Czy obietnice wyborcze liberałów pomogą rozwiązać kryzys mieszkaniowy?

Mark Carney poprowadził liberałów do czwartej kadencji rządu dzięki czynnikom takim jak wojna handlowa prezydenta USA Donalda Trumpa i groźby aneksji, a także kampanii opartej na kilku kluczowych obietnicach, takich jak plan rozwiązania kryzysu mieszkaniowego w Kanadzie.

Plan, który Partia Liberalna określiła jako „ najambitniejszy plan mieszkaniowy od czasów II wojny światowej”, obiecuje „ponowne zaangażowanie rządu federalnego w budownictwo mieszkaniowe” poprzez utworzenie nowej korporacji państwowej.

Obejmuje finansowanie, opłaty za rozwój i politykę podatkową. Nie wspomina, że ​​Kanada uznaje mieszkalnictwo za prawo człowieka na mocy ustawy uchwalonej w 2019 r.

Działania liberałów w sprawie mieszkalnictwa będzie nadzorował Gregor Robertson, były burmistrz Vancouver, który we wtorek został mianowany ministrem mieszkalnictwa, gdy nowy gabinet Carneya został zaprezentowany.

Reporterzy CBC News rozmawiali o tym planie z liderem branży budowlanej, ekonomistą, obrońcą praw człowieka i urbanistą.

Choć panuje poparcie dla nowego podejścia i zgoda co do pilnej potrzeby podjęcia działań mających na celu zapewnienie większej liczby mieszkań, pojawiają się również obawy co do strategii liberałów.

Najpierw trochę kontekstu.

Raport Kanadyjskiego Obserwatorium Bezdomności, organizacji zajmującej się badaniami i polityką przy Uniwersytecie York w Toronto, oszacował , że liczba osób bezdomnych w Kanadzie wynosi 235 000 rocznie .

Jednak z innego raportu wynika, że ​​w rzeczywistości liczba ta może być trzykrotnie wyższa , a Statistics Canada podaje, że 11 procent Kanadyjczyków (1 690 000 osób) przyznaje, że doświadczyło jakiejś formy bezdomności w swoim życiu .

Według Statistics Canada , 8,56 miliona Kanadyjczyków (nieco ponad jedna na pięć osób) żyje w niedostępnych cenowo mieszkaniach, przez które rozumie się wydawanie 30 procent lub więcej dochodu przed opodatkowaniem na mieszkanie.

Dane Statistics Canada pokazują, że najemcy najczęściej mają nieopłacalne mieszkania, chociaż badanie Abacus Data z jesieni 2024 r. wykazało, że 57 procent Kanadyjczyków „ boi się utraty swojego domu, niezależnie od tego, czy jest własnością, czy wynajmowany, jeśli ich sytuacja finansowa ulegnie zmianie ”. W przypadku młodszych Kanadyjczyków strach ten wzrósł do 71 procent.

Przywrócenie rządu do budownictwa mieszkaniowego

Liberałowie twierdzą, że będą budować prawie 500 000 nowych domów rocznie, dwukrotnie więcej niż obecnie, częściowo poprzez utworzenie nowej korporacji państwowej o nazwie Build Canada Homes, „aby budować przystępne cenowo mieszkania na dużą skalę, w tym na gruntach publicznych”.

Pomysł nawiązuje do programu II wojny światowej, w ramach którego w latach 40. XX wieku budowano domy dla weteranów i innych obywateli. W ciągu kilku lat powstało ponad 40 tys. tanich domów.

Dave Wilkes, dyrektor generalny stowarzyszenia Building Industry and Land Development Association (BILD) w Toronto, twierdzi, że choć intencja jest dobra, tworzenie nowej biurokracji to zły pomysł.

„Nasza branża jest bardzo dobra w budowaniu domów. Nie potrzebujemy kolejnego budowniczego” – powiedział Wilkes, dodając, że teraz nie jest czas na eksperymenty, ale na wyeliminowanie biurokracji, aby branża mogła budować więcej domów szybciej.

Jednak Leilani Farha, była specjalna sprawozdawczyni ONZ ds. prawa do mieszkania, twierdzi, że kanadyjski sektor prywatny od dziesięcioleci nie potrafi zaspokoić zapotrzebowania na niedrogie mieszkania.

Farha, który jest również globalnym dyrektorem The Shift, międzynarodowej organizacji non-profit skupiającej się na bezdomności i niedrogim mieszkalnictwie, mówi: „gdy polegasz zbyt mocno na sektorze prywatnym w sferze mieszkaniowej, tracisz odpowiedzialność”.

Mieszkaniec Ottawy powiedział również, że rząd federalny powinien zagwarantować, że czynsze za mieszkania w przystępnej cenie nie będą później naliczane według stawek rynkowych ani nie zostaną sprzedane.

Obniżanie opłat za rozwój

Liberałowie zapowiadają również, że nakłonią władze miejskie do obniżenia o 50 procent opłat deweloperskich za infrastrukturę i usługi w nowych osiedlach w przypadku projektów budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego oraz do współpracy z prowincjami i terytoriami w celu pokrycia utraty dochodów.

