Mètres carrés dangereux : ce dont les acheteurs de maisons devraient avoir peur en 2025

La réduction de la superficie des appartements est une tendance constante ces dernières années. Selon Cian.Analytics, au cours des six dernières années, la superficie moyenne des appartements sur le marché secondaire a diminué de 10,1 % pour atteindre 53,2 m², tandis que dans les immeubles neufs, elle a diminué de 10,7 % pour atteindre 49,1 m². Selon le directeur de l'entreprise , Alexeï Popov, les maisons anciennes sont redevenues populaires.

— La réduction de la superficie du marché secondaire s’explique non seulement par l’afflux de logements d’investissement, mais aussi par l’introduction sur le marché d’appartements compacts, moralement et physiquement obsolètes, dans des immeubles des années 1960-1980.

Un quart du XXIe siècle, autrefois source de tant d'espoir, est déjà derrière nous, mais nous sommes finalement revenus aux immeubles de l'ère Khrouchtchev. À ceux-là mêmes du siècle dernier… et à de nouveaux bâtiments, souvent trop peu spacieux et peu confortables au quotidien. Sera-t-il possible de sortir de ce cercle vicieux ?

Dans la Russie moderne, la règle s'est imposée : si vous souhaitez un logement spacieux et convenable, optez pour le secteur privé et construisez votre propre maison. Ce n'est pas un hasard si la construction de logements individuels a représenté 58 % des nouvelles constructions en 2024. Ce modèle américain, avec ses banlieues à perte de vue, a sa raison d'être. Mais le risque de se retrouver sans rien est également grand.

Il est bien plus simple d'acheter une maison avec un contrat : vous contactez une entreprise, payez et, au bout d'un certain temps, vous recevez la maison finie. C'est pratique, mais, selon le vice-président de la Commission de la construction, du logement et des services publics de la Douma d'État, Alexandre Aksenenko , des promoteurs peu scrupuleux (parfois de simples escrocs) ont causé à leurs clients des dommages d'un montant compris entre 120 et 240 milliards de roubles.

Même une étude approfondie des avis et des notes sur les plus grands portails Internet ne vous protège pas des arnaqueurs, a déclaré Dinara Sycheva , qui s'est retrouvée sans argent et sans maison dans la région de Moscou. Mais avec des obligations hypothécaires.

— À ce moment-là, il n'y avait aucun doute : l'entreprise était recommandée par les banques comme un développeur fiable. Tous les sites web spécialisés, y compris DOM.RF, bénéficiaient d'excellentes notes et critiques. Nous avons contracté un prêt immobilier, signé les documents et… commencé à attendre.

Au début, on s'est dit : « Bon, d'un instant à l'autre, ils vont bientôt commencer. » Puis : « Peut-être qu'ils ont une saisonnalité ? » Et en septembre, c'est devenu évident : on était foutus. Mais il s'est avéré que ce n'était pas seulement nous, mais plus de 25 autres familles !

Depuis le 1er mars 2025, des comptes séquestres sont en vigueur dans le secteur de la construction de logements individuels. Ils ont permis de sauver les actionnaires d'immeubles collectifs, mais stagnent encore dans la construction individuelle. Selon DOM.RF, seuls 6 500 prêts hypothécaires ont été accordés pour la construction de logements individuels entre janvier et mai 2025, soit 89 % de moins que l'année dernière. Ce n'est qu'en mai qu'une croissance a commencé à se manifester, de 43 % par rapport à avril.

Si vous souhaitez avoir des écoles, des hôpitaux et des transports en commun à proximité, vous devrez vous contenter de l'exiguïté de la ville et vivre en ville. Surtout si vous n'avez pas d'autre choix que Moscou.

Au cours des cinq premiers mois de 2025, les prix des nouveaux bâtiments dans la capitale, selon DOM.RF, ont augmenté de 7 %, contre une hausse moyenne de 2,9 % dans le pays. Le nombre de nouveaux projets est en baisse, les prêts hypothécaires ont diminué, mais les promoteurs continuent de gonfler les prix.

Après tout, le directeur de la société de promotion immobilière Mirax, Sergueï Polonski, avait prédit l'avenir en 2008 avec cette phrase célèbre, certes sortie de son contexte : « Ceux qui n'ont pas un milliard peuvent aller en enfer. » Cette phrase décrit parfaitement la situation du marché immobilier moscovite. D'autant plus qu'avec l'émergence de la Nouvelle Moscou, les logements pour les personnes sans un milliard sont désormais bien plus nombreux.

Dans les régions où les volumes de construction sont bien plus faibles, la situation des prix est extrêmement inégale. Tout dépend des projets que les promoteurs mettent sur le marché. La région d'Orel a enregistré un record de hausse des prix des bâtiments neufs entre janvier et mai : +10,1 %. La Carélie suit de près avec une hausse des prix de 9,1 %, et la région de Novgorod arrive en troisième position avec une hausse de 8 %.

Quelques régions ont vu les prix baisser depuis le début de l'année. Il s'agit du kraï de Transbaïkalie (-2,2 %), de la Khakassie (-2,8 %) et de la région d'Oulianovsk (-3,4 %). Mais il s'agit d'une exception à la règle. Les prix de l'immobilier augmenteront inévitablement. Les experts prévoient que d'ici la fin de l'année, 35 millions de mètres carrés de logements en immeubles collectifs seront mis sur le marché, soit un tiers de moins que l'an dernier. Pour les acheteurs, c'est une mauvaise nouvelle, déclare Mikhaïl Goldberg , directeur du centre d'analyse DOM.RF.

— Dans un contexte d'offre limitée de nouveaux bâtiments, les prix augmenteront. Il est donc important de soutenir dès aujourd'hui le lancement de nouveaux logements.

Le directeur général de Metrium, Ruslan Syrtsov, s'attend à ce que le prix des logements secondaires augmente également de 3 à 5 % d'ici la fin de l'année.

— Les clients comprendront que le climat économique évolue et pourront bientôt refinancer leur prêt. Par conséquent, les prix des résidences secondaires augmenteront.

Une situation dangereuse se dessine : les ménages pourraient être plus enclins à contracter des prêts hypothécaires aux conditions du marché (le taux moyen pondéré pour les bâtiments neufs est de 26,54 %, contre 25,01 % pour le marché secondaire), mais rien ne garantit que la Banque centrale réduira rapidement son taux directeur. Le risque existe de se retrouver coincé durablement avec un prêt hypothécaire à des conditions abusives.

Acheter une maison comporte des risques, tout comme acheter un appartement. Il n'existe plus d'options rentables et sûres sur le marché immobilier, et il est peu probable qu'elles apparaissent dans un avenir proche. Par conséquent, les appartements dans des immeubles de l'époque de Khrouchtchev et les petits studios resteront présents longtemps.

*activité interdite sur le territoire de la Fédération de Russie