Jakie dodatkowe podatki płacisz, jeśli masz dwa domy w Hiszpanii?

W Hiszpanii typowa jest sytuacja, gdy rodzina jest właścicielem dwóch nieruchomości – jednego mieszkania lub domu w jakimś mieście i drugiego domu nad morzem lub w małej wiosce położonej w głębi lądu, należącej do przodków.

Z tych drugich domów korzysta się w podobny sposób, w jaki obcokrajowcy korzystają z drugich domów w Hiszpanii – na wakacje.

Lata w Hiszpanii stają się coraz cieplejsze, a firmy zamykają działalność na większą część sierpnia. Jest to więc kusząca perspektywa, jeśli możesz sobie na nią pozwolić.

Dodatkową atrakcją jest możliwość zakupu drugiego domu w celach inwestycyjnych, zwłaszcza że wiele hiszpańskich miast cieszy się coraz większą popularnością wśród obcokrajowców i cyfrowych nomadów.

Poza początkowymi kosztami drugiego domu, ile dodatkowych podatków będziesz musiał zapłacić, jeśli posiadasz drugą nieruchomość w Hiszpanii?

Według Banco Sabadell, kupując drugą nieruchomość w Hiszpanii, należy uiścić szereg opłat i podatków. Należą do nich:

Akt notarialny – ok. 200 euro.

Podatek VAT – Jeśli nieruchomość jest nowa, należy uiścić podatek od wartości dodanej (VAT), który wynosi 10% wartości. Obowiązuje on w całej Hiszpanii, z wyjątkiem Wysp Kanaryjskich, gdzie obowiązuje ogólny podatek pośredni Wysp Kanaryjskich (IGIC) w wysokości 6,5%.

Podatek AJD – W przypadku domów z drugiej ręki należy uiścić podatek od udokumentowanych czynności prawnych (AJD). Jego wysokość różni się w zależności od regionu Hiszpanii, w którym nabywana jest nieruchomość, i może wynosić od 0,5 do 1,5%.

Podatek ITP – Będziesz również zobowiązany do zapłaty podatku od przeniesienia własności nieruchomości (ITP). Jego wysokość i wszelkie przepisy z nim związane zależą od regionu, w którym znajduje się nieruchomość. Zazwyczaj wynosi on od 4 do 10 procent ceny nieruchomości.

Rejestracja nieruchomości – od 600 do 1000 euro.

Prowizja agencyjna – płatna tylko w niektórych przypadkach, jeśli zatrudniłeś agenta do pomocy w poszukiwaniu nieruchomości. Zazwyczaj wynosi około 300 euro.

Jeśli ubiegasz się o kredyt hipoteczny na drugi dom, mogą pojawić się dodatkowe koszty, w tym:

Opłata za kredyt hipoteczny – wynosi od 0,1 do 2 procent pożyczonego kapitału, ale pobiera ją tylko część banków, a nie wszystkie.

Wycena domu – od 300 do 500 euro

Kopia aktu hipotecznego – od 0,60 € do 1 € za stronę.

Negocjowanie finansowania hipotecznego – Należy pamiętać, że w przypadku segundas viviendas (drugiego domu) większość hiszpańskich banków nie zaoferuje finansowania na poziomie 90 lub 80 procent, jak w przypadku pierwszego domu. Najprawdopodobniej zaoferują natomiast finansowanie na poziomie 60 lub 70 procent.

CZYTAJ RÓWNIEŻ: Ukryte koszty zaciągnięcia kredytu hipotecznego w Hiszpanii

Podatek dochodowy i inne podatki stałe

Po zakupie drugiej nieruchomości w Hiszpanii będziesz musiał płacić szereg podatków rocznie lub nawet kwartalnie, w zależności od tego, do czego będziesz jej używać.

