Los desarrolladores se escondieron en un pozo

En los últimos 12 meses, la oferta de vivienda primaria en fase de cimentación en el "viejo" Moscú ha disminuido un 7,4%, hasta 8.200 lotes. Según los expertos, la construcción de nuevos edificios residenciales se debió a la caída de la demanda y al endurecimiento de las condiciones para la concesión de hipotecas. ¿Cómo afectará esta nueva tendencia al coste medio de un metro cuadrado de vivienda en el mercado de obra nueva de la capital?

Según Ruslan Syrtsov, director general de Metrium, a finales de mayo se presentaron 8.237 lotes en 58 proyectos en fase de cimentación en el mercado de obra nueva del antiguo Moscú. A modo de comparación, un año antes la cifra era de 8.892 lotes en 65 proyectos. Según él, la situación por segmento es la siguiente: en los segmentos de clase masiva y ejecutiva, el número de ofertas de este tipo disminuyó un 29,7% (hasta 2.390 lotes) y un 14,6% (hasta 3.678 lotes), respectivamente. En los segmentos premium y de élite, el volumen de oferta, por el contrario, aumentó un 39,1% (hasta 1.518 lotes) y un 96,1% (hasta 651 lotes), respectivamente.

"En el segmento de masas y la clase ejecutiva, el número de proyectos iniciados ha disminuido debido al aumento del coste de la financiación de proyectos", explicó el analista. Recordó que ambos segmentos dependen en gran medida de los programas gubernamentales, de los cuales solo se han mantenido en Moscú las hipotecas familiares con condiciones y comisiones bancarias más estrictas. A su vez, en el mercado de obra nueva premium y de élite, según Syrtsov, hay una afluencia demográfica. Los clientes adinerados buscan invertir en activos fiables en un contexto de incertidumbre económica. "Por lo tanto, es menos probable que los promotores de viviendas de alto presupuesto pospongan los proyectos, aunque también se ven obligados a pagar de más a las entidades crediticias en el marco de los préstamos. Como resultado, incluso en condiciones de alta actividad de consumo, la oferta en el pozo de cimentación está creciendo", concluyó el experto.

"El volumen de oferta actual es, de hecho, menor que hace un año. Recientemente, tanto el volumen de encargos de viviendas como el lanzamiento de nuevos proyectos han disminuido en el mercado inmobiliario", confirmó Igor Sibrenkov, director comercial de GC "Osnova". En su opinión, la tendencia se ha fortalecido debido al alto tipo de interés clave del Banco Central y al aumento de los costes de construcción. "La alta tasa de financiación de proyectos para los promotores y la menor disponibilidad de hipotecas, que ralentiza el ritmo de llenado de las cuentas de depósito en garantía, tienen un impacto muy claro en la dinámica del lanzamiento de nuevos proyectos", añadió el promotor.

Al mismo tiempo, señaló que, en proyectos de segmento masivo y clase ejecutiva, en la etapa de cimentación, generalmente se presentan precios favorables. En relación con esto, los lotes más asequibles están comenzando a ser desalojados, lo que también afecta el panorama general del mercado.

Según Syrtsov, a principios de junio, los edificios nuevos en masa en la fase inicial de construcción aumentaron de precio en un 6,4% en 12 meses (hasta 336,8 mil rublos/m2), los complejos de clase empresarial se abarataron en un 1,5% (hasta 449,6 mil rublos/m2), los proyectos premium se encarecieron en un 19,6% (hasta 769,7 mil rublos/m2), los proyectos de élite aumentaron de precio en un 21,9% (hasta 2,024 millones de rublos/m2).

Actualmente, entre los proyectos en fase de cimentación, 13 pertenecen al segmento de masas, 28 a la clase ejecutiva, 9 a la clase premium y 9 al segmento élite. «La proporción de nuevos edificios premium en la estructura general de la oferta en el «viejo» Moscú es de tan solo el 14%», enfatizó David Khudoyan, director ejecutivo de Optima Development. A su vez, en fase de cimentación, esta cifra, según él, alcanza el 18,2%. Esto se debe, en primer lugar, a la mayor demanda de nuevos edificios premium. El nivel de ingresos del público objetivo del segmento premium les permite cambiar con éxito de hipotecas a cuotas. La proporción de transacciones que utilizan esta herramienta de marketing superó el 40% y, desde principios de 2024, la cifra se ha cuadruplicado.

Según los expertos, la reciente tendencia a reducir el número de nuevos edificios en la fase inicial de construcción seguirá cobrando fuerza en la circunvalación de Moscú. Esto ayuda a los promotores, especialmente del segmento de gran consumo, a mantener los precios de los apartamentos y pisos nuevos a un nivel aceptable incluso en condiciones de caída de la demanda.