O boom imobiliário resgata imóveis fantasmas da bolha

O problema da habitação coexiste com a existência de milhares de apartamentos, vilas, empreendimentos e edifícios abandonados após o estouro da bolha imobiliária. Quase 37.000 desses ativos ainda estão nas mãos da Bank Restructuring Asset Management Company (Sareb), que a cada ano absorve cerca de 11.000 imóveis herdados das caixas econômicas resgatadas durante a crise. Uma década e meia depois, a nova recuperação do mercado imobiliário está reacendendo o interesse pelos apartamentos fantasmas do boom imobiliário.

"Nos últimos anos, notamos um aumento na venda de esqueletos de edifícios e projetos inacabados", afirma a gestora de ativos. Às vezes, a Sareb é responsável por concluir a construção para comercializá-la ou transferi-la para habitação acessível, mas em outros casos, vende-a inacabada. A decisão é tomada com base no tipo de ativo.

A empresa confirma que este "é um momento muito bom" para vender muitos dos seus imóveis. Esta tendência reflete-se no seu relatório de atividades de 2024, ano em que a Sareb aumentou em 142,5% a sua receita com a venda de projetos ociosos herdados da crise financeira. Estas transações renderam-lhe € 194 milhões, em comparação com € 80 milhões em 2023. Os fundos foram utilizados para pagar a dívida que o Estado assumiu para resgatar o setor bancário após os excessos cometidos durante a bolha. Atualmente, o montante é de aproximadamente € 28,183 bilhões, pouco mais da metade do total, pelo que a entidade ainda tem muito trabalho pela frente, visto que o seu mandato expira em novembro de 2027.

O atual boom do mercado imobiliário apresenta uma grande oportunidade para revitalizar casas que estão no limbo há anos, frequentemente ocupadas ilegalmente, vandalizadas ou deterioradas por falta de manutenção. Quanto aos esqueletos de edifícios residenciais, a escassez de terrenos urbanos edificáveis ​​nas principais capitais, aliada à forte demanda por moradias, está despertando um interesse crescente entre as incorporadoras por esse tipo de projeto.

Alguns empreendimentos inacabados acabam sendo descartados devido aos entraves legais que envolvem.

"A escassez de oferta é tão generalizada que estamos começando a recuperar ativos e desenvolvê-los em locais onde não havia demanda até agora. Como muitos dos ativos da Sareb estão em áreas de segundo, terceiro ou quarto escalão, à medida que a atividade se expande, esses ativos se tornam atraentes", explica Xavier Vilajoana, presidente da Associação de Incorporadoras e Construtoras.

"Isso está levando à consideração o desenvolvimento de edifícios ou estruturas inacabadas", continua Mercedes Blanco. A diretora executiva da Fincas Blanco garante que esses projetos estão sendo "reativados" em cidades vizinhas à área metropolitana de Barcelona e outras áreas mais distantes onde ainda há estoque. Eles são mais abundantes na região do Mediterrâneo.

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De qualquer forma, a situação atual levou à proliferação de comunidades de pequenos investidores focadas em casas ou apartamentos atingidos pela bolha imobiliária. "São projetos com alto potencial de valorização, que trabalhamos para reabilitar", explica Tony Sotelo, CEO da Carmon Comunidad de Inversores. A diferença em relação a outros tipos de moradia é o custo de aquisição, "muito menor graças às condições iniciais do ativo".

Nesse sentido, as aproximadamente 7.906 casas transferidas no ano passado pela Sareb tiveram um preço médio de € 106.000. Mas, além da rentabilidade, Sotelo destaca "o valor social da recuperação de bairros e casas que estavam em desuso", embora essa atividade tenha suas desvantagens, incluindo a dificuldade em encontrar documentação para construção, procedimentos de licenciamento "complexos" e dívidas antigas. É por isso que alguns projetos acabam sendo descartados. Embora cada vez mais municípios estejam colaborando, "é uma tarefa difícil e trabalhosa", afirma.

A escassez de terrenos para construção está impulsionando a demanda por estruturas de edifícios residenciais da era do boom

Por sua vez, o investidor Diego Moya vê este negócio como uma oportunidade de trazer 5.000 casas para alugar ao mercado por meio de seu projeto Vibex, que reúne pequenos investidores. "Elas estão como novas, mas em vez de levar quatro anos para serem construídas, o projeto é concluído em um ano, ou até menos", diz ele. "A chave é discernir quais operações podem escalar e gerar lucratividade em comparação com aquelas que exigem gestão excessiva para um retorno limitado", observa Carlos Bajo, CEO da Laborde Marcet.

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Fundos, bancos e a Sareb são os principais vendedores dos remanescentes da bolha imobiliária, embora, a partir deste ano, a empresa doe 40.000 apartamentos de seu portfólio para uma entidade pública criada para fortalecer o estoque habitacional do estado. Apenas uma pequena parcela continuará a ser vendida.