Europa rozpoczyna reformę mającą na celu ułatwienie kredytowania deweloperów i budowniczych nieruchomości

Kryzys mieszkaniowy w Hiszpanii wymaga działań na wielu obszarach , aby go rozwiązać. A to nadal potrwa. Unia Europejska rozpoczęła reformę, która ma pomóc w obliczu sytuacji, która ma miejsce na całym kontynencie. Finalizuje ona proces łagodzenia wymogów prawnych dla banków w zakresie udzielania kredytów na cele budowy i promocji budownictwa mieszkaniowego. Zostały one znacznie zaostrzone po kryzysie finansowym w 2008 r., a teraz zostaną obniżone, jeśli spełniony zostanie jeden z dwóch warunków. Z jednej strony musi zostać przeprowadzona znaczna minimalna liczba przedsprzedaży mieszkań w ramach inwestycji – taka sama w całej Europie – lub musi zostać podpisana pewna liczba umów najmu (mogą to być również na przykład miejsca w domach opieki lub akademikach). Drugim sposobem będzie wniesienie przez promotora pewnego kapitału (tzw. skin in the game : stawia on część swoich pieniędzy, więc ma coś do stracenia).

Reforma ta stanowi, że w przypadku spełnienia jednego z tych dwóch wymogów, wymóg kapitałowy nałożony na banki przepisami prawa może zostać zmniejszony o jedną trzecią: zamiast ważenia ryzyka na poziomie 150%, jak ma to miejsce obecnie, będzie ono wynosić 100%. W praktyce z każdego pożyczonego euro bank będzie musiał odłożyć około 12%, co odpowiada obecnemu poziomowi wypłacalności, zamiast 18%. Dzięki temu kredyty na rozwój budownictwa mieszkaniowego nie będą już traktowane jako inwestycje spekulacyjne lub wysokiego ryzyka, co miało miejsce w przypadku tego typu kredytów na mocy rozporządzenia UE z 2013 r., przyjętego w odpowiedzi na kryzys finansowy.

Nowe rozporządzenie obowiązuje od stycznia tego roku. Europejski Urząd Nadzoru Bankowego (EUNB) nie opracował jednak jeszcze wytycznych dotyczących jego wdrożenia. Europejska agencja regulacyjna, na czele której stoi Hiszpan José Manuel Campa, musi zdefiniować, co uważa się za wkład kapitałowy: pieniądze, ziemię, gwarancje, dotacje, wydatki czy inne koncepcje. Podczas konsultacji publicznych przeprowadzonych rok temu EBA zaproponowało, aby wymagany wkład kapitałowy był wyższy niż 35%.

Aby skorzystać z tego złagodzenia przepisów, organ bankowy musi również ustalić poziomy przedsprzedaży lub wynajmu, które zostały już zawarte. W ramach wspomnianych konsultacji EBA ustaliło stawkę przedsprzedaży na poziomie 50%. Wymagania te w przypadku domów już sprzedanych lub umów najmu zostałyby złagodzone, jeśli jest to inwestycja promowana publicznie lub non-profit. Sprzedaż będzie uważana za przedsprzedaż, jeśli wpłacisz depozyt w wysokości 10% ceny nieruchomości, a wynajem nastąpi w wysokości czynszu wynoszącego trzy miesiące. Oczekuje się, że raport EBA będzie gotowy w drugim kwartale tego roku. Oczekuje się, że EBC i Bank Hiszpanii szybko przyjmą tę nowelizację, aby jak najszybciej stała się ona w pełni operacyjna.

Ogólnie rzecz biorąc, promotorzy narzekają, że muszą działać przy niewielkim finansowaniu zewnętrznym, praktycznie na własną rękę. Od 2008 r., po pęknięciu bańki spekulacyjnej, hiszpańskie banki ograniczały swoje zaangażowanie w tym stygmatyzowanym sektorze . Źródła z sektora nieruchomości uważają, że inicjatywa ta może przynieść znaczącą zmianę, gdyż może zapewnić pewne wsparcie w zakresie kredytów na budowę mieszkań. Aż do połowy ubiegłego roku liczba ta stale spadała. Od tego czasu nastąpiła pewna stabilizacja, choć poziom ten nadal utrzymuje się na bardzo niskim poziomie.

