Pourquoi le logement est-il rare dans de nombreuses régions de Suisse ?

Ce qui est désiré dans la vie est, presque par définition, rare. Cela s’applique par exemple aux bons employés, aux bonnes idées et aux bons amis. Et ces derniers temps, cela s’applique évidemment aussi aux appartements. Si l’on recherche le terme « pénurie de logements » dans la base de données des médias suisses, on constate que près de 5 000 articles apparaissent au cours des trois dernières années.

La pénurie n’est pas forcément un drame si vous comprenez le terme comme l’opposé de l’abondance. Parce que l’abondance serait une illustration du gaspillage. Mais les hommes politiques considèrent depuis un certain temps la pénurie de logements comme un problème. La hausse des prix, les conférences pour trouver des solutions et les initiatives parlementaires en sont autant de symboles.

Deux de ces motions demandaient au Conseil fédéral d'analyser les causes de la pénurie de logements et de proposer des contre-mesures. Le Conseil fédéral a fourni mercredi les explications demandées.

Si l’on voulait résumer l’ampleur de la pénurie de logements en un seul chiffre, ce chiffre serait le taux de vacance. En 2024 (au 1er juin), ce taux était de 1,08 %. C’est bien en deçà du dernier sommet intermédiaire de 2020 (1,72 %). À long terme, le taux de vacance actuel n’est toutefois pas inhabituel (voir graphique). En moyenne, depuis 1985, ce taux se situe autour de 1,1 pour cent.

Selon le Conseil fédéral, des taux de vacance compris entre 1 et 1,5 pour cent indiquent une « pénurie ». Les valeurs inférieures à 1 sont plus susceptibles d’indiquer une carence. Une analyse réalisée en 2023 par le cabinet de conseil Wüest Partner a révélé que le marché se situait à l'équilibre avec un taux de vacance d'un peu moins de 1,3 %. L’équilibre ici signifie que les prix des loyers sont stables après ajustement de l’inflation.

À plus long terme, les loyers ont augmenté plus que le niveau général des prix à la consommation. Mais les salaires ont également augmenté plus fortement. Depuis 1950, la part des dépenses des ménages consacrées au logement et à l’énergie fluctue en moyenne entre 15 et 20 pour cent du revenu brut des ménages. En 2022, ce chiffre était d’un peu moins de 14 %. En 2024, cela aurait peut-être été un peu plus.

Derrière les chiffres moyens, il y a généralement de grandes différences. Les ménages les plus pauvres consacrent une part beaucoup plus élevée de leurs revenus au logement et à l’énergie (plus de 30 %), et le taux de vacance peut varier considérablement selon la région, la municipalité ou même le quartier. Dans les zones recherchées, les taux de vacance sont naturellement relativement faibles. Cela concerne les grandes villes (environ 0,4 pour cent pour 2024), les agglomérations de grandes villes et les communautés touristiques (environ 0,8 pour cent chacune).

Dans son rapport, le Conseil fédéral souligne les grandes différences entre les nouveaux loyers et les loyers existants. Les nouveaux loyers (loyers demandés) ont augmenté au total de près de 24 % entre 2009 et 2023, tandis que les loyers existants n’ont augmenté que d’un bon 1 %. Les loyers existants sont plus strictement réglementés, ce qui réduit la marge de manœuvre des propriétaires en matière d’augmentation des prix.

La raison de la tendance à la pénurie observée ces dernières années est initialement banale : la demande a augmenté plus que l’offre. Le Conseil fédéral cite l'immigration, la surnatalité et la diminution de la taille des ménages en raison du vieillissement de la société, l'individualisation des modes de vie et l'augmentation du bien-être comme les principaux facteurs à l'origine de la hausse de la demande depuis le début des années 2010.

La réglementation des loyers joue également un rôle. En raison des grandes différences de prix entre les nouveaux loyers et les loyers existants, il n'est souvent pas intéressant pour les locataires de longue date de déménager dans un appartement plus petit après le départ de leurs enfants ou le décès de leur partenaire. Selon une analyse réalisée en 2024 par le groupe Raiffeisen, un tiers à la moitié des locataires âgés de 45 ans et plus ont besoin de « trop » d’espace de vie.

Au cours des trois dernières années, l’immigration a clairement été le principal facteur à l’origine de l’augmentation de la demande. Si la demande augmente, les prix augmentent – ​​et ces hausses de prix assurent un rééquilibre entre l’offre et la demande. Cette théorie tirée des manuels de marché ne fonctionne pas toujours parfaitement dans la pratique. D’une part, le marché immobilier a besoin de temps pour ajuster l’offre. Le Conseil fédéral rappelle que le marché s'est refroidi dans la seconde moitié des années 2010 et qu'on craignait même à cette époque un excédent de logements.

Mais pourquoi l’offre n’a-t-elle pas suffisamment répondu à la pression de la demande d’ici 2024 ? Selon les estimations de la Banque cantonale de Zurich (ZKB), 44 000 nouveaux appartements seront construits en 2024, ce qui est bien en deçà des valeurs maximales de plus de 50 000 de la seconde moitié des années 2010. Sur la base de l'évolution des permis de construire, la ZKB prévoit que seulement environ 42 000 nouveaux appartements seront construits d'ici 2025. Le Conseil fédéral s'attend donc «pour le moment» à une nouvelle pénurie de logements.

Le marché immobilier est loin d’être un marché libre. Les obstacles comprennent le contrôle des loyers (qui atténue les signaux de rareté des prix), la réduction du potentiel de construction par le zonage et les obstacles aux projets de densification par de longues procédures d’approbation, y compris des plaintes fréquentes. Le Conseil fédéral pointe du doigt un conflit d'objectifs entre la politique et les acteurs du marché. Les responsables politiques souhaitent ralentir l’étalement urbain et favoriser la densification des zones de construction existantes – mais pour les promoteurs, les projets de densification sont plus laborieux que la construction sur des sites vierges.

Le Conseil fédéral ne fournit pas de nouvelles recettes dans son rapport. Il fait référence au plan d'action élaboré il y a un an par une table ronde des principaux acteurs du secteur de l'habitat sous la direction du ministre de l'Economie Guy Parmelin. Une grande partie des mesures évoquées relèvent de la compétence des cantons et des communes. L’un des objectifs est d’éliminer les obstacles aux projets de construction. Les mots clés mentionnés incluent des taux d’utilisation plus élevés dans les zones de construction et un mélange plus facile des zones de travail et résidentielles. Une autre préoccupation majeure est l’accélération des procédures d’obtention de permis de construire. Ce printemps, une première enquête auprès des participants à la table ronde permettra de faire le point sur la mise en œuvre des mesures.