Le valutazioni in calo aumentano: cosa succede se tu e il tuo finanziatore non siete d'accordo sul valore di una casa?
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Secondo i broker, i periti ipotecari stanno sempre più spesso fissando prezzi per le case molto inferiori al loro valore effettivo, una pratica che hanno definito "atroce".
Gli agenti immobiliari di tutto il settore hanno affermato che i periti sono diventati eccessivamente cauti nelle loro stime, in un momento in cui i prezzi degli immobili sono in calo.
La valutazione del mutuo ha lo scopo di accertare che l'immobile soddisfi i criteri del creditore e che valga quanto l'acquirente ha accettato di pagare.
Spesso il perito non entra nemmeno in casa, ma semplicemente ci passa davanti in auto o la cerca online.
Il perito baserà la sua valutazione su case simili nella zona che sono già state vendute.
Le cosiddette "valutazioni al ribasso" rappresentano un problema perché possono indurre un creditore a rifiutare un'offerta di mutuo oppure un acquirente o un venditore di casa a rinegoziare il prezzo o a chiedere un prestito maggiore.
Quale prezzo? I periti assegneranno un valore monetario alla proprietà come parte del processo di acquisto.
Adam Stiles, amministratore delegato di Helix Financial Partners, società di intermediazione finanziaria con sede a Londra, afferma che nelle ultime settimane tre dei suoi clienti hanno visto gli immobili di tre di loro svalutarsi di oltre 1 milione di sterline.
"Ultimamente abbiamo avuto delle valutazioni atroci", ha detto Stiles. "Un perito è andato a valutare due nuove costruzioni finite e ha dato un valore di 1,7 milioni di sterline.
"Abbiamo quindi proposto l'affare a un altro istituto di credito che ha incaricato un altro perito che, due settimane dopo, ha stimato gli immobili a 2,8 milioni di sterline. Si tratta di una differenza di valore di 1,1 milioni di sterline, una cifra semplicemente folle.
In un altro esempio, una casa di proprietà in una zona residenziale di Londra, il cui valore stimato era di 3 milioni di sterline, ne valeva 1,4 milioni. Questo dopo che i periti precedenti avevano concordato con le stime del mutuatario.
"È necessario che ci sia più responsabilità e che ci siano più mezzi per un appello imparziale".
Come acquirente:
1. Negoziare un nuovo prezzo con il venditore con cui entrambe le parti possano lavorare
2. Trova un nuovo finanziatore che ti offra l'importo del mutuo di cui hai bisogno
3. Aumenta l'importo del tuo deposito dai tuoi risparmi
4. Colmare il divario con i soldi di amici o familiari
5. Allontanati e trova una nuova proprietà
Come venditore:
1. Valutare di abbassare il prezzo di vendita o di trovare un accordo a metà strada
2. Incoraggiare l'acquirente a provare un altro finanziatore con criteri di prestito diversi
3. Se i numeri non ti soddisfano, chiedi ad agenti immobiliari o avvocati di negoziare riduzioni o nuovi accordi a monte della catena
4. Rimetti la tua proprietà sul mercato e cerca di trovare un nuovo acquirente che possa offrire la cifra richiesta
5. Cerca un acquirente in contanti
Anche Jack Tutton, direttore della società di intermediazione immobiliare SJ Mortgage con sede a Fareham, ha affermato che le valutazioni al ribasso stanno diventando sempre più comuni.
"Abbiamo assistito a un numero di riduzioni di valore più elevato di quanto non accadesse da molto tempo. Di recente, un perito ha stimato un immobile a 250.000 sterline a marzo, per poi ridurlo a 225.000 sterline a giugno.
"Non conosco nessun posto nel Regno Unito in cui il mercato immobiliare si sia ridotto del 10% in un periodo di tempo così breve. Se così fosse, molte persone si troverebbero in seri guai".
Riconosce che agenti e venditori a volte possano gonfiare il valore di una proprietà, ma in generale ritiene che siano i valutatori ad essere "eccessivamente cauti".
Ciò, sostiene, è dovuto al mercato immobiliare "stagnante".
Lo sviluppatore immobiliare Kundan Bhaduri di The Kushman Group, che costruisce case nel Kent, stima che metà delle vendite a cui partecipa riguardano immobili sottovalutati.
"Nella mia zona del Kent, dove sviluppo immobili che in genere costano meno di 500.000 sterline l'uno, il processo di valutazione dei mutui è passato dall'essere un servizio professionale a una partita a roulette russa", ha affermato.
"Quasi la metà di tutte le transazioni immobiliari sono ora interessate da questo fenomeno, con una riduzione media del valore nel Sud-Est che comporta una riduzione di ben 11.000 sterline rispetto al prezzo di vendita concordato.