Tylko dla Ciebie – Po pierwsze, jeśli korzystasz z drugiego domu wyłącznie dla siebie i swojej rodziny, musi on zostać zadeklarowany jako nieruchomość nieużytkowana w celach gospodarczych, czyli nie wynajmowana turystom ani w podobnych celach. W takim przypadku zapłacisz dwa procent jego wartości szacunkowej. Wartość ta jest obliczana na podstawie głównego podatku pobieranego od właścicieli domów, czyli podatku od nieruchomości (IBI).

Podatek IBI – IBI to po hiszpańsku „Impuesto sobre Bienes Inmuebles” , co oznacza podatek od nieruchomości. Wysokość IBI ustala urząd miasta, w którym znajduje się nieruchomość, a różnice między gminami mogą być znaczne. Podatek IBI od nieruchomości miejskich musi wynosić od 0,4% do 1,1% wartości nieruchomości, choć w stolicach prowincji z bogatszą ofertą usług i udogodnień może sięgać nawet 1,3%. Podatek ten jest płacony niezależnie od tego, czy nieruchomość jest wynajmowana, czy nie.

Opłaty wspólnotowe – jeśli Twój drugi dom znajduje się w kompleksie lub budynku mieszkalnym, musisz dodać opłaty wspólnotowe do listy miesięcznych wydatków.

PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ: Czy dla właścicieli mieszkań w Hiszpanii korzystniejsze jest wynajmowanie mieszkań najemcom tymczasowym czy długoterminowym?

Wynajem – Jeśli kupiłeś drugi dom jako inwestycję i wynajmujesz go, musisz zadeklarować uzyskany dochód, pomniejszony o wszelkie koszty podlegające odliczeniu, takie jak opłaty wspólnotowe, ubezpieczenie lub koszty napraw domu.

Dochód z wynajmu domu jest w Hiszpanii uznawany za zysk kapitałowy z nieruchomości. Jeśli najemca wykorzystuje nieruchomość jako swoje główne miejsce zamieszkania, wynajmujący może odliczyć 60% dochodu netto.

Jeśli na przykład wynajmujesz swój drugi dom tymczasowo turystom, gdy z niego nie korzystasz, nie możesz skorzystać z 60-procentowego odliczenia.

Będziesz musiał również płacić podatki od wszelkich dochodów uzyskanych z tej działalności i będziesz traktowany jak przedsiębiorstwo.

PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ: Dlaczego posiadanie pustego domu w Hiszpanii może wkrótce kosztować Cię więcej

Czy są jakieś koszty podlegające odliczeniu przy zakupie drugiego domu w Hiszpanii?

Przy zakupie drugiego domu w Hiszpanii istnieją pewne wydatki, które można odliczyć od podatku.

Odsetki od kredytu hipotecznego stanowią jeden z głównych kosztów podlegających odliczeniu, ponieważ w pewnych okolicznościach można je odliczyć od podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych (IRPF).

Podobnie, koszty związane z formalizacją kredytu hipotecznego, takie jak opłaty bankowe, również mogą zostać uznane za podlegające odliczeniu.

Ponadto opłaty notarialne i rejestracyjne związane z nabyciem drugiego domu są odliczane od podatku dochodowego od osób fizycznych.

Z drugiej strony podatki płacone przy nabyciu nieruchomości, takie jak podatek od przeniesienia własności (ITP) lub VAT, nie podlegają bezpośredniemu odliczeniu, ale mogą być uwzględnione przy obliczaniu wartości nabycia i potencjalnych przyszłych zysków kapitałowych.

Podsumowując, przed zakupem drugiego domu w Hiszpanii ważne jest przeanalizowanie wszystkich liczb i ocena, czy jest to opłacalne finansowo.

Zadaj sobie pytanie, czy warto? Czy będziesz korzystać z tego drugiego domu tak często, jak myślisz, czy też od czasu do czasu skorzystasz z Airbnb, aby zaspokoić swoje potrzeby? Czy zarobi wystarczająco dużo, jeśli go wynajmiesz, czy też będzie Cię to kosztować więcej, niż zarabia?