Przed kryzysem finansowym kredyty na działalność deweloperską i budowlaną uważano za bardzo bezpieczne. Były to pożyczki, których okres spłaty wynosił około dwóch lat, czyli tyle, ile trwała budowa domu. Po zakończeniu prac finansowanie zostało anulowane, aby zrobić miejsce dla kredytów hipotecznych. Kredyt hipoteczny został przeniesiony ze spółki na osoby fizyczne i bank w ten sposób pozyskał klientów. Powodem tego zabezpieczenia było to, że osoba fizyczna odpowiadała za wszystkie swoje obecne i przyszłe dochody. W rzeczywistości hiszpańskie banki finansowały swoją działalność w dużej mierze za pomocą listów zastawnych i papierów wartościowych, w których zabezpieczeniem była duża część kredytów udzielonych osobom fizycznym. Nigdy nie doszło do niewypłacalności tych banków.

W ramach tego modelu płatność w naturze istniała wyłącznie w praktyce i mogła być realizowana głównie przez podmioty prawne, które mogły sfinalizować transakcję i pozostawić jej realizację bankowi. Do tego stopnia, że ​​powszechną praktyką było zakładanie spółki tylko w celu realizacji jednego projektu związanego z nieruchomością. Dzięki temu uniknięto także, choć fikcyjnie, problemu koncentracji zbyt dużej ilości kredytów w jednej firmie. W istocie, zezwolono na prowadzenie działalności o wysokim poziomie dźwigni finansowej bez konieczności ryzykowania przez promotora własnych zasobów.

Znalazło to również odzwierciedlenie w przepisach antycyklicznych wymaganych przez Bank Hiszpanii: tego typu kredyty hipoteczne były udzielane z relatywnie niskimi buforami. Podobnie, pomysł polegał na tym, że własność ostatecznie zostanie przeniesiona na nabywcę domu i nie będzie wiązała się z żadnym ryzykiem. Aż do nadejścia kryzysu finansowego w 2008 r. Prace pozostawiono nawet w połowie ukończone. Kredyty hipoteczne nie były już subrogowane przez kredyty hipoteczne. Istniały instytucje finansowe, które nie spłacały pożyczek udzielonych firmom z branży nieruchomości nawet w 80%.

Dekret Guindosa, zatwierdzony w 2012 r., nakładał na podmioty obowiązek zapewnienia odpowiednich zabezpieczeń na wypadek wszystkich tych ryzyk wobec deweloperów i wykonawców. Późniejsze regulacje bankowe, wprowadzone w ramach międzynarodowych w odpowiedzi na kryzys finansowy, zaostrzyły warunki udzielania tych pożyczek. Sklasyfikowali je jako inwestycje o charakterze spekulacyjnym. W konsekwencji musieli zostać wyposażeni w 150% zamiast w 100%. Do tego doszedł fakt, że międzynarodowe regulacje Bazylei III zwiększyły wymogi kapitałowe i jakość tych buforów. Wszystko to spowodowało, że udzielanie pożyczek stało się dla firm deweloperskich znacznie droższe.

Banki w Hiszpanii, których pożyczki dla przedsiębiorstw z branży nieruchomości i budownictwa stanowiły niegdyś 40% PKB, zmniejszyły swoje portfele do 6,5% PKB. Dzięki pomocy banku dłużnego część pieniędzy została wycofana z bilansów banków. Jednak podmioty te nadal czyszczą swoje konta ze środków przeznaczonych na sprzedaż nieruchomości. Im mniejsze jest Twoje zaangażowanie, tym lepiej dla Ciebie, jeśli chodzi o pozyskanie zewnętrznego finansowania. I tak się dzieje nadal, mimo że minęła już ponad dekada. Według analizy Banku Hiszpanii sektor nieruchomości jest nadal bardzo spolaryzowany: znaczna część firm radzi sobie dobrze, a znaczna część wciąż boryka się z trudną sytuacją finansową. Mobilizacja tego sektora, wspierana kredytem, ​​miałaby na celu złagodzenie dysfunkcji wykrytych przez nadzór na rynku nieruchomości: deficytu domów budowanych w Hiszpanii, który z roku na rok rośnie i utrudnia dostęp do mieszkań .