Nous vendons notre maison familiale pour 450 000 £ : devrions-nous la louer et investir la manne ?

Mon mari et moi avons finalement accepté une offre sur notre maison, après avoir passé des mois sur le marché et réduit notre prix demandé deux fois.

Nous avons la cinquantaine et nos deux enfants ont la vingtaine et ont quitté la maison. Notre maison est libre de tout prêt immobilier, ce qui nous permettra de réaliser une belle aubaine de 450 000 £ à la vente.

Nous avions initialement prévu d'investir 450 000 £ dans notre prochaine maison, mais notre expérience de vente nous a découragés.

Nous avons réalisé que nous pouvions louer le même type de maison dans notre région pour 1 000 £ par mois. Un rapide calcul nous indique qu'il faudra 37,5 ans pour que ce loyer atteigne 450 000 £.

Les prix de l’immobilier dans notre région n’ont pratiquement pas bougé au cours de la dernière décennie, tandis que la valeur de nos pensions et de nos ISA investis a pratiquement doublé.

Serait-il préférable de louer et de verser l'argent de la vente dans des comptes ISA et des pensions, et peut-être aussi dans des obligations d'État ? Quelle est la meilleure stratégie ? Nous aimerions aussi utiliser une partie de l'argent pour aider nos enfants à accéder à la retraite.

Nous travaillons tous les deux encore, mais ma femme travaille à temps partiel.

Ed Magnus de This is Money répond : C'est une question vraiment intéressante.

Le choix par défaut de la plupart des Britanniques est de posséder leur propre logement s’ils peuvent se le permettre, mais il existe des arguments en faveur de la location.

L’achat d’une maison entraîne des coûts substantiels tels que les droits de timbre , les frais juridiques et les études.

Sur un achat de 450 000 £, un déménageur typique devra payer une facture de droits de timbre de 12 500 £, soit plus que ce que vous paieriez pour toute votre première année de location.

L'achat et la vente d'une maison peuvent également être source d'angoisse, Santander révélant récemment que les transactions immobilières ratées coûtent aux déménageurs 560 millions de livres sterling chaque année.

L'étude révèle que près de 23 % d'entre eux ont connu une défaillance de la chaîne immobilière, ce qui les dissuade de déménager et étouffe le marché immobilier.

S'il s'agit de choisir entre acheter une propriété pour 450 000 £ ou louer quelque chose de similaire pour 10 000 £ par an, il peut y avoir un argument financier en faveur de la location - mais seulement si le produit de votre vente est utilisé de manière productive.

Il existe également un argument de poids en faveur de la location à court terme si vous n'êtes pas encore sûr de ce que vous voulez.

Vous pourriez trouver que cela vous convient parfaitement et décider de rester - mais vous aurez toujours l'argent dans votre poche pour revenir à l'échelle si cela ne fonctionne pas.

L’une des craintes des gens qui louent temporairement est la possibilité d’une flambée soudaine des prix de l’immobilier, ce qui signifie que l’argent de la vente ne sera plus suffisant pour acheter la maison qu’ils souhaitent.

Mais ne vous inquiétez pas trop, car le marché ne bouge pas à un rythme effréné.

Dans de nombreuses régions du pays, les prix moyens des maisons sont exactement les mêmes qu’il y a trois ans.

Louer comporte cependant des inconvénients. Vous vous sentirez moins en sécurité, car le propriétaire peut vous demander de partir avec un préavis de deux mois seulement. Cependant, le projet de loi sur les droits des locataires devrait renforcer la protection des locataires à partir de 2026.

Un autre élément à prendre en compte est la forte probabilité que votre loyer augmente par rapport à ces 1 000 £ initiaux.

Au cours des cinq dernières années, les loyers moyens ont augmenté de 33,6 %, selon les données de l'Office for National Statistics. Si les mêmes hausses se confirment au cours des cinq prochaines années, votre loyer mensuel pourrait atteindre entre 1 300 et 1 400 £ d'ici 2030.

Il existe également un compromis : vous pourriez acheter la prochaine propriété en utilisant un petit prêt hypothécaire et conserver une partie de l'argent de la vente pour investir ou donner à vos enfants.

Pour obtenir des conseils d'experts, nous avons parlé à Rob Dix , cofondateur du site Web de conseils immobiliers Property Hub, à Faye Church , directrice principale de la planification financière chez le gestionnaire de patrimoine Rathbones, à Alice Haine, analyste des finances personnelles chez la plateforme d'investissement Bestinvest by Evelyn Partners.

Rob Dix répond : De nombreuses personnes ont une réaction instinctive contre la location, surtout plus tard dans la vie, alors qu'en réalité, cela peut être une option parfaitement raisonnable si vous avez de l'argent investi ailleurs.

D'après les chiffres, il vous faudrait un rendement d'au moins 2,7 % sur vos 450 000 £ pour couvrir votre loyer, ce qui devrait être réalisable même avec des investissements à très faible risque. Ce résultat est toutefois basé sur l'absence d'augmentation du loyer.

