Comment fonctionne le déblocage de fonds propres ? À quoi faut-il penser pour rentabiliser son bien immobilier ?

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Le déblocage de fonds propres permet aux propriétaires plus âgés de tirer profit de la valeur de leur maison pour les aider à financer leur retraite.

Cela pourrait vous convenir si vous êtes propriétaire de votre maison et que vous recherchez un peu d'argent supplémentaire pendant vos années de retraite, ou à l'approche de celles-ci, mais il y a quelques points importants à prendre en compte au préalable.

Le déblocage de fonds propres fonctionne en vous accordant un prêt basé sur la valeur de votre maison, qui doit être remboursé – plus les intérêts – lors de la vente de votre propriété lorsque vous décédez ou entrez dans un établissement de soins de longue durée.

Selon le dernier rapport trimestriel de l'Equity Release Council, de plus en plus de propriétaires choisissent le déblocage de fonds propres, avec une augmentation de 10 % en glissement annuel du total des prêts pour le deuxième trimestre 2025.

Ce n'est pas sans risques et cela réduira la taille de votre patrimoine. Cependant, obtenir un prêt garanti par votre propriété peut vous permettre d'obtenir des fonds non imposables pour rembourser vos dettes, rénover votre propriété ou simplement profiter de vos vieux jours tout en restant dans votre logement actuel.

Plutôt que d'être remboursés mensuellement, les intérêts sur les prêts hypothécaires s'accumulent au fil du temps. Cela signifie que les intérêts s'ajoutent aux intérêts accumulés précédemment. Il est donc important d'évaluer soigneusement les prêts et d'obtenir le meilleur taux de remboursement sur les prêts hypothécaires.

Il existe d’autres options à considérer, comme la réduction des effectifs, le refinancement hypothécaire ou la souscription d’un prêt hypothécaire à intérêt uniquement pour la retraite (Rio).

Si vous décidez de libérer la valeur nette de votre logement, il est essentiel de bien vous conseiller et de choisir le produit et le prestataire adéquats. Nous vous expliquons le fonctionnement de ce type de libération et ce que vous devez savoir.

Les prêts de déblocage de fonds propres, également connus sous le nom de prêts hypothécaires viagers et de plans de réversion de propriété, permettent aux propriétaires d'obtenir un prêt non imposable d'une valeur allant jusqu'à 60 % de la valeur de leur maison, tout en restant l'unique propriétaire.

Vous pouvez utiliser l’argent comme bon vous semble, mais les utilisations les plus courantes incluent :

• rembourser ses dettes
• rénover votre maison
• offrir de l'argent à des amis et à la famille
• financer des vacances ou d'autres loisirs à la retraite

Dans le cadre d’un prêt hypothécaire viager, le produit qui constitue la grande majorité des prêts de déblocage de fonds propres, l’argent ne doit être remboursé que par la vente de la maison lorsque l’emprunteur décède ou est placé dans un établissement de soins de longue durée.

Certains plans permettent aux emprunteurs de rembourser une partie de l’argent plus tôt s’ils le souhaitent, mais des frais de remboursement anticipé peuvent s’appliquer.

Tous les clients ayant des plans auprès de fournisseurs membres de l'Equity Release Council ont la garantie du droit d'effectuer des remboursements partiels de leurs prêts sans pénalité.

Il est important de comprendre que le déblocage de capitaux propres réduira la valeur de votre succession et peut affecter votre droit aux prestations soumises à conditions de ressources, maintenant ou à l'avenir.

Les prêts hypothécaires viagers, la forme la plus populaire de déblocage de fonds propres, sont plus flexibles qu'auparavant, permettant aux gens de retirer de l'argent uniquement lorsqu'ils en ont besoin et, dans certains cas, de payer des intérêts s'ils choisissent de limiter la façon dont la dette s'accumule.

Pour aider ceux qui envisagent un déblocage de capitaux propres à prendre une décision éclairée, This is Money a choisi de présenter à ses lecteurs Royal London Equity Release Advisers.

Le calculateur de déblocage de fonds propres de This is Money et Royal London Equity Release Advisers* vous permet de découvrir le montant de fonds propres que vous pourriez libérer de votre maison et d'obtenir des informations complémentaires.

