Hypotheken, huren, rekeningen: dit zijn de gevolgen van de renteverlaging van de Zwitserse Nationale Bank naar nul procent

De Zwitserse Nationale Bank (SNB) heeft haar belangrijkste rentetarief met 0,25 procentpunt verlaagd naar nul procent. Dit als reactie op de onzekere economische situatie, de sterke Zwitserse frank en de Zwitserse inflatie, die in mei licht negatief werd.

De Zwitserse Nationale Bank (SNB) schuwde een renteverlaging van 0,5 procentpunt zoals die in december 2024, ondanks dat sommige marktdeelnemers dit hadden verwacht. Dit zou de belangrijkste rente in negatief terrein hebben gebracht.

Strikt genomen staat de Zwitserse Nationale Bank (SNB) echter, volgens Thomas Gitzel, hoofdeconoom bij VP Bank, nu "weer met één voet in het gebied van de negatieve rente". Banken waarvan de zichtdeposito's bij de Zwitserse Nationale Bank een bepaalde limiet overschrijden, moeten nu immers weer een negatieve rente van -0,25 procent betalen.

Ondertussen is het waarschijnlijk dat de rentetarieven van nul procent en de lagere kapitaalmarktrentes een aanzienlijke impact zullen hebben op hypotheken, huren, pensioensparen, investeringen en vastgoedprijzen.

Volgens Dirk Renkert van de online vergelijkingssite Comparis worden hypotheken met een rentevaste looptijd van tien jaar momenteel aangeboden tegen een gemiddelde referentierente van 1,66 procent. Dit is de rente die banken "tonen", zegt hij. Wie goed onderhandelt, kan aanzienlijk lagere rentes krijgen. De rentes voor hypotheken met een rentevaste looptijd zijn de afgelopen maanden fors gedaald; in maart lag de referentierente voor hypotheken met een rentevaste looptijd van tien jaar nog boven de 2 procent. Sinds begin dit jaar is de verandering echter beheersbaar.

Met een hypotheek met vaste rente kunnen leners een paar jaar lang een lage rente vastzetten, waardoor ze beschermd zijn tegen renteschommelingen. Ze zijn geschikt voor leners die op zeker willen spelen.

De rente op hypotheken met een vaste rente is ook sterk afhankelijk van de renteontwikkelingen op de kapitaalmarkt. Volgens Sandro Merino, hoofd beleggingen bij Bank Cler, zijn renteschommelingen van 0,3 procentpunt naar boven en beneden te verwachten op het huidige niveau. "In principe is het huidige niveau een bodem en is het onwaarschijnlijk dat de hypotheekrente veel verder zal dalen", zegt hij.

Volgens hem zou dit zelfs gelden als de belangrijkste rente van de Zwitserse Nationale Bank (SNB) aanzienlijk negatief zou worden. Tijdens de laatste periode van negatieve rentetarieven, van 2015 tot 2022, werden al scenario's besproken waarin hypotheeknemers geld zouden ontvangen voor het afsluiten van een hypotheek. Dit is echter niet realistisch, aldus Merino.

Jean-Eudes Clot, financieel marktstrateeg bij Banque Cantonale Vaudoise (BCV), is eveneens van mening dat de kans op een verdere daling van de rente op hypotheken met een langere looptijd met een vaste rente beperkt is. De lange rente, en daarmee de rente op hypotheken met een langere looptijd met een vaste rente, is al sterk gedaald.

Terwijl de rente op hypotheken met een vaste rente vastligt, fluctueren de rentes van SARON-hypotheken met de huidige rentetarieven. Voor hypotheeknemers worden ze duurder wanneer de rente stijgt en goedkoper wanneer de rente daalt.

Bij SARON-hypotheken zijn de gevolgen van een verlaging van de basisrente direct merkbaar. De prijs bestaat uit de SARON-geldmarktrente en de marge die de betreffende bank in rekening brengt. Volgens Renkert ligt deze laatste vaak rond de 0,8 procent. De renteverlaging van de Zwitserse Nationale Bank naar nul procent zal de voorwaarden voor SARON-hypotheken waarschijnlijk verder verbeteren en direct effect hebben.

"Als de basisrente van de Zwitserse Nationale Bank geleidelijk verder in negatief terrein zakt, betekent dat niet dat SARON-hypotheken nog steeds goedkoper worden", aldus Renkert. Dit komt door de marges van de banken en het feit dat er geen rekening wordt gehouden met een negatieve SARON.

Bovendien concurreren SARON-hypotheken met de zeer lage rentes van hypotheken met een vaste rente en komen ze vaak als winnaar uit de bus. Hypotheken met een vaste rente bieden de zekerheid van een lage rente, terwijl de rentes van SARON-hypotheken fluctueren – en de kapitaalmarkt onzeker blijft. Dit komt onder andere door het tariefbeleid van de Amerikaanse president Donald Trump.

