Comprar y alquilar una casa sigue siendo un lujo para muchas familias

Portugal está atravesando una de las mayores crisis inmobiliarias de su historia reciente. Los precios de las viviendas y los alquileres están aumentando a un ritmo desenfrenado , convirtiendo el sueño de tener una vivienda propia en una pesadilla para miles de familias portuguesas. La combinación explosiva de precios en aumento, ingresos que no logran mantenerse al día, una oferta crónicamente insuficiente y una de las cargas fiscales más pesadas de Europa ha creado un mercado que es virtualmente inaccesible para muchos.

En vísperas de las elecciones legislativas anticipadas, previstas para el 18 de mayo, la vivienda es uno de los temas centrales de la campaña. Y no es de extrañar: con un aumento previsto de los precios de la propiedad del 9,1% solo en 2024, muy por encima del 2% en la eurozona, comprar o incluso alquilar una casa se ha convertido en un lujo inaccesible para una gran parte de la población. Incluso con los costes financieros de comprar una casa en su nivel más bajo en dos años , como resultado de la caída de los tipos del Euribor y de unos diferenciales cada vez más competitivos, la barrera de entrada sigue siendo insuperable para muchas familias.

En los últimos cuatro años, los precios de las viviendas y los alquileres han aumentado a un ritmo 1,2 veces más rápido que el crecimiento de los ingresos portugueses, ampliando progresivamente la brecha entre lo que las familias ganan y lo que necesitan para pagar la vivienda.

Las cifras son innegables y reflejan una realidad cada vez más preocupante. En los últimos cuatro años, el valor medio de los nuevos contratos de alquiler en Portugal aumentó a una tasa media anual del 9,1% , pasando de 5,61 euros por metro cuadrado (euros/ ^m2 ) en 2020 a 7,97 euros/ ^m2 a finales de 2024, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Sólo en los dos últimos años, este aumento ha sido aún más pronunciado, alcanzando el 10,5% anual.

La misma tendencia se puede observar en los precios de la vivienda. Entre 2020 y 2024, el precio medio de la vivienda en Portugal aumentó a una tasa media anual del 10%, alrededor de 2,5 veces más que el crecimiento anual del 3,9% registrado en la eurozona durante el mismo período.

En cambio, la renta disponible portuguesa creció a un ritmo más modesto, registrando un incremento anualizado del 8,13% a precios corrientes en los últimos cuatro años, según datos del Banco de Portugal, e incluso liderando el aumento del poder adquisitivo en la eurozona en los últimos tres años.

Esto significa que, entre 2020 y 2024, los precios de la vivienda y los alquileres aumentaron a un ritmo 1,2 veces superior al crecimiento de los ingresos portugueses , ampliando progresivamente la brecha entre lo que ganan las familias y lo que necesitan para pagar la vivienda.

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Según los últimos datos del INE, el índice de precios de la vivienda registró una variación interanual del 11,6% en el último trimestre de 2024, 1,8 puntos porcentuales más que en el trimestre anterior. Este aumento fue más significativo en la vivienda existente (12,4%) que en la vivienda nueva (9,6%), lo que refleja la creciente presión sobre el parque de viviendas .

En el mercado del alquiler, la situación no es más alentadora. En el cuarto trimestre del año pasado, la renta mediana de los nuevos contratos de alquiler alcanzó los 8,43 euros/ ^m2 , lo que supone un crecimiento interanual del 9,3%. Los alquileres más altos se registraron en la Gran Lisboa (13,49 euros/ ^m2 ), el Algarve (10,39 euros/ ^m2 ) y la Península de Setúbal (10,35 euros/ ^m2 ), donde se concentra gran parte de la población.

Este escenario plantea interrogantes sobre la asequibilidad de la vivienda en Portugal. Aunque el coste financiero de comprar una casa a través de una hipoteca está en mínimos desde 2022 , como consecuencia de la bajada de los tipos de euríbor y la oferta de diferenciales más competitivos por parte de los bancos, comprar una casa sigue siendo un lujo para gran parte de la población. El problema ya no son tanto las condiciones de financiación sino el valor base de la vivienda, que sigue aumentando a un ritmo incompatible con el crecimiento del ingreso.

