Strach przed odpisami - prawie sześć miliardów euro odjętych! Inwestorzy uciekają z otwartych funduszy nieruchomości
Otwarte fundusze nieruchomości były kiedyś uważane za równie bezpieczną inwestycję jak lokaty terminowe. Jednak odpisy wartości i wyprzedaże pod presją czasu zaniepokoiły inwestorów. Masowo wycofują swoje aktywa, a ceny jednostek uczestnictwa funduszy spadają na giełdach.
Otwarte fundusze nieruchomości były kiedyś uważane za jedną z najbezpieczniejszych klas aktywów dla inwestorów indywidualnych. Wiele banków polecało je swoim klientom jako alternatywę dla lokat terminowych, gdy w grę wchodziły większe sumy. Wyjaśnia to, dlaczego, według firmy analitycznej Scope, niemieccy inwestorzy ulokowali już około 130 miliardów euro w tego typu funduszach.
Ci, którzy to zauważyli, już masowo odchodzą: według firmy badawczej Barkow Consulting, inwestorzy wycofali łącznie 5,9 mld euro z funduszy w 2024 r., z czego 611 mln euro wycofano w samym grudniu.
Jest to tym poważniejsze, że inwestorom nie jest łatwo pożegnać się ze swoimi udziałami w funduszu: każdy, kto nie chce ich odsprzedawać na giełdzie, ale chce anulować inwestycję, musi powiadomić o tym firmę zarządzającą funduszem z rocznym wyprzedzeniem – i do tego czasu musi być właścicielem udziałów przez co najmniej dwa lata. Oznacza to, że prawdziwa fala emigracji zaczęła się już w 2023 roku – obecne dane pokazują, że realizacja nastąpi dopiero po upływie okresu karencji.
Do wszystkich tych wad dochodzi teraz jeszcze jedna, zasadnicza: ceny jednostek uczestnictwa funduszy spadają od miesięcy – ale wielu inwestorów jeszcze tego nie wie. Oficjalne ceny spółek funduszy emisyjnych nadal wykazują wzrost wartości. Natomiast na rynku wtórnym, czyli na giełdach regionalnych w Hamburgu, Frankfurcie czy Monachium, te same fundusze notowane są niekiedy o 20 procent taniej.
Otwarte fundusze nieruchomości nigdy nie generowały większych zysków. Duże flagowe spółki, takie jak „Hausinvest” spółki zależnej Commerzbanku Commerz Real, rzadko osiągają stopę zwrotu większą niż 2–2,5 procent rocznie. W ciągu ostatnich pięciu lat „Hausinvest” osiągnął łącznie 11,3 procent . Biorąc pod uwagę, że tego typu fundusze pobierają również premię emisyjną w wysokości do pięciu procent, inwestorzy muszą czekać co najmniej dwa lata, zanim zaczną wychodzić na plus.
Ponieważ stopy procentowe na rachunkach bieżących i terminowych wzrosły, możliwe do osiągnięcia zyski z funduszy wydają się w porównaniu z nimi raczej skromne.
Nieruchomości są generalnie uważane za bezpieczną inwestycję, a gdy rosną czynsze, zazwyczaj rosną również ceny. A gdy stopy procentowe spadły i więcej osób mogło sobie pozwolić na zakup nieruchomości, ceny nieruchomości gwałtownie wzrosły.
Dla tych, których nie było stać na własny dom, mieszkanie, a nawet wynajęcie nieruchomości, jeszcze ciekawszą opcją wydawało się zainwestowanie części pieniędzy w otwarte fundusze nieruchomości, aby czerpać zyski ze wzrostu cen nieruchomości.
Jednak bardzo niewiele z tych funduszy inwestuje w nieruchomości mieszkalne, których ceny podlegają niewielkim wahaniom – nawet w czasie recesji. Większość portfeli składa się zazwyczaj z nieruchomości komercyjnych. A ich ceny znacznie spadły w ostatnich latach.
Upadek handlu stacjonarnego skutkuje pustymi sklepami na całym świecie, częściowo zajętymi centrami handlowymi, a nawet ma wpływ na niektóre nieruchomości magazynowe i logistyczne. Trend przenoszenia działalności do domów lub elastycznych biur zmniejszył zapotrzebowanie na powierzchnię biurową w wielu miejscach. A nad wszystkim wisi miecz Damoklesa efektywności energetycznej. Ze względu na wysokie koszty ogrzewania budynki biurowe, zwłaszcza te z lat 70. i 80. ubiegłego wieku, mają trudności ze znalezieniem nowych najemców lub muszą być remontowane, aby stać się bardziej energooszczędne, co wiąże się z dużymi kosztami.