Wilkes powiedział, że uważa, że ​​cięcia powinny dotyczyć wszystkich typów budownictwa mieszkaniowego „dla równości i uczciwości oraz zapewnienia maksymalnego wpływu”.

Ekonomista Mike Moffatt powiedział, że miasta zarabiają dużo pieniędzy na opłatach za rozwój i potrzebują tej gotówki.

Moffatt, dyrektor założyciel Missing Middle Initiative na University of Ottawa, bada polityki, które rozwijają klasę średnią. Jego zdaniem rząd federalny będzie musiał „upewnić się, że te zachęty są wystarczająco duże”, aby miasta pomogły nabywcom domów poprzez obniżenie tych opłat.

Zachęta podatkowa dla inwestorów

Liberałowie obiecali również inwestorom, którzy wybudują mieszkania, że ​​będą mogli odliczyć wydatki na nie od podatku dochodowego.

Jak podają dokumenty rządowe, w latach 70. XX wieku polityka znana jako dopłata do kosztów budowy wielorodzinnych budynków mieszkalnych przyczyniła się do powstania prawie 200 000 mieszkań .

Moffatt jest zachwycony tym pomysłem i powiedział, że uważa, że ​​pobudzi on budownictwo i „przekształci aktywność inwestorów z kupowania istniejących jednostek w tworzenie nowych, specjalnie wybudowanych mieszkań na wynajem”.

Choć plan ten pomaga inwestorom, urbanistka Carolyn Whitzman chce, aby wprowadzono przepisy, które zagwarantują, że będzie on korzystny również dla najemców o niższych dochodach.

Profesor nadzwyczajny w School of Cities na Uniwersytecie w Toronto, Whitzman niedawno napisała książkę o kryzysie mieszkaniowym w Kanadzie . Powiedziała, że ​​ostatni rząd liberalny stworzył program zachęt o wartości 55 miliardów dolarów, aby stworzyć więcej mieszkań na wynajem, ale prawie żaden z nich nie okazał się przystępny cenowo.

Jej zdaniem, jeśli powrócą zachęty podatkowe do budowy mieszkań, należy „położyć nacisk, tak jak w latach 70., na produkcję mieszkań przystępnych cenowo”.

Brak podatku GST dla domów poniżej 1 mln dolarów

Plan liberałów zakłada zniesienie podatku od towarów i usług (GST) dla osób kupujących po raz pierwszy dom za kwotę 1 miliona dolarów lub mniej, co pozwoli zaoszczędzić do 50 000 dolarów.

Wilkes z BILD GTA uważa, że ​​to dobry pomysł, który należy rozszerzyć na pierwszy milion dolarów przy budowie nowego domu dla każdego nabywcy, a także wprowadzić zwolnienia podatkowe w prowincjach.

Z kolei Whitzman opisuje program GST dla osób kupujących dom po raz pierwszy jako „obrazę” dla większości potencjalnych nabywców.

Jej zdaniem pięcioprocentowa zniżka nie jest wystarczającą obniżką, aby umożliwić nabycie domu gospodarstwom domowym ze średnim kanadyjskim rocznym dochodem (około 87 000 dolarów) w dużej części kraju.

Niedawny raport Ratehub na temat przystępności cenowej domów, oparty na aktualnych danych o nieruchomościach i stawkach kredytów hipotecznych, pokazuje, że dochód w wysokości 87 000 dolarów wystarczy, aby kupić dom w St. John's, Fredericton, Winnipeg i Regina, ale nie wystarczy w żadnym innym dużym mieście w Kanadzie.

Dla porównania, w Vancouver dochód ten wynosi 240 000 dolarów, w Calgary nieco ponad 125 000 dolarów, w Toronto 217 000 dolarów, w Montrealu 122 450 dolarów, a w Halifaxie nieco ponad 120 000 dolarów.

„Naprawdę nie znoszę, kiedy politycy rozmawiają z ludźmi, jakby byli głupi” – powiedział Whitzman.

Program jest skierowany przede wszystkim do „osób o wysokich dochodach, aby ułatwić im zakup pierwszego domu” – dodała.

Czas na nowe myślenie

Wszyscy czterej eksperci mają nadzieję na duże zmiany w mieszkalnictwie.

Farha powiedział, że „potrzebujemy nowego myślenia” w tej kwestii, ponieważ „ludzie naprawdę cierpią na wielu poziomach dochodów, a sytuacja wymknęła się spod kontroli”.

Powiedziała również, że patrząc z perspektywy praw człowieka, Kanada zawodzi, a „bezdomność jest kwestią życia i śmierci, którą należy zająć się natychmiast”.

Whitzman i Farha zgadzają się, że Kanada musi stworzyć więcej mieszkań komunalnych lub nierynkowych, tak jak robią to rządy w takich krajach jak Wielka Brytania, Francja, Finlandia i Holandia.

Farha będzie uważnie śledzić ten temat.

„Platforma Liberalna ma wiele publicznych pieniędzy, które są wydawane” – powiedziała. „Pytanie brzmi, czy otrzymają publiczną wartość za każdego dolara?”