Wat gebeurt er als een stad in Spanje tot ‘stressvolle’ huurzone wordt verklaard?

De steden A Coruña, San Sebastián en Pamplona zijn, samen met 20 andere gemeenten in Navarra, onlangs officieel tot 'stressvolle' huurzones verklaard. Daarmee komt het totale aantal in alle regio's op 301.

Ook andere gemeenten hebben verzocht om tot stressgebied te worden verklaard, waaronder Santiago de Compostela in Galicië. De regionale minister van Stedelijke Ontwikkeling en Volkshuisvesting in Asturië, Ovidio Zapico, zei eveneens dat ze eraan werken om voor het einde van het jaar 16 stressgebieden in zes gemeenten in de regio tot stressgebied te verklaren.

In Spanje wonen meer dan 8,28 miljoen mensen in gebieden waar de huurmarkt krap is.

Onroerend goed in Spanje: meer huizen te koop boven de € 1 miljoen dan huren onder de € 1.000

De aanwijzing van 'stressgebieden' was een integraal onderdeel van de Woningwet of Ley de Vivienda , die in 2023 van kracht werd

Een gebied met een hoog risico op onvoldoende woningaanbod voor de bevolking wordt gedefinieerd als een gebied met een hoge woonlast. Om als zodanig te worden aangemerkt, moet het aan een van de volgende twee criteria voldoen:

• De eerste situatie is wanneer de gemiddelde huur- of hypotheekkosten voor een huis plus de bijbehorende kosten meer dan 30 procent van het gemiddelde salaris van de bevolking in een bepaald gebied bedragen.
• De tweede mogelijkheid is als de aankoop- of huurprijs in de afgelopen vijf jaar een cumulatieve stijging heeft doorgemaakt van drie punten boven de consumentenprijsindex (CPI).

Als een gebied wordt aangemerkt als 'stressgebied', kan dit betekenen dat er huurplafonds worden ingevoerd, dat huurders hun contract kunnen verlengen en dat er belastingaftrek voor verhuurders wordt ingevoerd.

LEES OOK: De Spaanse regering lanceert een zoekmachine in de stijl van Idealista voor betaalbare huurwoningen

Huurplafonds

De regels zijn:

• Verhuurders die hun appartementen al verhuren of dit in de afgelopen vijf jaar hebben gedaan, mogen de huurprijs in een nieuw contract niet hoger maken dan het vorige bedrag. Ook mogen er geen extra kosten aan het contract worden toegevoegd, zoals gemeentelijke belastingen of gemeentelijke belastingen.
• Verhuurders kunnen de huurprijs alleen jaarlijks aanpassen volgens de consumentenprijsindex (CPI) of het door de overheid vastgestelde plafond. Alleen in gevallen waarin de huur verder kan worden verhoogd, is als er energiebesparende maatregelen zijn getroffen of als er een huurcontract is afgesloten voor meer dan 10 jaar. In deze gevallen kan de huurprijs met maximaal 10 procent worden verhoogd.
• Wanneer verhuurders hun appartement voor de eerste keer verhuren, moeten zij zich houden aan de Referentieprijsindex van de gemeente waar het pand zich bevindt.
• Als verhuurders meer dan vijf panden in hetzelfde probleemgebied bezitten, moeten ze zich houden aan de huurprijzen op basis van de Referentieprijsindex, ongeacht of ze de panden eerder hebben verhuurd of niet.

Uitbreidingen

Huurders kunnen na afloop van hun huurcontract in probleemgebieden verlengingen aanvragen. Deze verlengingen kunnen maximaal drie opeenvolgende jaren worden aangevraagd.

Belastingaftrek

De algemene belastingaftrek voor verhuurders bij nieuwe langlopende huurcontracten in deze gebieden wordt verlaagd van 60 naar 50 procent.

Daarnaast zijn er de volgende belastingvoordelen:

Een stimuleringsbelasting van 90 procent als verhuurders hun huur met minimaal vijf procent verlagen in een probleemgebied.

Een korting van 70 procent voor huiseigenaren die hun woning verhuren aan jongeren tussen de 18 en 35 jaar of dit doen via de gestimuleerde of beschermde betaalbare huisvestingsprogramma's.

Een korting van 60 procent voor eigenaren die hun woning in de twee jaar vóór verhuur laten renoveren.

Catalonië was de eerste regio die 'stressgebieden' aanwees nadat de Woningwet van kracht werd. In 2025 waren dat er in totaal 271.

Officiële gegevens van het Ministerie van Volkshuisvesting laten zien dat de huren voor nieuwe contracten gemiddeld met 3,7 procent zijn gedaald in 140 van de gemeenten die de verklaring hebben aangenomen. In Barcelona daalden ze met 6,4 procent in de eerste 12 maanden sinds de maatregel van kracht werd.