Wat hypotheken betreft, wijst Renkert er ook op dat commerciële banken, als gevolg van het hervormingspakket "Basel III", sinds begin dit jaar moeten voldoen aan nieuwe leenregels. Ze moeten hypotheken met meer eigen vermogen dekken en strengere leenprocedures hanteren. Dit leidt doorgaans tot hogere financieringskosten, die de banken doorberekenen aan hypotheeknemers.

Dalende hypotheekrentes hebben ook indirect invloed op de huurprijzen. Deze zijn gebaseerd op de hypotheekreferentierente, die elk kwartaal wordt vastgesteld door het Bundesamt für Haussmann (BWO). Deze rente is gebaseerd op de gemiddelde rente voor binnenlandse hypotheken.

De referentierente staat sinds begin maart van dit jaar op 1,5 procent. De rente is gebaseerd op de gemiddelde rente voor binnenlandse hypotheken, die begin juni slechts 1,44 procent bedroeg. Als de rente nog verder onder de 1,38 procent zakt, daalt de referentierente door afronding naar 1,25 procent. Renkert verwacht echter niet dat dit bij de volgende vaststelling van de referentierente begin september zal gebeuren. De referentierente is traag en beweegt met vertraging. Clot gaat er echter van uit dat de referentierente in de tweede helft van het jaar naar 1,25 procent zou kunnen dalen.

Als de referentierente met 0,25 procentpunt daalt, hebben huurders in heel Zwitserland recht op een huurverlaging van bijna 3 procent. In de praktijk blijkt deze berekening echter niet altijd te kloppen, zelfs niet als de huurovereenkomst een referentierente voorschrijft die zelfs 0,25 procentpunt hoger ligt. Dit komt onder andere doordat verhuurders de inflatie, tot wel 40 procent, kunnen compenseren. De inflatie was in 2022 en 2023 relatief hoog, waardoor het mogelijk is dat huurders hierdoor hun recht op een verlaging verliezen.

Spaarders zullen waarschijnlijk snel de impact van de renteverlaging van de Zwitserse Nationale Bank (SNB) op hun rekeningen voelen. Aangenomen mag worden dat banken de renteverlaging binnenkort zullen doorberekenen aan spaarders – zowel voor spaarrekeningen als voor rekeningen met pijler 3a. Na de korte renteverhoging in de periode na het coronavirus bevinden we ons nu weer in een renteloze omgeving. Merino noemt dit "Investeringsnoodsituatie 2.0".

Met conservatieve spaarstrategieën kun je in Zwitserland een "rendement" van nul procent behalen, rekening houdend met inflatie – je verliest in ieder geval geen geld in reële termen, aldus het hoofd beleggingen bij Bank Cler. "Nulrente maakt het echter aantrekkelijker om een ​​gespreide beleggingsstrategie te volgen in plaats van veel geld aan te houden." Wie zijn vermogen wil vergroten, ontkomt er niet aan om te beleggen.

Mocht de belangrijkste rente van de Zwitserse Nationale Bank negatief worden, dan verwacht Merino dat banken hun klanten verschillende rentetarieven zullen aanbieden. "Bij grote saldi zouden ze hun klanten dan ook een zogenaamde saldovergoeding in rekening kunnen brengen, wat in feite neerkomt op een negatieve rente," zegt hij.

Vanwege de lage rentetarieven hebben grote beleggers in Zwitserland de afgelopen maanden steeds meer geld overgeheveld van beleggingen in vastrentende waarden naar onroerend goed en aandelen.

Deze trend is al enige tijd gaande. Dit is terug te zien in de zeer hoge premies op Zwitserse vastgoedfondsen. Merino verwacht dat de Zwitserse vastgoedprijzen zullen blijven stijgen. Hoewel de vastgoedprijzen worden ondersteund door lage rentes, zijn andere factoren nog belangrijker voor de sterke ontwikkeling. "Zwitsers vastgoed is een schaars goed en Zwitserland is een aantrekkelijke locatie", aldus Merino.

Voor aandelen drukt de hoge Zwitserse frank op de vooruitzichten, aldus Clot. Sommige aandelencategorieën zouden echter potentieel goed stand kunnen houden, zoals aandelen met een hoog dividend.

Intussen hebben de onzekerheid rondom het aangekondigde tariefbeleid onder de Amerikaanse president Donald Trump en de hoge staatsschuld van de VS ervoor gezorgd dat veel beleggers naar de Zwitserse frank vluchten.

De gevolgen van het rentebesluit van de Zwitserse Nationale Bank waren beheersbaar. "De renteverlaging werd door de markt verwacht", aldus Merino. Waarnemers gaan ervan uit dat de frank op de middellange tot lange termijn nog verder zou kunnen stijgen. Dit komt onder meer doordat andere centrale banken, zoals de Federal Reserve of de Europese Centrale Bank, een veel groter potentieel voor renteverlagingen hebben dan de Zwitserse Nationale Bank.

Ook rijst de vraag in hoeverre de Zwitserse Nationale Bank buitenlandse valuta kan kopen, vooral omdat de Amerikaanse overheid de Zwitserse bank beschuldigt van valutamanipulatie.