuge con contrato de arrendamiento municipal garantiza que, al fallecer, se establezca automáticamente una relación de arrendamiento. El municipio no tiene influencia en esto, y las viviendas suelen pasar automáticamente a manos de personas con un alto nivel adquisitivo. El cambio previsto eliminará este automatismo.

Una persona que convive con una persona con derecho a vivienda municipal podrá solicitar a la municipalidad la firma de un contrato de arrendamiento tras su fallecimiento, pero, al igual que todos los demás ciudadanos, se verificarán sus ingresos y patrimonio. Este es el caso actual de los nietos que viven con sus abuelos.

También habrá otras regulaciones relacionadas con la verificación de la propiedad . Hoy, se presenta una declaración indicando que no se tiene derecho a un piso en la comuna donde se solicita o en una comuna cercana, pero no se habla de una vivienda unifamiliar. Si alguien tiene una vivienda unifamiliar, esto no es un obstáculo. Estamos resolviendo esto y proporcionando a las comunas las herramientas para verificar dicha situación de propiedad. Si alguien tiene una vivienda unifamiliar, esto es motivo para denegarle el piso y, en caso de que este se prolongue, para rescindir el contrato de arrendamiento de un piso municipal.

En términos de inversión, las promotoras dominan el mercado inmobiliario polaco, y solo una fracción de lo que se construye es inversión social municipal. Dados los escasos recursos municipales y del TBS (estimados en unos 780.000 apartamentos, en comparación con los casi 16 millones de apartamentos en Polonia), un problema adicional es que los municipios están vendiendo activos que ya poseen, incluso con un descuento del 95 %. ¿Tiene el gobierno alguna idea de cómo detener esto?

Hay un proyecto de ley de la izquierda en el parlamento sobre este asunto. Si no se aprueba, lo presentaremos de nuevo al gobierno en uno de los proyectos que mencioné. Este proyecto de ley elimina el derecho a vender viviendas municipales con descuento en la Ley de Gestión Inmobiliaria.

Entraría en vigor el 1 de enero de 2027, por lo que los procesos ya iniciados siguen en curso. No tenemos intención de dificultar que los municipios resuelvan ciertas situaciones, pero nos encontramos en un punto de desarrollo económico y civilizatorio en el que ya no se justifica seguir vendiendo activos municipales con descuento.

Si el gobierno local decide que desde el punto de vista de la eficacia de la gestión de ese inmueble, desde el punto de vista de los costes que tendría que incurrir, por ejemplo, para la modernización de los edificios, es racional vender un edificio determinado, dejar que lo haga, pero sin descuentos, y que destine los fondos obtenidos a nuevas viviendas.

¿Y qué decir de proyectos tan populares como "Mieszkanie za remont"? Hay colas en Cracovia, y también son muy populares en Poznań.

Sería posible. Toda la dirección de los cambios en la gestión de los recursos municipales de vivienda tiene como objetivo dotar a los gobiernos locales de múltiples instrumentos, brindándoles la oportunidad de implementar esta política de vivienda de forma inteligente, recurriendo a diversas formas de apoyo a la vivienda.

En la ley que he mencionado, introducimos, por ejemplo, la posibilidad de que el municipio alquile hasta el 20 por ciento de los locales en bloques de pisos de nueva construcción y casas de vecindad modernizadas en condiciones de mercado.

Esta flexibilidad, en primer lugar, proporcionará a la comuna fondos adicionales que podrá destinar a renovaciones y nuevas inversiones, y en segundo lugar, introduce una sociedad mixta. No solo tendremos inquilinos municipales, sino también inquilinos de mercado. Además, los residentes de la comuna verán que la política de vivienda de la comuna puede incluirlos, ya que tendrán un contrato de arrendamiento permanente por tiempo indefinido en una vivienda donde podrán vivir hasta su fallecimiento. Y contarán con un arrendador público y confiable.

Los principios de financiación de la vivienda social y municipal, en los que estamos trabajando actualmente, están impulsando la actividad de los gobiernos locales y utilizando diversas herramientas legales ya disponibles. Ya hemos completado el proyecto de ley sobre este tema y en la primera quincena de julio estaremos listos para presentarlo al gobierno.

