Angst voor afschrijvingen: bijna zes miljard euro afgeschreven! Beleggers vluchten uit open vastgoedfondsen
Open vastgoedfondsen werden ooit beschouwd als een even veilige belegging als termijndeposito's. Maar afschrijvingen en gedwongen verkopen baren beleggers zorgen. Ze trekken massaal hun tegoeden terug en de koersen van de fondsaandelen zijn op de beurzen gedaald.
Open-end vastgoedfondsen werden ooit gezien als een van de veiligste beleggingscategorieën voor particuliere beleggers. Veel banken raadden ze hun klanten zelfs aan als alternatief voor een termijndeposito wanneer het om grotere bedragen ging. Dat verklaart waarom Duitse investeerders volgens het analysebureau Scope inmiddels zo'n 130 miljard euro in dergelijke fondsen hebben geparkeerd.
Mensen die het hebben opgemerkt, stappen alweer massaal op: volgens onderzoeksbureau Barkow Consulting hebben investeerders in 2024 in totaal 5,9 miljard euro uit de fondsen opgenomen, waarvan alleen al in december 611 miljoen euro.
Dit is des te ernstiger omdat het voor beleggers niet zo eenvoudig is om afscheid te nemen van hun fondsaandelen. Wie zijn investering niet via de beurs wil verkopen, maar wil annuleren, moet dit een jaar van tevoren aan de fondsmaatschappij melden. Bovendien moet hij de aandelen op dat moment minimaal twee jaar in zijn bezit hebben gehad. Dat betekent dat de echte emigratiegolf al in 2023 op gang is gekomen – de actuele cijfers laten pas de uitvoering zien nadat de wachttijd is verstreken.
Naast al deze nadelen is er nu nog een cruciaal nadeel: de koersen van fondsaandelen dalen al maanden – maar veel beleggers zijn zich daar nog niet van bewust. De officiële koersen van de uitgevende fondsmaatschappijen blijven een stijging in waarde vertonen. Op de secundaire markt, dat wil zeggen op de regionale beurzen van Hamburg, Frankfurt of München, worden dezelfde fondsen echter soms wel 20 procent lager genoteerd.
Open-end vastgoedfondsen hebben nooit voor een hoger rendement gezorgd. Grote vlaggenschepen zoals de “Hausinvest” van de Commerzbank-dochter Commerz Real behalen zelden meer dan twee tot 2,5 procent rendement per jaar. De afgelopen vijf jaar heeft “Hausinvest” een totaal van 11,3 procent behaald . Als je bedenkt dat dergelijke fondsen ook nog eens een uitgiftepremie van maximaal vijf procent rekenen, duurt het minstens twee jaar voordat beleggers überhaupt winst maken.
Omdat de rentetarieven op lopende en termijnrekeningen inmiddels zijn gestegen, lijken de te behalen rendementen van het fonds in vergelijking daarmee nogal mager.
Onroerend goed wordt over het algemeen gezien als een veilige investering. Als de huurprijzen stijgen, stijgen de prijzen doorgaans ook. En toen de rentetarieven laag waren en meer mensen zich een woning konden veroorloven, stegen de vastgoedprijzen explosief.
Voor degenen die zich geen eigen huis, appartement of zelfs huurwoning konden veroorloven, leek het des te interessanter om een fractie van het geld te investeren in open-end vastgoedfondsen om zo te profiteren van de stijgende vastgoedprijzen.
Maar slechts een paar van deze fondsen investeren in residentieel vastgoed, waarvan de prijzen nauwelijks fluctueren – zelfs niet tijdens een recessie. Het merendeel van de portefeuilles bestaat doorgaans uit commercieel vastgoed. En de prijzen ervan zijn de laatste jaren aanzienlijk gedaald.
De teloorgang van de fysieke detailhandel leidt wereldwijd tot lege winkels, gedeeltelijk bezette winkelcentra en zelfs tot gevolgen voor sommige magazijnen en logistieke panden. De trend richting thuiskantoren of flexibele kantoren heeft op veel plekken de behoefte aan kantoorruimte doen afnemen. En boven alles hangt het zwaard van Damocles van energie-efficiëntie. Vooral kantoorgebouwen uit de jaren 70 en 80 hebben door de hoge stookkosten moeite om nieuwe huurders te vinden of moeten tegen hoge kosten energiezuiniger worden gerenoveerd.