La oferta aún es insuficiente para satisfacer la demanda

Uno de los factores determinantes del aumento de los precios de la vivienda en Portugal es la insuficiencia crónica de la oferta en comparación con la demanda. Aunque el número de viviendas nuevas para familias puestas en el mercado aumenta desde hace nueve años consecutivos, la oferta disponible sigue estando muy por debajo de las necesidades.

En los últimos cinco años, por ejemplo, se pusieron en el mercado menos de 106.000 viviendas nuevas, una cifra inferior al promedio de 110.000 viviendas puestas en el mercado cada año entre 1999 y 2003. Esta cifra es especialmente reveladora del desequilibrio entre oferta y demanda que se ha ido desarrollando en las dos últimas décadas. Además, en 2024 se registró el menor crecimiento anual de viviendas nuevas en el mercado desde 2017, con solo 24.639 viviendas disponibles, lo que representa un aumento de solo el 4,17% en comparación con 2023.

La escasez de oferta no es un fenómeno reciente, sino una tendencia que se acentuó especialmente durante la crisis financiera de 2008 hasta 2015 , cuando el mercado alcanzó su punto más bajo, con poco más de 7.000 nuevas viviendas puestas en el mercado.

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El problema también se refleja en la evolución de las licencias de vivienda. Aunque los datos del INE muestran un incremento constante del número de viviendas licenciadas en obra nueva para vivienda familiar durante 10 años consecutivos, las cifras se mantienen muy por debajo de las registradas a principios de siglo. En 2024 se licenciaron 34.476 propiedades residenciales, un 6% más que en 2023, pero todavía menos de la mitad de las 77.115 propiedades licenciadas en 2003.

Estas cifras, aunque positivas analizadas de forma aislada, son insuficientes para responder a la presión de la demanda, especialmente en las áreas metropolitanas de Lisboa y Oporto, donde el déficit de vivienda se siente con más intensidad y donde la presión de los precios es mayor.

Además, es importante no olvidar el impacto de los retrasos en la concesión de licencias, que invariablemente afectan al precio final. “En el Área Metropolitana de Lisboa y Oporto, por cada año adicional de retraso en la concesión de licencias (más de un año) retenida por un Ayuntamiento, hay 500 euros adicionales por metro cuadrado por año de ese retraso” , explicó Hugo Santos Ferreira, presidente de la Asociación Portuguesa de Promotores e Inversores Inmobiliarios (APPII), en una entrevista con ECO.

A pesar de ello, el mercado inmobiliario sigue siendo bastante dinámico . Los datos más recientes del INE muestran que el año pasado se tramitaron 156.325 viviendas, lo que supone un incremento del 14,5% respecto a 2023 . En términos de valor, el total de transacciones ascendió a 33.800 millones de euros, un 20,8% más que el año anterior. Este dinamismo del mercado, con más transacciones y a precios más altos, refleja una demanda robusta que continúa presionando sobre la oferta limitada.

Los dos principales obstáculos para la construcción de viviendas

Además de la oferta insuficiente, hay otros factores que presionan los precios de la vivienda en Portugal y alimentan la crisis inmobiliaria. Uno de ellos es el importante aumento de los costos de construcción en los últimos años, impulsado por la inflación.

En 2024, según datos del INE, el Índice de Costo de la Construcción de Vivienda Nueva mostró una variación promedio de 3.3%, tras incrementos de 3.9% en 2023, 12.2% en 2022 (un año extraordinario de inflación) y 6.5% en 2021. Tan solo en diciembre del año pasado, este índice registró una variación interanual de 4.3%, con incrementos tanto en la mano de obra (8.6%) como en los materiales (0.9%).

Estos valores reflejan la presión inflacionaria que se ha sentido en el sector de la construcción y que inevitablemente repercute en el precio final de la vivienda.

El país vive una grave crisis de acceso a la vivienda, materializada en un crecimiento acelerado de los precios y los alquileres desde al menos 2017, sin que haya habido una respuesta oportuna y efectiva de las políticas públicas.

Otro factor determinante que condiciona el acceso a la vivienda es la elevada carga fiscal asociada a la construcción y venta de inmuebles, reconocida como una de las más pesadas de la eurozona. Esta carga abarca no sólo los impuestos directos, sino también multitud de tasas y contribuciones que afectan a la construcción y venta de inmuebles.