Queremos lograrlo priorizando las solicitudes de apoyo no reembolsable para nuevos edificios y locales para los municipios que, por ejemplo, adquieran viviendas a través de agencias de alquiler social, implementen proyectos en el marco de planes integrados de inversión o adquieran locales, por ejemplo, mediante la fórmula de vivienda por terreno. La idea es que los gobiernos locales sean más activos que antes e implementen una política de vivienda orientada a la adquisición de viviendas, no solo de viviendas nuevas, sino también de viviendas privadas en el marco de agencias de alquiler social.

Cuando se habla de mezcla social, probablemente también se esté hablando de disipar el misterio de qué es la vivienda municipal y a quién va dirigida.

En 2016, cuando asumí el cargo de teniente de alcalde, iniciamos cambios en Poznań con una amplia campaña publicitaria para mostrar a quiénes se dirigen las viviendas municipales y sociales. Numerosos anuncios, vallas publicitarias y luces de la ciudad mostraban quiénes se alojaban en el parque de viviendas municipal. Lamentablemente, la investigación demostró que se trataba de viviendas para personas de bajos recursos, a menudo descritas por los encuestados como "patológicos, alcohólicos y taimados". Mostramos cómo es realmente, para quién es, cuáles son las ventajas y los beneficios de vivir en el parque de viviendas municipal. Queríamos crear programas de vivienda para todos los grupos de ingresos y edades.

Desarrollar un programa, gastando grandes cantidades de dinero del presupuesto municipal o estatal sin una narrativa sólida de que estos apartamentos no son, contrariamente a la opinión popular, para sabelotodos y marginados, sino para absolutamente todos los que no sueñan con un préstamo a 30 años, no funcionará. Guiado por esta experiencia del gobierno local, creo que también deberíamos proclamar con fuerza en el gobierno que la vivienda social es para las personas económicamente más vulnerables, así como para otros inquilinos que sueñan con un alquiler asequible y un contrato de arrendamiento estable.

¿Qué porcentaje de viviendas en alquiler debería haber en Polonia y desde qué perspectiva lo ve?

Sería un gran éxito si pudiéramos entregar alrededor de 20 mil apartamentos nuevos al año . Me refiero a los recursos generados por los gobiernos locales, las empresas municipales, las empresas de servicios públicos, las cooperativas de vivienda social y, cabe destacar, también las cooperativas de vivienda. Quizás este fondo podría ser unos miles mayor si incluyéramos los edificios vacíos renovados y los apartamentos del mercado en el marco de las agencias de alquiler social.

En Polonia se construyen anualmente unos 200.000 apartamentos nuevos . Gran parte de ellos son apartamentos en casas unifamiliares, casas adosadas y casas adosadas. Unos 130.000 se construyen en edificios multifamiliares. Por lo tanto, si se construyeran unos 20.000 apartamentos en este recurso público social, entendido como el que subsidia el Estado, esto representaría un gran salto: el 10 % del total.

También vale la pena abordar el mito o la afirmación imprecisa de que hay escasez de apartamentos en Polonia. ¿Es esto realmente así? Sí y no.

Hoy en día no tenemos un déficit estadístico de pisos, porque desde hace varios años tenemos más pisos que hogares , y esto se debe, entre otras cosas, a que hay familias que tienen varios pisos.

Sin embargo, tenemos ciudades donde la escasez es visible, ya que el mercado de alquiler y la oferta de apartamentos aún no están saturados. Suelen ser grandes aglomeraciones. Sin embargo, es inevitable observar cambios demográficos que avanzan año tras año. Intentaremos, por supuesto, frenar estas tendencias, pero no las revertiremos, ya que son similares en toda Europa Occidental.

En una situación en la que nos enfrentaremos a un declive demográfico, el gobierno debería cofinanciar la construcción de nuevas viviendas donde escasean: en aglomeraciones, zonas del país donde queremos centrarnos en el desarrollo, por ejemplo, en capitales de condado y antiguas capitales de provincia. Deberíamos centrarnos en esto allí, pero aparte de eso, deberíamos poner el mismo énfasis, o incluso más, en utilizar los recursos que ya tenemos. Deberíamos aprovechar las propiedades vacías.