La location offre également de la flexibilité. Si vous décidez de déménager dans une autre région du pays ou à l'étranger pour vous rapprocher de votre famille, ou si vous devez emménager dans un logement spécialisé plus tard, vous pouvez le faire sans les tracas et les frais liés à la vente d'un bien.

J'ai choisi de louer pour la flexibilité, et je le ferais même si c'était financièrement la pire décision - mais beaucoup de gens auraient exactement le point de vue opposé.

Alice Haine ajoute : Il peut certainement y avoir des avantages à louer plutôt qu’à devenir propriétaire.

Tout problème d'entretien de la propriété est le problème du propriétaire, et non celui du locataire. Vous pouvez donc vivre dans une propriété sans avoir à vous soucier de l'entretien de la chaudière, de la réparation des toits qui fuient ou de la réparation des appareils cassés.

Faye Church ajoute : La location peut présenter certains avantages : la liberté et la flexibilité de ne pas immobiliser d'argent dans la propriété pour commencer.

Non seulement vous êtes en mesure d'investir et d'optimiser votre rendement, mais cela vous donne également la possibilité d'en léguer une partie à vos enfants ou petits-enfants pour les aider à accéder à la propriété ultérieurement. Ce n'est peut-être pas possible si la majeure partie de votre patrimoine est immobilisée dans votre propre propriété.

Alice Haine répond : Je vous invite à la prudence concernant le loyer actuel que vous avez constaté. Oui, 1 000 £ par mois, aux loyers actuels du bien que vous avez choisi, représenteraient 450 000 £ en 37,5 ans, soit le montant que vous dépenseriez pour un bien immobilier.

Cependant, cette comparaison ne tient pas compte de la réalité de l’inflation des loyers.

Les loyers ont fortement augmenté ces dernières années. Selon l'ONS, le loyer moyen des logements privés au Royaume-Uni a augmenté de 5,9 % pour atteindre 1 343 £ par mois au cours de l'année jusqu'en juillet 2025, certaines régions étant encore plus durement touchées.

L’inflation annuelle des loyers dans le nord de l’Angleterre a atteint 8,9 % au cours de la même période.

Dans le même temps, l’ exode des propriétaires privés , provoqué par des impôts plus élevés et une réglementation plus stricte, a réduit l’offre locative, limitant les options pour les locataires et faisant encore grimper les prix.

Tenez compte de cette pression inflationniste et il est probable que vous atteigniez votre dépense de location prévue de 450 000 £ beaucoup plus rapidement que prévu.

Se pose également la question de la sécurité et de la stabilité. Trouver un bien immobilier avec un propriétaire fiable qui effectue les réparations rapidement n'est pas garanti, et obtenir une location à long terme à la retraite peut également s'avérer difficile.

Même les propriétaires engagés peuvent être obligés de vendre leur logement et, même si déménager à 50 ans est gérable, le faire à 80 ou 90 ans est beaucoup plus difficile.

Les locataires plus âgés peuvent également être confrontés à des problèmes de santé et nécessiter des adaptations du logement, comme un monte-escalier, que tous les propriétaires n'autorisent pas.

La location offre de la flexibilité, mais il est important de prendre en compte les implications financières à long terme, surtout une fois que vous avez atteint l’âge de la retraite.

Les revenus de retraite sont généralement fixes et la stabilité, l’accessibilité financière et la capacité d’adapter un espace de vie aux besoins changeants deviennent de plus en plus importantes avec l’âge.

Faye Church ajoute : Le plus gros inconvénient de ne pas posséder sa propre propriété est de devoir en céder le contrôle à son propriétaire.

L’augmentation des loyers et la menace potentielle de devoir partir si le bien est vendu peuvent être source d’incertitude.

Il y a aussi la question de la fiscalité. Votre résidence principale prend de la valeur en franchise d'impôt, tandis que les investissements alternatifs devraient être structurés à l'aide d'allocations ISA et d'autres produits fiscalement avantageux pour générer des rendements exonérés d'impôt.

Rob Dix ajoute : Les loyers augmenteront, alors que si vous achetiez une maison, vos coûts seraient en grande partie fixes.

Vous manquez également de sécurité. Beaucoup de gens n'apprécient pas l'idée, surtout plus tard dans la vie, de devoir potentiellement déménager avec un préavis de quelques mois si un propriétaire décide de vendre ou de réemménager.

En outre, en pensant à l’impôt sur les successions , vous maximiserez probablement votre allocation non imposable si vous aviez une résidence principale dans le cadre de votre succession.

Alice Haine répond : Bien qu’investir l’argent économisé en n’achetant pas de maison puisse considérablement améliorer l’épargne-retraite, il existe également le risque que ces investissements ne produisent pas les rendements escomptés.

Le danger est que le couple arrive à un âge avancé sans logement et avec des réserves financières limitées, à un moment où il est le plus vulnérable et peut avoir besoin de soins et de soutien.