Une note sur les plans de réversion des maisons...

Les plans de réversion immobilière sont un produit beaucoup moins populaire que les prêts viagers. Ce type de déblocage de fonds propres consiste pour l'emprunteur à vendre une partie de la valeur de sa maison à un prêteur à un prix inférieur à sa valeur marchande.

Ils reçoivent un montant forfaitaire convenu, généralement bien inférieur à la valeur de la part vendue. Ils sont ensuite autorisés à rester locataires, sans payer de loyer, jusqu'à leur décès ou leur placement en établissement de soins de longue durée.

Le bien est ensuite vendu et le prêteur perçoit sa part du capital. S'agissant d'une part du capital, le montant perçu par le prêteur peut avoir augmenté ou diminué depuis la souscription du plan.

Si le montant augmente sur plusieurs années, le montant forfaitaire initial pourrait commencer à ressembler à un emprunt coûteux compte tenu du bénéfice réalisé par le prêteur.

Et si la valeur de la maison diminue, la succession de l’emprunteur pourrait se retrouver avec une dette plus importante envers le prêteur.

Les prêts hypothécaires viagers sont une option plus populaire et moins risquée, c’est pourquoi le reste de ce guide se concentre sur celles-ci.

Avec un prêt hypothécaire viager, les intérêts s’accumulent sur le solde impayé chaque mois et sont ajoutés au montant total du prêt.

Tout intérêt impayé s'ajoute au montant du prêt, ce qui signifie que son montant augmente avec le temps. Plus une personne vit longtemps, plus les intérêts s'accumulent.

Toutefois, le montant total des intérêts facturés sera moindre si vous remboursez une partie du solde ou des intérêts au fur et à mesure, et plus élevé si vous n'effectuez aucun paiement.

Les taux d’intérêt sur les produits de déblocage de fonds propres sont plus élevés que sur les prêts hypothécaires traditionnels et se situent actuellement entre 6 et 9 % environ.

Lorsque vous consultez les taux de déblocage de fonds propres, le TAEG indique le coût annuel de l'emprunt, frais supplémentaires inclus. Le taux annuel équivalent (TAEG) indique le coût total de l'emprunt lorsque les intérêts sont capitalisés chaque année.

C'est une bonne idée d'opter pour un plan où le taux d'intérêt est fixe pendant toute la durée du prêt, car cela vous donne une certitude quant au montant que vous devez.

Si le taux d'un prêt est variable, assurez-vous qu'il est plafonné et que vous serez en mesure de rembourser ce montant majoré. Il faut également tenir compte des frais de dossier lors de la souscription initiale du prêt de déblocage de fonds propres.

Le montant maximal du prêt peut généralement atteindre 60 % de la valeur du bien. À l'instar des prêts hypothécaires classiques, les prêts de déblocage de fonds propres sont assortis de différents ratios prêt/valeur, et les taux d'intérêt sont généralement plus bas pour les personnes empruntant peu.

Par exemple, si votre maison vaut 200 000 £ et que vous souhaitez libérer 80 000 £ de fonds propres, vous contracterez un prêt correspondant à 40 % de la valeur de la maison. Autrement dit, votre ratio prêt/valeur sera de 40 %.

Étant donné que le prêt ne doit être remboursé qu'après le décès de l'emprunteur ou son entrée dans un établissement de soins de longue durée, les prêteurs de déblocage de fonds propres n'effectuent pas le même type de vérifications de solvabilité que celles que les emprunteurs doivent subir lorsqu'ils demandent un prêt hypothécaire traditionnel.

Toutefois, du point de vue de l'emprunteur, il est important de s'assurer que vous disposerez toujours de suffisamment d'argent pour votre retraite et de planifier la manière de dépenser l'argent libéré afin de ne pas le dépenser trop rapidement.

Le déblocage de fonds propres peut affecter l'éligibilité des emprunteurs à certaines prestations sociales soumises à conditions de ressources, comme le crédit universel et la réduction de la taxe d'habitation. Cependant, il n'a aucune incidence sur la pension de retraite.

Les emprunteurs doivent également s'assurer qu'ils sont à l'aise avec la succession réduite qu'ils laisseront à leurs proches, une fois que le prêteur de déblocage de fonds propres aura été remboursé.

