Le promesse elettorali dei liberali contribuiranno a risolvere la crisi immobiliare?

Mark Carney ha condotto i liberali al quarto mandato di governo grazie a fattori come la guerra commerciale e le minacce di annessione del presidente degli Stati Uniti Donald Trump, nonché a una campagna basata su alcune promesse chiave, come un piano per risolvere la crisi immobiliare in Canada.

Il piano che il Partito Liberale ha descritto come " il piano abitativo più ambizioso dalla Seconda Guerra Mondiale" promette di "riportare il governo federale al settore dell'edilizia abitativa" creando una nuova società della Corona.

Copre finanziamenti, oneri di sviluppo e politiche fiscali. Non menziona che il Canada riconosce l'alloggio come un diritto umano attraverso una legge approvata nel 2019.

A supervisionare gli sforzi dei liberali sulla questione abitativa ci sarà Gregor Robertson, l'ex sindaco di Vancouver nominato ministro per l'edilizia abitativa in occasione della presentazione del nuovo governo di Carney, avvenuta martedì.

CBC News ha parlato del piano con un dirigente del settore edile, un economista, un attivista per i diritti umani e un urbanista.

Sebbene vi sia sostegno per i nuovi approcci e consenso sulla necessità di intervenire urgentemente per fornire più alloggi, vi sono anche preoccupazioni circa la strategia liberale.

Innanzitutto, un po' di contesto.

Un rapporto dell'Osservatorio canadese sui senzatetto, un'organizzazione di ricerca e politica presso la York University di Toronto, stima che il numero di persone senza fissa dimora in Canada sia di 235.000 all'anno .

Tuttavia, un altro rapporto suggerisce che la realtà potrebbe essere tre volte più alta e Statistics Canada afferma che l'11 percento dei canadesi (1.690.000 persone) afferma di aver sperimentato qualche forma di senzatetto nel corso della propria vita .

Secondo Statistics Canada , 8,56 milioni di canadesi, ovvero poco più di una persona su cinque, vivono in alloggi inaccessibili, ovvero quando spendono il 30% o più del loro reddito lordo per l'alloggio.

I dati di Statistics Canada mostrano che gli affittuari hanno maggiori probabilità di avere un alloggio inaccessibile, sebbene un sondaggio Abacus Data dell'autunno 2024 abbia riportato che il 57% dei canadesi " teme di perdere la propria casa, di proprietà o in affitto, se la propria situazione finanziaria dovesse cambiare ". Per i canadesi più giovani, questa paura sale al 71%.

Riportare il governo all'edilizia abitativa

I liberali affermano che costruiranno circa 500.000 nuove case all'anno, il doppio dell'attuale ritmo di costruzione, in parte creando una nuova società della Corona chiamata Build Canada Homes, "per costruire alloggi a prezzi accessibili su larga scala, anche su terreni pubblici".

L'idea trae ispirazione da un programma risalente alla Seconda Guerra Mondiale, che negli anni '40 costruì case per veterani e altri cittadini e produsse più di 40.000 case a basso costo nel giro di pochi anni.

Dave Wilkes, CEO della Building Industry and Land Development Association (BILD) di Toronto, afferma che, sebbene l'intento sia buono, creare nuova burocrazia è una cattiva idea.

"Il nostro settore è molto bravo a costruire case. Non abbiamo bisogno di un altro costruttore", ha detto Wilkes, aggiungendo che non è il momento di sperimentare, ma di eliminare la burocrazia in modo che il settore possa costruire più case più velocemente.

Tuttavia, Leilani Farha, ex relatrice speciale delle Nazioni Unite sul diritto all'abitazione, afferma che da decenni il settore privato canadese non riesce a soddisfare la necessità di alloggi a prezzi accessibili.

Farha, che è anche direttore globale di The Shift, un'organizzazione internazionale no-profit focalizzata sul problema dei senzatetto e degli alloggi a prezzi accessibili, afferma che "quando ci si affida troppo al settore privato nel settore immobiliare, si perde il senso di responsabilità".

Un residente di Ottawa ha anche affermato che il governo federale dovrebbe garantire che i suoi alloggi a prezzi accessibili non vengano in seguito addebitati in base all'affitto di mercato o venduti.

Riduzione dei costi di sviluppo

I liberali affermano inoltre che faranno in modo che i comuni riducano del 50% le spese di sviluppo che i costruttori pagano per le infrastrutture e i servizi nelle nuove comunità per i progetti residenziali multifamiliari e collaboreranno con le province e i territori per compensare la perdita di entrate.