Faye Church répond : Un portefeuille équilibré basé sur votre appétit pour le risque, qui peut très bien inclure des obligations pour offrir une croissance et un revenu fiscalement efficaces en dehors d'un ISA, pourrait fournir un rendement d'investissement supérieur à celui de votre propriété, même si, surtout, cela n'est pas garanti.

Maximiser vos cotisations de retraite tout en travaillant et en profitant d’un allègement fiscal est également une bonne option, qui peut être gérée de manière similaire.

Alice Haine répond : Pour ceux qui espèrent transmettre leur patrimoine à leurs enfants, une propriété représente souvent le dernier élément de capital, soit pour financer les soins ultérieurs, soit pour laisser un héritage.

Sans cet atout, leur capacité à soutenir les générations futures ou à couvrir les coûts de fin de vie pourrait être entravée.

Si vous arrivez au point où une propriété devient votre principal actif et que vous avez besoin de fonds, il existe toujours la possibilité d' un déblocage de fonds propres , même si cela peut entraîner ses propres problèmes.

Gardez un œil sur les frais d’intérêt et autres frais et soyez conscient de l’impact qu’ils auront sur votre succession au décès.

Rob Dix répond : Mon conseil serait de privilégier les facteurs psychologiques aux facteurs financiers et de ne pas laisser la pression sociale influencer votre décision. Louer n'a rien de fondamentalement mauvais si cela correspond à votre situation et à vos préférences.

Et bien sûr, vous pouvez toujours changer d'avis plus tard. Si vous souhaitez louer un certain temps pour tester le bien ou en attendant de trouver le logement idéal, vous ne gaspillez pas d'argent et le marché n'est pas encore à un point où les prix vont s'envoler.

Faye Church répond : Réfléchissez sérieusement à la maison dans laquelle vous souhaitez vivre et à son emplacement, ce qui peut avoir un impact sur les arguments respectifs de location et d'achat.

Rien de tout cela n’est simple et un faux pas pourrait anéantir des décennies de planification et avoir un impact sur vos ambitions de retraite.

Ainsi, demander conseil à un planificateur financier pour discuter et vous aider à structurer vos besoins, et à un gestionnaire de placements pour élaborer une stratégie de placement vous aiderait à mieux comprendre vos options actuelles et futures.

Si vous avez des énigmes liées à la propriété auxquelles vous aimeriez obtenir de l'aide pour répondre, envoyez un e-mail à [email protected]

Les emprunteurs qui ont besoin d’un prêt hypothécaire parce que leur contrat à taux fixe actuel arrive à échéance ou parce qu’ils achètent une maison devraient explorer leurs options dès que possible.

Les propriétaires de biens immobiliers locatifs devraient également agir dès que possible.

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Que faire si j’ai besoin de refinancer mon prêt hypothécaire ?

Les emprunteurs devraient comparer les taux, parler à un courtier hypothécaire et être prêts à agir.

Les propriétaires peuvent conclure un nouvel accord six à neuf mois à l’avance, souvent sans aucune obligation de l’accepter.

La plupart des offres de prêt hypothécaire prévoient des frais supplémentaires, facturés uniquement lors de la souscription. Ainsi, les emprunteurs peuvent obtenir un taux sans payer de frais de dossier élevés.

Gardez à l’esprit qu’en procédant ainsi et en ne réglant pas les frais à la fin, des intérêts seront payés sur le montant des frais pendant toute la durée du prêt, ce qui peut ne pas être la meilleure option pour tout le monde.

Et si j’achète une maison ?

Les personnes ayant conclu un accord d’achat de maison devraient également s’efforcer d’obtenir des taux dès que possible, afin de savoir exactement quels seront leurs paiements mensuels.

Les acheteurs doivent éviter de trop s'endetter et être conscients que les prix des maisons peuvent baisser, car les taux hypothécaires plus élevés limitent la capacité d'emprunt et le pouvoir d'achat des gens.

Qu'en est-il des propriétaires locatifs ?

Les propriétaires de biens immobiliers locatifs ayant souscrit à des prêts hypothécaires à intérêt uniquement verront leurs coûts mensuels augmenter davantage que les propriétaires ayant souscrit à des prêts hypothécaires résidentiels.

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Comment comparer les coûts des prêts hypothécaires

La meilleure façon de comparer les coûts hypothécaires et de trouver l’offre qui vous convient est de parler à un courtier.

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Sachez toutefois que les taux peuvent changer rapidement. Si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire ou souhaitez comparer les taux, contactez L&C dès que possible afin qu’ils puissent vous aider à trouver le prêt hypothécaire qui vous convient.

Service de prêt immobilier proposé par London & Country Mortgages (L&C), société agréée et réglementée par la Financial Conduct Authority (numéro d'enregistrement : 143002). La FCA ne réglemente pas la plupart des prêts immobiliers locatifs. Votre maison ou votre bien immobilier peut être saisi si vous ne remboursez pas votre prêt immobilier.