Vous pouvez contracter un prêt viager si vous :

• Êtes propriétaire et avez 55 ans ou plus.
• Devenez propriétaire de votre maison.
• Utilisez votre maison comme résidence principale.

Si vous avez encore une hypothèque sur votre maison lorsque vous contractez le prêt de déblocage de fonds propres, vous devez utiliser une partie du prêt pour rembourser intégralement votre hypothèque.

Vous devez également utiliser la maison comme résidence principale, donc le déblocage de fonds propres peut ne pas convenir aux expatriés qui passent la majorité de leur temps à l'étranger, ou à ceux qui prévoient d'emménager avec leur famille dans leurs dernières années.

Toute personne souscrivant un prêt de déblocage de fonds propres est légalement tenue de demander d'abord des conseils financiers professionnels pour vérifier que celui-ci est adapté.

Votre prêteur de déblocage de fonds propres devrait vous fournir cela, mais vous pouvez également rechercher des conseils financiers indépendants.

Les propriétaires peuvent choisir un prêt hypothécaire viager à versements échelonnés ou un prêt hypothécaire viager à versements forfaitaires.

Les prêts hypothécaires à déblocage de fonds propres vous permettent de retirer de l'argent de votre maison au fur et à mesure de vos besoins plutôt qu'en un seul versement.

Cela signifie que vous ne payez des intérêts que sur l’argent que vous retirez.

Les prêts hypothécaires à capital fixe vous permettent quant à eux d'accéder à tout l'argent de votre maison en une seule fois.

Alternativement, vous pouvez opter pour des produits qui vous permettent de payer uniquement les intérêts chaque mois.

Il existe également des produits qui vous permettent de rembourser chaque mois à la fois les intérêts et le montant du prêt.

Votre conseiller en libération de capitaux propres doit écouter vos besoins et vous aider à choisir le produit qui vous convient.

La décision de libérer de l'argent de votre maison ne doit jamais être prise à la légère. Il existe peut-être de meilleures options, notamment :

• Vendre une propriété plus grande ou plus petite peut libérer de l'argent sans aucun paiement d'intérêts ni frais associés.
• Un prêt hypothécaire à intérêt uniquement pour la retraite permet aux propriétaires âgés de ne payer que les intérêts de leur prêt immobilier jusqu'à leur décès ou leur entrée en établissement de soins de longue durée. Le solde restant dû est ensuite remboursé par la vente de leur maison.

Il est également possible pour les personnes âgées de rester dans leur propre maison et de poursuivre leur prêt hypothécaire existant, ou de le refinancer, à condition qu'elles disposent des moyens financiers pour le faire.

S’ils avaient besoin d’accéder à de l’argent provenant de leur maison, ils pourraient refinancer leur prêt hypothécaire et augmenter la durée restante, étalant ainsi les paiements restants sur une période plus longue.

Ils pourraient également refinancer leur prêt immobilier à un taux d'intérêt plus élevé pour libérer une partie de la valeur nette de leur propriété, même si cela augmentera le temps nécessaire pour rembourser le prêt.

Tous les produits approuvés par l'Equity Release Council doivent permettre aux emprunteurs de déménager, à condition que leur prêteur accepte que la nouvelle propriété constitue une garantie continue appropriée pour le prêt.

Cela signifie généralement qu'il s'agit du type de propriété que le prêteur accepterait s'il mettait en place un nouveau plan de déblocage de capitaux propres.

Dans la plupart des cas, vous reporterez simplement le prêt de votre ancienne propriété à la nouvelle et les conditions du plan de déblocage de fonds propres resteront les mêmes.

Si vous avez un prêt hypothécaire viager et que vous souhaitez déménager dans une propriété de moindre valeur, le prêteur peut exiger un remboursement partiel du prêt pour le maintenir dans ses limites de prêt à ce moment-là.

Les prêteurs approuvés par l'Equity Release Council ne devraient pas imposer de frais de remboursement anticipé si vous déplacez votre plan de libération de capitaux propres vers une autre maison.

En règle générale, le remboursement intégral d'un prêt hypothécaire avant votre décès ou votre admission en établissement de soins de longue durée entraîne des frais de remboursement anticipé. Ces frais doivent être précisés dans les conditions de votre prêt et peuvent atteindre des milliers de livres sterling.