Incluso a través de las agencias de alquiler social mencionadas anteriormente: adquiriendo estos apartamentos, si es necesario, pagando un extra por el alquiler, porque hoy ya es posible. La renovación de estos apartamentos también es posible con fondos públicos. Las agencias de alquiler social de los ayuntamientos y las cooperativas de vivienda, por un lado, ayudan a quienes no pueden permitirse un apartamento a un precio asequible en el mercado y, por otro, ayudan a los propietarios, aliviándolos de los problemas asociados con el alquiler.

¿Y qué pasa con los apartamentos recién construidos que se compran exclusivamente para alquileres a corto plazo? En muchas ciudades, edificios enteros, escaleras enteras, lucen así.

Hay que regular los alquileres a corto plazo. No tengo ninguna duda al respecto. Me preocupan menos los nuevos edificios de apartamentos con alquileres a corto plazo, y lo que más me duele es la situación en la que las funciones residenciales de los edificios de viviendas en el centro de las ciudades se transforman en funciones de servicio público en forma de alquileres a corto plazo. De esta forma, estamos despojando del tejido urbano a un elemento muy importante: los inquilinos. Entonces, no hay tiendas ni artesanías; solo tenemos restaurantes. Además, generamos enormes tensiones entre los vecinos en los edificios donde funcionan estos locales.

Sin embargo, se trata de una iniciativa legislativa que dejo para el momento en que ya hemos aprobado las principales leyes relativas a la financiación, los cambios en la gestión de los recursos municipales de vivienda, las cooperativas de vivienda (una importante ley relativa a las cooperativas de vivienda se presentará al gobierno en la tercera semana de junio).

Creo que durante las vacaciones nos sentaremos a redactar una ley sobre el registro central de inmuebles . Esta ley introducirá la obligación de inscribir todas las viviendas del país en el registro , lo que nos permitirá ver qué tenemos a nuestra disposición, tanto en recursos públicos como privados. Nos mostrará si los apartamentos se utilizan para cubrir necesidades personales o para alquiler, y, de ser así, si son para estancias cortas o largas. Este registro establecerá la asignación de un número individual a cada vivienda, con características específicas para los recursos públicos o privados, o la forma de uso de la misma.

Gracias a esto, contaremos con una amplia base de conocimientos sobre cuántos apartamentos se alquilan, tanto a corto como a largo plazo, y sabremos si el alquiler a corto plazo es un problema y, de ser así, dónde. También conoceremos la disponibilidad de viviendas en el parque público y privado, lo que permitirá una planificación racional de los programas de vivienda pública. El conocimiento del parque será útil tanto para el gobierno como para los gobiernos locales.

Queremos dar a los municipios las herramientas, incluidas las fiscales, para limitar los alquileres a corto plazo, de modo que puedan hacerlo en lugares específicos, por ejemplo, cuando hay escasez de locales para alquiler a largo plazo en un distrito determinado. En Berlín, por ejemplo, los alquileres a corto plazo no pueden durar más de tres meses al año. Después, el propietario calcula cuánto podría ganar en tres meses y considera si no sería mejor alquilar el apartamento a largo plazo, durante 12 meses.

Hace tiempo también hablamos de un impuesto sobre propiedades vacías . Los municipios podrían introducirlo cuando observen nuevas inversiones en los centros urbanos, pero por motivos especulativos se retienen y los apartamentos están vacíos. O si observan que se compran casas de vecindad y no se produce ningún cambio durante años, se retienen para venderlas en pocos años con un alto margen de beneficio. Queremos ofrecer la posibilidad de imponer un impuesto sobre propiedades vacías a los propietarios de dichos locales y propiedades. Sería un impuesto local, y el municipio decidiría si lo quiere introducir. Se utilizan soluciones similares en ciudades de EE. UU. y Canadá, entre otras.

Para ello, sin embargo, es necesario conocer la estructura de la vivienda. Dicho registro se introducirá mediante la ley a la que me refiero.

¿Cómo ve la oportunidad de cambios en la política de vivienda en la situación política actual, es decir, después de la elección de Karol Nawrocki, y por tanto en la perspectiva de los próximos dos años de cohabitación del gobierno y el presidente?

No creo que el presidente vete este tipo de proyecto de ley. Me cuesta imaginarlo. También hablo de diversas soluciones en comisiones parlamentarias con diputados del PiS. Y creo que hay un fuerte apoyo a muchas de estas soluciones. Realmente existe la posibilidad de sacar los problemas de vivienda de la política y los debates actuales.