Preços de luxo e escassez de moradias: por que as residências estudantis privadas estão em alta

Berlim. Este apartamento mobiliado no coração da cidade, a poucos minutos a pé das casas noturnas mais badaladas, tem um preço salgado. Quem quiser se mudar para o semestre de inverno terá que pagar mais de € 1.100 por mês pelos 19 metros quadrados. É um valor alto, mesmo para Berlim.

Ofertas como essas não são incomuns. Quando os alunos retornam às salas de aula, o ritual anual começa: a busca por uma acomodação adequada.

No entanto, como os dormitórios da associação estudantil têm longas listas de espera, provedores privados estão cada vez mais entrando em cena. Só em Berlim, onde o quarto de 19 metros quadrados é anunciado, existem vários deles.

Essas ofertas estão disponíveis há muito tempo, não apenas nas grandes cidades, mas também em cidades universitárias menores. Elas prometem um pacote completo e sem preocupações: mobília, cozinha, academia e limpeza. Dependendo do seu orçamento, você pode obter mais serviços – e mais espaço. Os anúncios costumam ser bilíngues, visando um público internacional que, antes de iniciar seus estudos, tem apenas uma vaga noção do mercado imobiliário local.

E o número está crescendo: consultores imobiliários da Savills observaram uma quadruplicação da oferta de acomodações estudantis em 2021 em comparação com 2011 e esperam um crescimento ainda maior. Com base nesses números, a União Alemã de Estudantes (DSW) estima que provedores privados ofereçam atualmente cerca de 65.000 apartamentos. O CEO da DSW, Matthias Anbuhl, também espera um aumento – porque, dado o mercado imobiliário extremamente concorrido, "os investimentos neste segmento geralmente caro continuarão", disse ele à RedaktionsNetzwerk Deutschland (RND).

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De acordo com a prestadora de serviços imobiliários JLL, o mercado de moradias estudantis está de fato se tornando um foco de investidores. Recentemente, esses investimentos representaram apenas uma pequena parcela do volume total de transações no segmento residencial, de acordo com um comunicado à imprensa.

No exterior, a situação é diferente: no restante da Europa, a participação de moradias estudantis é de 16%, escreve a JLL. "Isso ressalta o potencial de crescimento deste setor na Alemanha. Investidores pan-europeus que já adquiriram experiência em outros mercados estão investindo cada vez mais na Alemanha. Isso dará um impulso adicional", afirmou Marius Romer, especialista da JLL.

Stefan Schmalfeldt, da Associação de Inquilinos de Hamburgo, também observa que muitas ofertas desse tipo surgiram nos últimos anos. Ele acredita que as ofertas são voltadas para jovens com pais ricos. "Os aluguéis são significativamente mais altos do que os aluguéis comparáveis comuns na região", explica.

Embora a lei de controle de aluguéis na Alemanha tenha sido criada para evitar que os aluguéis subam muito rapidamente, o governo federal acaba de iniciar uma extensão até 2029.

No entanto, existem inúmeras peculiaridades no instrumento que permitem que quartos em residências estudantis privadas sejam isentos do teto de aluguel por diversos motivos. Por exemplo, o teto se aplica apenas a edifícios novos construídos antes de 2014 e inclui exceções para aluguéis de curta temporada. Defensores dos inquilinos, como Stefan Schmalfeldt, desejam, portanto, regulamentações legais mais claras em relação ao teto de aluguel para acomodações mobiliadas.

O aluguel médio de um dormitório em uma das associações estudantis custa € 306, relata Anbuhl, diretor da DSW. "No mercado de moradias privadas, os estudantes pagam em média quase € 500 por mês por um quarto compartilhado", explica ele, acrescentando que há diferenças regionais. "Em comparação, o dormitório da associação estudantil é uma forma de moradia muito acessível. O aluguel de provedores privados costuma ser duas ou três vezes mais caro", diz Anbuhl.

Mas primeiro é preciso conseguir uma vaga em uma das associações estudantis. Antes do semestre de inverno, que começa nas próximas semanas, Anbuhl prevê uma demanda altíssima novamente. "As listas de espera provavelmente estarão tão cheias quanto nos anos anteriores", diz ele. Com suas 196.000 vagas, as associações estudantis só conseguiam atender 10% dos estudantes em todo o país.

"Os dormitórios particulares não resolvem o problema estrutural fundamental de que a moradia acessível para estudantes está se tornando cada vez mais escassa em nossas cidades universitárias", diz Anbuhl. Os aluguéis no mercado imobiliário aberto continuam a disparar, ele alerta. "A falta de moradia acessível é uma questão social urgente."

E embora os quartos em dormitórios públicos ainda sejam relativamente acessíveis, os preços provavelmente permanecerão estáveis em algumas áreas, mas também aumentarão ligeiramente em outras. "Atualmente, esperamos que os aluguéis na maioria das associações estudantis permaneçam relativamente estáveis ou apenas aumentem ligeiramente este ano", diz Anbuhl. "Em dormitórios recém-construídos ou recentemente modernizados, os aluguéis podem ser um pouco mais altos devido ao aumento dos custos de construção."