Ponadto wzrosły stopy procentowe, co spowodowało wzrost miesięcznych rat dla wszystkich inwestorów w nieruchomości, którzy kupili je na kredyt. Wielu deweloperów i planistów nieruchomości nie jest już w stanie udźwignąć tego dodatkowego ciężaru. Upadłość Grupy Signa była zaledwie wierzchołkiem góry lodowej. Kiedy taka nierównowaga prowadzi do wyprzedaży, obniża to ogólny poziom cen na rynku.
Branża ta dotychczas skutecznie ukrywała swoje problemy. Tego zjawiska nie widać w cenach funduszy, które towarzystwa funduszy inwestycyjnych umieszczają w witrynach banków. Wykresy cen poruszają się w górę, niczym za sznurkiem, przerywane co najwyżej dniami dystrybucji. Dzieje się tak dlatego, że nieruchomości, w przeciwieństwie do akcji na giełdzie, nie są przedmiotem obrotu codziennego. Wiele obiektów jest unikalnych, co utrudnia ich porównywanie. Oznacza to odwrotnie, że cena, której nie da się ustalić, nie musi być dewaluowana.
Wyceną zajmują się wyspecjalizowani rzeczoznawcy, którzy weryfikują wyceny kilka razy w roku. Można tego dokonać na podstawie transakcji nieruchomości na obszarze otaczającym daną lokalizację lub na podstawie rocznego dochodu z wynajmu pomnożonego przez współczynnik rynkowy. Drugi sposób jest zazwyczaj prostszy i oferuje korzyści dla zarządzających funduszami: dopóki nieruchomość jest wynajmowana, jej wartość nie musi ulegać zmianie. Nawet nieruchomość stojącą pusto można wycenić na podstawie oczekiwanego czynszu, pod warunkiem, że właścicielowi uda się przekonać rzeczoznawcę, że są zainteresowani taką ceną. W ten sposób wielu zarządzających funduszami „rozszerzyło” swoje potrzeby w zakresie amortyzacji. Można też powiedzieć „zasłonięte”.
Jednak w pewnym momencie różnica między wartością rynkową a wartością księgową staje się tak duża, że rzeczoznawcy wycofują się. Miało to miejsce pod koniec czerwca 2024 r. Wówczas spółka funduszy Union Investment zgłosiła wymóg odpisu w wysokości 600 mln euro dla swojego funduszu „Uni Immo Wohnen ZBI”. W rezultacie wartość portfela nagle spadła do zaledwie czterech miliardów euro. Wartość jednostek funduszu spadła natychmiast o 17 procent do około 42 euro. Pół roku później spółka zarządzająca funduszem sama odkupuje jednostki uczestnictwa za 42,27 euro (stan na 25 lutego 2025 r.). Na giełdzie w Hamburgu inwestorzy otrzymali początkowo nieco ponad 30 euro za tę transakcję. Obecnie wynosi ona 37,50 euro, co stanowi różnicę w wysokości 11,2 proc. w stosunku do ceny emitowanego funduszu.
Jak pokazuje poniższa tabela, na rynku występuje wiele takich różnic. Inwestorzy są szczególnie sceptyczni wobec funduszu nieruchomości KanAm Leading Cities Invest (DE0006791825), który w grudniu po raz trzeci musiał dokonać umorzenia swojego portfela i od miesięcy sprzedaje nieruchomości, aby pozyskać pieniądze na odpływ środków.
Oficjalna cena ustalona przez spółkę funduszu KanAm spadła już o 26 proc. od 2023 r., z 102,40 do 75,53 euro. Na Giełdzie Papierów Wartościowych w Hamburgu akcje są notowane po znacznie niższej cenie: inwestorom przy sprzedaży oferuje się zaledwie 61,94 euro za akcję (stan na 25 lutego 2025 r.), co stanowi cenę niższą o 18 procent.
Zupełnie nie jest jasne, czy i do jakiego poziomu ceny jednostek uczestnictwa funduszu odbiją. Wydaje się, że spadek cen na niemieckim i wielu europejskich rynkach nieruchomości na razie ustał. Jednak tylko sami zarządzający funduszami i rzeczoznawcy wiedzą, jak dalece wartości w portfelach funduszy odbiegają już od rzeczywistości. Nie można zatem wykluczyć dalszego spadku cen akcji, nawet jeśli wahania cen na razie nieco się uspokoiły.
Jak zawsze w takich przypadkach, podejrzani pośrednicy próbują zarobić na niepewności inwestorów. Niektórzy inwestorzy otrzymali ofertę od SCP Investments Limited z siedzibą na Wyspach Marshalla za pośrednictwem swojego banku depozytowego. Banki mają obowiązek przekazywania takich ofert, nie wspominając o ich powadze.
W przypadku SCP inwestorzy otrzymali „zaproszenie do składania ofert sprzedaży”. SCP Investments zwróciło się do nich z prośbą o złożenie oferty sprzedaży do maksymalnej ceny. Jednakże maksymalna podana cena była znacznie niższa od aktualnej ceny giełdowej. W związku z tym SCP Investments mogło od razu sprzedać zgromadzone akcje po wyższej cenie. Inwestorzy funduszy powinni zatem ignorować takie listy.