Bovendien zijn er stijgende rentetarieven, waardoor de maandelijkse aflossingen voor alle vastgoedbeleggers die op krediet kopen, omhoog gaan. Veel projectontwikkelaars en projectplanners kunnen deze extra last niet meer aan. Het faillissement van de Signa Groep was slechts het topje van de ijsberg. Wanneer dergelijke onevenwichtigheden leiden tot noodverkopen, drukken ze het algemene prijsniveau in de markt.
De industrie heeft haar problemen tot nu toe goed verborgen gehouden. Deze ontwikkeling is niet zichtbaar in de koersen van de fondsen die de fondsbeheerders in de etalages van de banken plaatsen. Alsof ze aan een touwtje worden getrokken, bewegen de koersgrafieken omhoog, hooguit onderbroken door de distributiedagen. Dit komt doordat onroerend goed, in tegenstelling tot aandelen op de beurs, niet dagelijks verhandeld wordt. Veel objecten zijn uniek, waardoor ze moeilijk te vergelijken zijn. Omgekeerd betekent dit dat een prijs die niet kan worden vastgesteld, niet hoeft te worden gedevalueerd.
De taxatie is de taak van speciale taxateurs die de taxaties meerdere malen per jaar controleren. Dit kan op basis van vastgoedtransacties in de omgeving van de locatie of op basis van de jaarlijkse huuropbrengst vermenigvuldigd met een marktfactor. De tweede manier is meestal eenvoudiger en biedt voordelen voor fondsbeheerders: zolang een pand nog verhuurd is, hoeft de waarde ervan niet te worden gewijzigd. Zelfs een leegstaand pand kan nog steeds worden getaxeerd op basis van de verwachte huurprijs, mits de eigenaar de taxateur ervan kan overtuigen dat er geïnteresseerden zijn voor die prijs. Op deze manier hebben veel fondsbeheerders hun afschrijvingsbehoeften ‘opgerekt’. Men zou ook kunnen zeggen “gesluierd”.
Maar op een gegeven moment is het verschil tussen de marktwaarde en de boekwaarde zo groot dat de taxateurs de stekker eruit trekken. Dat gebeurde eind juni 2024. Destijds meldde het fondsbedrijf Union Investment een afschrijvingsbehoefte van 600 miljoen euro voor zijn fonds “Uni Immo Wohnen ZBI”. Hierdoor daalde de waarde van de portefeuille plotseling tot slechts vier miljard euro. De waarde van de fondsaandelen daalde direct met 17 procent tot circa 42 euro. Een half jaar later koopt het fondsbedrijf zelf de fondsaandelen terug voor 42,27 euro (stand 25 februari 2025). Op de effectenbeurs van Hamburg kregen beleggers hiervoor aanvankelijk iets meer dan 30 euro. Momenteel staat het weer op 37,50 euro – een verschil van 11,2 procent met de koers van het uitgevende fondsbedrijf.
Er zijn veel verschillen op de markt, zoals blijkt uit de onderstaande tabel. Beleggers zijn vooral sceptisch over het vastgoedfonds KanAm Leading Cities Invest (DE0006791825), dat in december voor de derde keer zijn portefeuille moest afschrijven en al maandenlang onroerend goed verkoopt om geld op te halen voor de kapitaaluitstroom.
De officiële koers van het fondsbedrijf KanAm is sinds 2023 al met 26 procent gedaald, van 102,40 naar 75,53 euro. Op de effectenbeurs van Hamburg worden de aandelen tegen een veel lagere prijs verhandeld: daar krijgen beleggers bij verkoop slechts 61,94 euro per aandeel (stand 25 februari 2025), wat 18 procent minder is.
Het is volstrekt onduidelijk of en in welke mate de koersen van de fondsaandelen zich zullen herstellen. De prijsdaling op de Duitse en veel Europese vastgoedmarkten lijkt voorlopig tot stilstand te zijn gekomen. Maar in hoeverre de waarden in de fondsportefeuilles al van de werkelijkheid zijn afgeweken, weten alleen de fondsbeheerders zelf en de taxateurs. Een verdere daling van de aandelenkoersen kan daarom niet worden uitgesloten, ook al zijn de koersschommelingen op dit moment enigszins afgenomen.
Zoals altijd proberen louche tussenpersonen in dit soort gevallen te profiteren van de onzekerheid van investeerders. Sommige investeerders ontvingen via hun bewaarder een aanbod van SCP Investments Limited, gevestigd op de Marshalleilanden. Banken zijn verplicht om dergelijke aanbiedingen door te sturen, maar zeggen niets over de ernst ervan.