Cependant, certains prêts hypothécaires de déblocage de fonds propres offrent une « protection contre la réduction des effectifs », ce qui signifie que le client peut rembourser intégralement son prêt de déblocage de fonds propres s'il déménage dans une maison plus petite, sans aucun frais.

C’est quelque chose dont les emprunteurs doivent être conscients, même si cela est relativement improbable.

Étant donné que le montant maximum emprunté via le déblocage de fonds propres est de 60 %, il faudrait qu'il perde au moins 40 % de sa valeur avant que vous ne soyez en situation de fonds propres négatifs.

Toutefois, si cela vous préoccupe, sachez que les produits proposés par les membres de l’Equity Release Council doivent avoir une garantie d’absence de valeur nette négative.

Cela signifie que, si l’argent provenant de la vente éventuelle de la maison ne suffit pas à rembourser le prêt en cours, l’emprunteur ou sa succession n’auront pas à payer de supplément.

Cependant, dans un tel cas, les héritiers du domaine ne conserveraient rien de la valeur de l’ancienne maison familiale.

1. Connaissez vos objectifs. Assurez-vous d'avoir une idée claire de vos objectifs clés lorsque vous vous engagez sur cette voie.

Vos priorités personnelles et votre opinion sur l'évolution des prix de l'immobilier influenceront significativement votre décision. Votre conseiller en financement immobilier devrait pouvoir vous guider. Dans le cas contraire, consultez un autre spécialiste.

2. Parlez à votre famille. Cela peut éviter des surprises familiales inutiles, par exemple un héritage bien inférieur à ce qu'ils avaient prévu.

Les membres de la famille peuvent également être en mesure de suggérer des alternatives, comme vous prêter eux-mêmes l’argent, qui sera remboursé sur votre succession à votre décès.

3. Demandez conseil à un professionnel. Trouver soi-même la meilleure offre de déblocage de fonds propres peut s'avérer difficile. De plus, de nombreux programmes ne sont disponibles que par l'intermédiaire d'intermédiaires agréés. Il est donc judicieux de faire appel à un spécialiste indépendant en matière de déblocage de fonds propres.

Renseignez-vous sur leurs tarifs et s'ils comparent toutes les offres du marché. Sont-ils également en mesure de vous conseiller sur les retraites , les droits aux prestations sociales et le financement des soins de longue durée ? Certains de ces points pourraient vous être utiles maintenant ou à l'avenir, et un mauvais conseil pourrait vous coûter cher.

Votre conseiller doit vous aider à comprendre le produit, en vous expliquant les fonctionnalités du plan d'une manière que vous pouvez comprendre.

Vous aurez également besoin d'un avocat. Si vous en avez un, demandez-lui s'il connaît les formalités de libération de capital. Sinon, votre conseiller en libération de capital devrait pouvoir vous orienter vers un cabinet spécialisé dans ce domaine.

4. Empruntez uniquement ce dont vous avez besoin. N'empruntez que le montant que vous comptez dépenser ou donner. Les intérêts sur l'argent déposé seront bien inférieurs à ceux que vous auriez dû payer pour l'emprunter. Cela pourrait également réduire vos droits aux prestations sociales.

5. Renseignez-vous sur les frais. Renseignez-vous auprès de votre conseiller sur les frais de déblocage de fonds propres et assurez-vous d'en avoir pour votre argent. Il est important de connaître l'effet des intérêts composés sur un plan de déblocage de fonds propres.

L'accumulation des intérêts lors du déblocage de fonds propres peut être coûteuse. Imaginons que vous empruntiez 50 000 £ à 5 %. La première année, vous accumuleriez 2 500 £ d'intérêts.

La deuxième année, vous devrez payer des intérêts sur les 50 000 £ initiaux, plus les 2 500 £ supplémentaires liés à l'augmentation de votre dette, soit un total de 2 625 £. Ces intérêts s'ajoutent ensuite à votre dette, la portant à 55 125 £ après trois ans. Ce processus se poursuit et, après dix ans, vous devrez 83 350 £.

Vous devez également prêter une attention particulière au TAEG (taux annuel effectif global), qui correspond au coût total de l’emprunt sur un an, frais compris.

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