La demanda crece, la oferta no: el mercado de oficinas de Moscú entra en déficit

La escasez de oficinas de calidad en los distritos comerciales clave de Moscú continúa manteniendo los precios de alquiler en niveles históricamente altos. Al mismo tiempo, la tasa de vacancia en el mercado de capitales en su conjunto ha caído a un mínimo: el 4,6%. Sin embargo, en la zona de la circunvalación de Moscú los potenciales inquilinos de oficinas aún pueden encontrar fácilmente un gran número de opciones económicas.

Según Ekaterina Belova, jefa del Departamento de Espacios de Oficina de la consultora IBC Real Estate, a finales de mayo los precios solicitados para inmuebles individuales de clase Prime en la ciudad de Moscú y el Distrito Central de Negocios alcanzaron niveles récord: 80 y 75 mil rublos/m2. metro. m por año (sin IVA ni OPEX), respectivamente. La tasa de vacancia en el mercado de capitales en su conjunto fue del 4,6%, lo que supone 1,9 puntos porcentuales. inferior al de mayo de 2024. Para finales de 2025, espera que la proporción de espacios vacantes disminuya al 4%.

La escasez de espacios de oficinas en los principales distritos financieros de Moscú se ve afectada por el volumen limitado de espacio introducido. En los primeros cinco meses de 2025 se puso en funcionamiento en el Distrito Central de Negocios solo una instalación de clase B+ con una superficie de 4.000 m². El m2 de oficinas supone menos del 1% del volumen total de puesta en servicio proyectado para 2025.

La mayor escasez de suministros de calidad se registra todavía en los principales submercados de la capital: Moscú-Ciudad, el Corredor de Leningrado y el Distrito Central de Negocios. Moscú-City sigue siendo el distrito con el nivel de desocupación más bajo: a finales de mayo, el índice era de solo el 1,2%. La proporción de espacios vacantes en el corredor de Leningrado al final del último mes de primavera era del 3,2%. El Distrito Comercial Central registró el mayor descenso en las tasas de vacancia, con una caída de 3,1 puntos porcentuales. interanual hasta 3,6%.

Las oficinas de clase A y Prime siguen siendo las más populares entre los inquilinos. A partir de mayo de 2025, el espacio de oficina de clase A en el Corredor de Leningrado que está listo para ser ocupado está disponible para alquiler en solo 5 propiedades. En el Distrito Central de Negocios, la brecha entre clases es más amplia, y el mayor volumen de vacantes se concentra en los edificios de Clase B+, que representan el 92% del espacio total de oficinas listo para mudarse. Las vacantes en las clases Prime y A en el centro son escasas y su superficie total no supera los 5 mil metros cuadrados. metro.

El experto señaló otra tendencia interesante: el mercado de oficinas de Moscú se ha reestructurado completamente según los “nuevos” precios de venta. Los valores más altos continúan registrándose en las principales ubicaciones de negocios. El submercado comercial más caro sigue siendo Moscú-Ciudad: en condiciones de una escasez crítica de locales disponibles, los precios de alquiler están en un máximo histórico. A finales de mayo, el precio medio ponderado de alquiler solicitado para las oficinas de clase Prime era de 70,4 mil rublos por metro cuadrado. m por año (sin IVA ni OREKH), aumentando un 21% en los últimos 12 meses. Para algunas vacantes, los precios de alquiler en propiedades Prime son significativamente más altos que el promedio del mercado y ascienden a 80 mil rublos/m2. metro. m por año (sin IVA ni NUT). Para las oficinas de clase A, el precio promedio ponderado del alquiler fue de 60 mil rublos/m2. metro. m por año (sin IVA ni OREKH), lo que supone un aumento interanual del 24%. Las oficinas de clase B+ registraron un crecimiento menos significativo: la tarifa de alquiler promedio ponderada solicitada aumentó un 12% anual en comparación con mayo de 2024 a RUB 47.000/m2. m (sin IVA ni NUT).

En el Corredor Comercial de Leningrado los precios de alquiler también se mantienen en un nivel alto: para las oficinas de clase A, el precio de alquiler solicitado es actualmente de 47,5 mil rublos/m2. metro. m por año (sin IVA ni OREKH): el crecimiento interanual fue del 14%. En la clase B+ el precio medio ponderado del alquiler fue de 28 mil rublos/m2. metro. m al año (sin IVA ni OREKH), lo que supone un 9% más que la cifra de mayo del año pasado.

El Distrito Central de Negocios sigue siendo uno de los submercados más caros de Moscú: el precio promedio de alquiler para la clase Prime es de RUB 75.000/m2. m por año (sin IVA ni NUT), en oficinas de clase A – 54 mil rublos/m2. m al año (sin IVA ni NUT), lo que supone un aumento interanual del 13%. Para las oficinas de clase B+, el valor promedio ponderado no varió durante el año y ascendió a 36,9 mil rublos/m2. metro. m por año sin IVA ni NUT.

Sigue habiendo escasez de oferta de calidad en el mercado de oficinas de Moscú. Especialmente en edificios de primera clase y clase A en las zonas más solicitadas, donde la disponibilidad no supera el 3 %. La brecha entre los submercados clave y las zonas más remotas de Moscú se está ampliando. Por lo tanto, en los principales distritos comerciales, se mantienen las tasas altas y la mayor demanda de las opciones más premium. Al mismo tiempo, en algunas ubicaciones más alejadas del centro, las tasas son significativamente más bajas debido a una mayor proporción de espacio vacante, concluyó Belova.

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