In het geval van SCP ontvingen investeerders een “uitnodiging om biedingen in te dienen om te verkopen”. SCP Investments verzocht hen een bod uit te brengen op de aandelen tot een maximumprijs. De aangegeven maximumprijs lag echter aanzienlijk onder de actuele beurskoers. SCP Investments had de verzamelde aandelen dus direct zelf kunnen verkopen tegen een hogere prijs. Beleggers in fondsen dienen dergelijke brieven daarom te negeren.
Er zijn nu drie opties voor beleggers die dergelijke fondsaandelen bezitten:
1. De crisis uitzitten en hopen dat de waarde van het fonds herstelt.
Het lijkt zeker dat er behoefte zal zijn aan correctie, aangezien de vastgoedprijzen zich slechts stabiliseren en de rentetarieven hoog blijven. Hoewel de prijzen in Duitsland langzaam weer stijgen, is een terugkeer naar het oude niveau voorlopig niet te verwachten. De vraag is of de waardevermindering voldoende tot uitdrukking komt in de huidige koers van het aandeel. Daarom zou de tactiek van ‘afwachten’ wel eens het duurst kunnen zijn.
2. Annuleer de fondsaandelen bij de fondsmaatschappij, registreer voor terugbetaling en wacht vervolgens op de respijtperiode.
Het is volstrekt onduidelijk hoeveel hun aandeel over een jaar waard zal zijn. De huidige beurskorting ten opzichte van de vensterkoers van het fondsbedrijf is hiervoor hooguit een grove indicatie. Het kan ook nog erger worden, waarbij de koers van het fonds nog verder daalt. Mochten de zaken echter tegen de verwachtingen in beter gaan, dan is het niet meer mogelijk om het ontslag in te trekken.
3. Verkoop de fondsaandelen nu op de secundaire markt/beurs.
Deze oplossing zal waarschijnlijk ook tot hoge verliezen leiden voor veel investeerders. De kapitaalmarkt geeft u niets cadeau. Bij twijfel zal een koper een extra risicokorting op de koers van de fondsaandelen eisen. Toch is verkopen waarschijnlijk de beste keuze als u bedenkt welke beleggingsmogelijkheden u heeft met het geld dat u ontvangt.
De hoop dat uw fonds zijn verliezen goedmaakt, wordt tenietgedaan door het reële vooruitzicht van lucratieve vaste en overnight rentetarieven. Zelfs een termijnrekening levert tegenwoordig in één jaar meer rente op dan een vastgoedfonds.
Vergelijking van termijndeposito's van FOCUS online Als een gehavend fonds zoals Uni Immo Wohnen ZBI weer op het beginniveau zou komen, zou dat een ongelooflijke prijsstijging van 20 procent betekenen. Het is realistischer dat het fonds vanaf het huidige niveau weer tegen het oude tempo zal groeien, op voorwaarde dat er geen verdere afschrijvingen nodig zijn. Volgens Union Investment behaalde de ZBI zelfs in goede tijden hooguit een jaarlijks rendement van 2,54 procent.
Statistisch gezien biedt een aandelen-ETF, bijvoorbeeld op de MSCI World Index, aanzienlijk hogere rendementen van gemiddeld zeven procent per jaar. Maar dat is een andere risicoklasse en is wellicht geen optie voor extreem risicomijdende vastgoedbeleggers.
Hoe dan ook, het is waarschijnlijk beter om uw geld nu, met verlies, op te nemen en te investeren in een veelbelovende belegging dan om te moeten afwachten hoe de open-end vastgoedfondsen de komende jaren in waarde dalen.
Advocatenkantoren zijn zich al bewust van het probleem en plannen rechtszaken tegen banken die onlangs dergelijke fondsen aan particuliere investeerders hebben verkocht. Dit terwijl ze op de hoogte hadden moeten zijn van het risico op devaluatie, omdat de beurskoersen al ver van de officiële emissieprijzen afweken.
De cruciale vraag is: hebben ze hun klanten expliciet geïnformeerd over het potentiële risico op verlies dat met deze fondsen gepaard gaat? Of verdoezelden ze misschien het risico van afschrijvingen dat al in de beurskoersen was ingeprijsd? Het fonds had dan wellicht in een geheel andere risicoklasse moeten worden ingedeeld en kon niet langer als veilig worden beschouwd.
Als dit op basis van de notulen van het advies bewezen kan worden, zouden in ieder geval beleggers die na de eerste grote devaluatie van KanAm in 2023 hebben gekocht, een schadevergoeding kunnen eisen. Er is geen exacte datum waarop dit van toepassing zou kunnen zijn, laat staan een juridisch bindende verklaring.
FOCUS
