Co się dzieje, gdy miasto w Hiszpanii zostaje uznane za „strefę czynszów o dużym potencjale”?

Miasta A Coruña, San Sebastián i Pampeluna, a także 20 innych gmin w Nawarze, zostały niedawno oficjalnie ogłoszone „strefami czynszowymi o dużym potencjale”. W rezultacie łączna liczba stref czynszowych we wszystkich regionach wzrosła do 301.

Inne gminy również zwróciły się o uznanie ich za obszary stresu, w tym Santiago de Compostela w Galicji. Regionalny minister rozwoju miast i mieszkalnictwa w Asturii, Ovidio Zapico, poinformował również, że trwają prace nad ogłoszeniem 16 obszarów stresu w sześciu gminach regionu do końca roku.

W Hiszpanii ponad 8,28 mln ludzi żyje na obszarach, na których rynek wynajmu jest napięty.

Nieruchomości w Hiszpanii: Więcej domów na sprzedaż za ponad 1 mln euro niż za wynajem poniżej 1000 euro

Deklaracja „obszarów zagrożonych” stanowiła integralną część ustawy mieszkaniowej, czyli Ley de Vivienda , która weszła w życie w 2023 r.

Obszar zagrożony to taki, w którym istnieje wysokie ryzyko niedoboru mieszkań dla jego ludności. Aby mógł zostać uznany za taki, musi spełniać jedno z dwóch kryteriów:

• Pierwszy przypadek ma miejsce, gdy średni koszt wynajmu lub kredytu hipotecznego na dom wraz z dodatkowymi wydatkami przekracza 30 procent średniego wynagrodzenia ludności na danym obszarze.
• Drugim przypadkiem jest sytuacja, gdy w ciągu ostatnich pięciu lat cena zakupu lub wynajmu wzrosła łącznie o trzy punkty procentowe ponad wskaźnik cen konsumpcyjnych (WPI).

Jeśli dany obszar zostanie uznany za obszar „stresowany”, może to oznaczać wprowadzenie limitów czynszów, najemcy będą mogli przedłużać umowy, a właściciele nieruchomości otrzymają ulgi podatkowe.

PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ: Rząd Hiszpanii uruchomi wyszukiwarkę mieszkań na wzór Idealisty, która będzie wyszukiwać niedrogie oferty wynajmu

Limity czynszów

Zasady są następujące:

• Jeśli wynajmujący już wynajmują swoje mieszkania lub robili to w ciągu ostatnich pięciu lat, czynsz nie może przekraczać kwoty ustalonej w nowej umowie. Do umowy nie można również doliczać dodatkowych kosztów, takich jak opłaty wspólnotowe czy podatek od nieruchomości.
• Wynajmujący mogą aktualizować czynsz tylko raz w roku, zgodnie ze wskaźnikiem CPI lub limitem ustalonym przez rząd. Jedynymi przypadkami, w których czynsz może zostać dodatkowo podwyższony, są ulepszenia w zakresie efektywności energetycznej nieruchomości lub umowa najmu zawarta na okres dłuższy niż 10 lat. W takich przypadkach czynsz może zostać podwyższony maksymalnie o 10%.
• Jeśli wynajmujący zamierzają po raz pierwszy wynająć mieszkanie, muszą stosować się do wskaźnika cen referencyjnych ogłaszanego przez gminę, w której znajduje się nieruchomość.
• Jeśli właściciele nieruchomości posiadają więcej niż pięć nieruchomości w tym samym obszarze, który jest obszarem o wysokiej presji cenowej, niezależnie od tego, czy wcześniej je wynajmowali, czy nie, będą musieli stosować się do cen wynajmu ustalonych na podstawie Wskaźnika Cen Referencyjnych.

Rozszerzenia

Najemcy będą mogli ubiegać się o przedłużenie umowy najmu po zakończeniu umowy w obszarach objętych epidemią. Można o nie wnioskować na maksymalnie trzy kolejne lata.

Odliczenia podatkowe

Ogólna kwota ulgi podatkowej dla właścicieli nieruchomości w przypadku nowych długoterminowych umów najmu na tych obszarach zostanie zmniejszona z 60 do 50 procent.

Będą również dostępne następujące ulgi podatkowe:

Podatek zachęty w wysokości 90 procent, jeśli właściciele nieruchomości obniżą czynsz o co najmniej pięć procent na obszarze zagrożonym wybuchem konfliktu.

70-procentowa zniżka dla właścicieli, którzy wynajmują swoje domy młodym osobom w wieku od 18 do 35 lat lub robią to w ramach programów wspierających lub chroniących tanie mieszkania.

60-procentowa zniżka dla właścicieli, którzy w ciągu dwóch lat przed wynajmem dokonali remontu swojej nieruchomości.

Katalonia była pierwszym regionem, który po wejściu w życie ustawy mieszkaniowej ogłosił strefy „strefowe”. Obecnie, w 2025 r., jest ich w sumie 271.

Oficjalne dane Ministerstwa Mieszkalnictwa pokazują, że czynsze za nowe umowy spadły średnio o 3,7% w 140 gminach, które przyjęły deklarację. W Barcelonie spadły o 6,4% w ciągu pierwszych 12 miesięcy od wejścia w życie ustawy.