Wilkes ha affermato di credere che il taglio dovrebbe essere generalizzato e riguardare qualsiasi tipologia di abitazione "per garantire equità e correttezza e per garantire il massimo impatto".

L'economista Mike Moffatt ha affermato che le città incassano molti soldi dalle tasse di sviluppo e hanno bisogno di quei soldi.

Moffatt, direttore fondatore della Missing Middle Initiative presso l'Università di Ottawa, studia le politiche che favoriscono la crescita della classe media. A suo avviso, il governo federale dovrà "assicurarsi che tali incentivi siano sufficientemente consistenti" da indurre le città ad aiutare gli acquirenti di case riducendone le spese.

Incentivo fiscale per gli investitori

I liberali hanno inoltre promesso che gli investitori che costruiscono appartamenti potranno dedurre le spese relative dalle loro tasse personali.

Negli anni '70, una politica nota come "detrazione dei costi di costruzione per l'affitto di unità multiple" fu ritenuta responsabile dell'impulso dato alla creazione di circa 200.000 unità , secondo i registri governativi.

Moffatt è entusiasta dell'idea e ha dichiarato di credere che stimolerà la costruzione e "trasformerà l'attività degli investitori dall'acquisto di unità esistenti alla creazione di nuove unità abitative in affitto appositamente costruite".

Sebbene questo piano aiuti gli investitori, l'urbanista Carolyn Whitzman vorrebbe vedere delle regole che garantiscano che sia vantaggioso anche per gli inquilini a basso reddito.

Professoressa associata presso la School of Cities dell'Università di Toronto, Whitzman ha recentemente scritto un libro sulla crisi immobiliare canadese . Ha affermato che l'ultimo governo liberale ha creato un programma di incentivi da 55 miliardi di dollari per aumentare gli affitti, ma quasi nessuno si è rivelato accessibile.

Secondo lei, se torneranno gli incentivi fiscali per la costruzione di appartamenti, bisognerà "porre l'accento, come negli anni '70, sulla produzione di appartamenti a prezzi accessibili".

Nessuna GST sulle case sotto 1 milione di dollari

Il piano liberale promette di eliminare l'imposta sui beni e servizi (GST) per i primi acquirenti di case di valore pari o inferiore a 1 milione di dollari, con un risparmio fino a 50.000 dollari.

Wilkes, del BILD GTA, ritiene che questa sia una buona idea, che dovrebbe essere estesa al primo milione di dollari per la costruzione di una nuova casa per qualsiasi acquirente, e che dovrebbe essere accompagnata da esenzioni fiscali provinciali.

Whitzman, d'altro canto, descrive il programma GST per gli acquirenti di prima casa come un "insulto" per la maggior parte dei potenziali acquirenti di case.

Secondo lei uno sconto del cinque per cento non è sufficiente a rendere una casa accessibile alle famiglie con un reddito annuo medio canadese (circa 87.000 dollari) in gran parte del Paese.

Un recente rapporto sull'accessibilità economica condotto da Ratehub, basato sui dati immobiliari e sui tassi dei mutui attuali, mostra che un reddito di 87.000 dollari è sufficiente per acquistare una casa a St. John's, Fredericton, Winnipeg e Regina, ma non è sufficiente in qualsiasi altra grande città del Canada.

Per fare un paragone, a Vancouver ci vogliono 240.000 dollari di reddito, mentre a Calgary sono poco più di 125.000 dollari, a Toronto 217.000 dollari, a Montreal 122.450 dollari e ad Halifax poco più di 120.000 dollari.

"Odio davvero quando i politici parlano alla gente come se fosse stupida", ha detto Whitzman.

Il programma si rivolge principalmente "alle persone con redditi elevati per rendere un po' più facile l'acquisto della prima casa", ha affermato.

Tempo di nuovi pensieri

Tutti e quattro gli esperti sperano in grandi cambiamenti nel settore immobiliare.

Farha ha affermato che "abbiamo bisogno di una nuova mentalità" sulla questione perché "le persone stanno davvero soffrendo a prescindere dal loro livello di reddito e la situazione è sfuggita di mano".

Ha inoltre affermato che, dal punto di vista dei diritti umani, il Canada sta fallendo e che "la mancanza di una casa è una questione di vita o di morte che deve essere affrontata immediatamente".

Whitzman e Farha concordano sul fatto che il Canada debba creare più edilizia residenziale pubblica o non di mercato, come stanno facendo i governi di paesi come il Regno Unito, la Francia, la Finlandia e i Paesi Bassi.

Farha seguirà attentamente questo argomento.

"Il programma liberale prevede molti fondi pubblici spesi", ha affermato. "La domanda è: riceveranno un valore pubblico per ogni dollaro?"