Inwestorzy posiadający jednostki uczestnictwa tego typu funduszy mają obecnie trzy możliwości wyboru:
1. Przeczekaj kryzys i miej nadzieję, że wartość funduszu wzrośnie.
Wydaje się pewne, że korekta będzie konieczna, gdyż ceny nieruchomości jedynie się ustabilizowały, a stopy procentowe pozostają wysokie. Mimo że ceny w Niemczech powoli znów rosną, w najbliższym czasie nie należy się spodziewać powrotu do poprzednich poziomów. Pytanie brzmi, czy deprecjacja jest dostatecznie odzwierciedlona w obecnej cenie akcji. Dlatego taktyka „poczekamy, zobaczymy” może okazać się najkosztowniejsza.
2. Anuluj udziały w funduszu w firmie zarządzającej funduszami, zgłoś się po spłatę i poczekaj na okres karencji.
Zupełnie nie jest jasne, ile ich udziały będą warte za rok. Obecna zniżka na giełdzie w porównaniu do ceny katalogowej spółki funduszu jest co najwyżej przybliżonym wskaźnikiem tego zjawiska. Sytuacja może się jeszcze pogorszyć, a cena funduszu spadnie jeszcze bardziej. Jeśli jednak sytuacja okaże się lepsza niż oczekiwano, cofnięcie wypowiedzenia nie będzie możliwe.
3. Sprzedaj jednostki funduszu już teraz na rynku wtórnym/giełdzie.
Rozwiązanie to prawdopodobnie również przyniesie inwestorom wysokie straty. Rynek kapitałowy nie daje niczego za darmo; w razie wątpliwości nabywca będzie żądał dodatkowej zniżki z tytułu ryzyka od ceny jednostek funduszu. Sprzedaż będzie jednak prawdopodobnie najlepszym wyborem, jeśli weźmiesz pod uwagę, jakie opcje inwestycyjne masz do dyspozycji w zamian za otrzymane pieniądze.
Nadzieja, że Twój fundusz odrobi straty, jest niweczona przez bardzo realną perspektywę lukratywnych stałych i jednodniowych stóp procentowych. Nawet lokata terminowa przynosi obecnie większe odsetki w ciągu roku niż fundusz nieruchomości.
Porównanie lokat terminowych w serwisie FOCUS online Gdyby tak podupadły fundusz jak Uni Immo Wohnen ZBI powrócił do poziomu początkowego, oznaczałoby to niewiarygodny wzrost cen o 20 procent. Bardziej realistyczne jest założenie, że fundusz będzie rósł od obecnego poziomu po starym tempie – pod warunkiem, że nie będą konieczne dalsze odpisy. Według Union Investment, nawet w dobrych czasach ZBI osiągał w najlepszym wypadku roczną stopę zwrotu na poziomie 2,54 procent.
Statystycznie rzecz biorąc, ETF-y akcyjne, np. te wchodzące w skład indeksu MSCI World Index, oferują znacznie wyższe zyski, wynoszące średnio siedem procent rocznie. Ale to jest inna klasa ryzyka i może nie być opcją dla inwestorów w nieruchomości, którzy są wyjątkowo niechętni ryzyku.
W każdym razie najprawdopodobniej lepiej będzie wycofać pieniądze teraz, gdy poniesiesz stratę, i zainwestować je w bardziej obiecującą inwestycję, niż przez kolejne lata patrzeć, jak otwarte fundusze nieruchomości tracą na wartości.
Kancelarie prawnicze już zauważyły ten problem i planują pozwy przeciwko bankom, które niedawno sprzedały tego typu fundusze prywatnym inwestorom – mimo że powinny były wiedzieć o ryzyku dewaluacji, ponieważ ceny giełdowe znacznie odbiegły już od oficjalnych cen emisyjnych.
Kluczowe pytanie brzmi: Czy wyraźnie poinformowano klientów o potencjalnym ryzyku straty związanym z tymi środkami? A może ukryli ryzyko odpisów, które zostało już uwzględnione na rynkach akcji? W takiej sytuacji fundusz mógłby zostać zaklasyfikowany do zupełnie innej klasy ryzyka i nie mógłby już być uważany za bezpieczny.
Gdyby udało się to udowodnić na podstawie protokołu z posiedzenia doradczego, przynajmniej inwestorzy, którzy kupili akcje po pierwszej dużej dewaluacji KanAm w 2023 r., mogliby pozwać spółkę o odszkodowanie. Nie ma dokładnej daty, od której mogłoby to obowiązywać – nie mówiąc już o prawnie wiążącym oświadczeniu.
FOCUS