Il mese scorso, una casa a schiera con due camere da letto ad Ashford, concordata a £ 325.000, è stata valutata dal perito del creditore a £ 290.000, citando "l'incertezza del mercato", nonostante tre proprietà identiche adiacenti fossero state vendute a un prezzo superiore nei tre mesi precedenti.
"I periti si prendono gioco di noi per mascherare una futura richiesta di risarcimento danni alla loro assicurazione professionale.
"Gli incentivi perversi in gioco hanno creato un sistema in cui non c'è responsabilità per il perito, ma c'è un rischio catastrofico per tutti gli altri nella catena."
Le valutazioni dei mutui possono causare seri grattacapi agli acquirenti, ai venditori o persino a coloro che stanno rifinanziando il mutuo .
Quando un acquirente viene informato che la proprietà vale meno di quanto ha concordato di pagare, spesso dovrà convincere il venditore a ridurre il prezzo per consentire la transazione.
Se il venditore non è disposto a farlo, significa che l'acquirente potrebbe ritrovarsi con un divario tra quanto l'istituto di credito gli consente di prendere in prestito e quanto il venditore vuole che paghi.
Prendiamo il caso di qualcuno che acquista una proprietà per 400.000 sterline con un mutuo del 90% di 360.000 sterline e un acconto del 10% di 40.000 sterline.
Se la proprietà fosse stata valutata £ 360.000, ciò significherebbe che il creditore sarebbe disposto a prestare solo il 90 percento di £ 360.000, ovvero £ 324.000.
Oltre al deposito di £ 40.000, l'acquirente dovrà valutare se desidera versare le restanti £ 36.000 per compensare la differenza.
Ken James, direttore della Contractor Mortgage Services con sede a Londra, afferma che il deprezzamento degli immobili sta causando problemi a tutti, in particolar modo agli agenti immobiliari.
"Stiamo assistendo a valutazioni sempre più in ribasso, il che sta creando un vero grattacapo a tutti i soggetti coinvolti", ha affermato James.
Gli agenti immobiliari si oppongono con tutte le loro forze a qualsiasi rinegoziazione e, se un immobile viene svalutato, spesso vogliono che tu provi un istituto di credito alternativo per vedere se è disposto a valutarlo di più.
Naturalmente, questo non sempre porterà al risultato desiderato e, quando un creditore afferma che il valore è inferiore, i potenziali acquirenti spesso sospettano che il valore reale della proprietà non sia quello che erano disposti a pagare.
"In alcuni casi, si chiederanno se sia il caso di procedere con l'acquisto."
I mutuatari che necessitano di un mutuo perché il loro attuale contratto a tasso fisso sta per scadere o perché stanno acquistando una casa dovrebbero valutare le loro opzioni il prima possibile.
Anche i proprietari di immobili in affitto dovrebbero agire il prima possibile.
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Cosa succede se ho bisogno di rifinanziare il mutuo?
I mutuatari dovrebbero confrontare i tassi, parlare con un mediatore creditizio ed essere pronti ad agire.
I proprietari di casa possono stipulare un nuovo accordo con sei o nove mesi di anticipo, spesso senza alcun obbligo di accettarlo.
La maggior parte delle offerte di mutuo prevede l'aggiunta di commissioni al prestito, che vengono addebitate solo al momento dell'erogazione. Questo significa che i mutuatari possono ottenere un tasso di interesse senza dover sostenere ingenti spese di istruttoria.
Tieni presente che, in questo modo e senza saldare la commissione al termine del prestito, verranno pagati interessi sull'importo della commissione per tutta la durata del prestito, quindi questa potrebbe non essere la soluzione migliore per tutti.
Cosa succede se compro una casa?
Anche coloro che hanno concordato l'acquisto di una casa dovrebbero cercare di assicurarsi le rate il prima possibile, in modo da sapere esattamente a quanto ammonteranno le loro rate mensili.
Gli acquirenti dovrebbero evitare di esagerare e tenere presente che i prezzi delle case potrebbero scendere, poiché i tassi ipotecari più elevati limitano la capacità di indebitamento e il potere d'acquisto delle persone.
E i proprietari di immobili in affitto?
I proprietari di immobili in affitto con mutui a solo interesse vedranno un aumento maggiore dei costi mensili rispetto ai proprietari di case con mutui residenziali.
Per questo motivo è essenziale rifinanziare l'immobile in tempo utile e il nostro partner L&C può aiutarvi anche con i mutui buy-to-let.
Come confrontare i costi del mutuo
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