Uno de los casos más emblemáticos en el ámbito fiscal se refiere a la aplicación del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) al 23% sobre los costes de construcción , sin posibilidad de deducción en la contabilidad del constructor. En Portugal, la venta de inmuebles residenciales está exenta de IVA, lo que impide la recuperación del impuesto soportado durante la construcción. Esta situación hace que el incremento del impuesto se refleje inevitablemente en el precio final de los inmuebles, correspondiendo al 23% de la factura del coste de la construcción, o al 6% en el caso de inmuebles rehabilitados ubicados en zonas de rehabilitación urbana.

“En Portugal, al comprar una vivienda se paga el 50% de impuestos. En España, el 10%”, declaró Hugo Santos Ferreira, presidente de APPII, a ECO. Esta discrepancia ayuda a explicar por qué, incluso en un contexto de tipos de interés más bajos y de diferenciales más atractivos, el acceso a la vivienda sigue siendo una barrera insuperable para tantos portugueses.

Para sortear esta situación y reducir la presión fiscal sobre las viviendas, varios partidos incluyen en sus propuestas electorales la rebaja del IVA de la construcción al tipo mínimo del 6%. Se trata, de hecho, de uno de los raros puntos de convergencia entre las diferentes fuerzas políticas, aunque con contornos diferentes entre los partidos.

Los expertos del sector creen que reducir el IVA en la construcción podría tener un impacto significativo en el mercado, permitiendo construir más viviendas, tanto para compra como para alquiler, y potencialmente a precios más asequibles, compatibles con los ingresos familiares. Sin embargo, la implementación de esta medida se ha retrasado y el actual Gobierno sólo se ha comprometido a ponerla en vigor a finales de la legislatura. En el Presupuesto General del Estado para 2025 se incluyó una propuesta, pero la oposición no la hizo viable.

Las múltiples propuestas para resolver la crisis

Con elecciones legislativas anticipadas previstas para el 18 de mayo de 2025, la vivienda se ha convertido en uno de los temas centrales de la campaña electoral. Una encuesta reciente indica que, junto con la salud y la educación, la vivienda es una de las principales preocupaciones de los portugueses para estas elecciones.

“El país atraviesa una grave crisis de acceso a la vivienda, materializada por un crecimiento acelerado de los precios y los alquileres desde al menos 2017, sin que haya habido una respuesta oportuna y eficaz de las políticas públicas”, reconoció el Gobierno del PSD/CDS, liderado por Luís Montenegro, en el informe del Presupuesto General del Estado para 2025. El problema ha sido identificado, pero las soluciones difieren radicalmente entre los espectros políticos.

Los partidos de derecha (Alianza Democrática, Chega e Iniciativa Liberal) presentan propuestas centradas en reducir la carga fiscal, incentivar a los propietarios y estimular al sector privado, sin una gran intervención estatal directa en el mercado. AD, por ejemplo, sostiene que “la intervención pública destinada a la estabilización debería realizarse mediante subsidios a los inquilinos que lo necesitan y no mediante castigos generalizados a los propietarios”.

Los partidos de izquierda (PCP, PS, Bloco de Esquerda y Livre) abogan por una mayor intervención del Estado en la construcción y regulación de la vivienda , controles de precios, limitaciones a la especulación inmobiliaria y un fuerte papel del Estado como promotor directo. El PCP propone, por ejemplo, “una inversión fuerte y permanente en vivienda pública, realizada mediante la movilización de fondos públicos, con un valor anual del 1% del PIB”.

La crisis de la vivienda en Portugal está adquiriendo proporciones cada vez más dramáticas, con precios y alquileres que crecen a un ritmo más rápido que los ingresos, una oferta crónicamente insuficiente, costes de construcción en aumento y una carga fiscal que sigue siendo una de las más pesadas de Europa. No se trata sólo de un problema económico o social, sino de una amenaza al tejido social del país, con profundas repercusiones en las perspectivas de vida de generaciones enteras.

Las elecciones legislativas del 18 de mayo representan una oportunidad para definir la dirección de las políticas de vivienda en los próximos años. Sin embargo, la verdadera pregunta es si alguna de las soluciones propuestas por los partidos políticos podrá revertir, en el corto o mediano plazo, una tendencia que se viene consolidando durante décadas.