Доступное жилье не выгодно

Остаточная доля государственного жилищного фонда , социального характера, в основном предназначенная для наиболее обездоленных слоев населения и, следовательно, имеющая стигматизирующие последствия, была исчерпывающе указана как один из структурных факторов создания нормативного вакуума в нашей жилищной системе, поэтому неспособна уравновесить завышенные цены, взимаемые рынком, особенно в районах с сильным городским давлением. Государственная политика, направленная на решение этой проблемы, столкнулась с весьма заметными практическими трудностями. По состоянию на 30 сентября 2024 года в рамках Программы 1st Right было завершено строительство всего 1700 домов, что составляет менее 3% от общего целевого показателя, установленного на 2030 год (около 59 000 домов). Реализация проекта, финансируемого в рамках Плана восстановления и повышения устойчивости, вызвала яростные споры из-за бюрократических процедур всего процесса, которые направлены на отпугивание строительных компаний, а также из-за очевидного отсутствия у IHRU возможности своевременно реагировать (Gonçalves [idealista], 2025).

Многое указывается на пример большого объема социального жилищного фонда в Нидерландах, что является результатом совершенно иной траектории по сравнению с португальским случаем, основанной с начала XX века на сильном ассоциативном компоненте и с четкой ориентацией на рынок социальной аренды. Тем не менее, важно подчеркнуть сходимость траектории между двумя контекстами. После 2011 года эта ассоциативная культура постепенно разрушалась — доступная аренда стала недоступной для большинства представителей голландского среднего класса, которые были вынуждены прибегать к частным арендным решениям, которые были плохо развиты, плохо регулировались и весьма пагубно сказывались на их кошельках. Совсем недавно голландское государство признало этот сбой рынка, расширив критерии приемлемости для домов (на основе взимаемой арендной платы), подпадающих под систему доступной арендной платы (Hochstenbach, 2023, стр. 519).

Упоминание о стремлении быстро последовать примеру Голландии контрпродуктивно, особенно потому, что мы никоим образом не «происходим» от их модели. Учитывая ограниченность имеющихся у нас ресурсов и культуру самого сектора, мы должны найти решения, которые побуждают рынок выступать в качестве социального промоутера, поощряя жизнеспособность строительства жилья по контролируемым ценам, что, по правде говоря, довольно плохо соблюдается.

Первый существенный пересмотр Правовых основ инструментов территориального управления (RJIGT), злополучный Закон о земле (Указ-закон № 117/2024 – Указ-закон № 80/2015) рассматривался как механизм создания дефляционного эффекта на рынке жилья посредством строительства жилья по контролируемым затратам. Еще до его публикации некоторые лидеры отрасли уже требовали дополнительных мер, а именно 6% НДС и включение этих сельских земель, преобразованных в городские земли, в зону городской реабилитации или другой специальный план, который позволил бы получить доступ к этой налоговой льготе, поскольку, как предупреждал президент AICCIPN Мануэль Рейс Кампос (Sousa & Ferreira [idealista], 2024), только таким образом можно будет строить и продавать по более низким ценам. Эта инициатива по преобразованию сельскохозяйственных земель имеет очевидное ограничение — вероятность того, что ее стоимость естественным образом пострадает от инфляционной спирали в результате ее возобновившейся привлекательности (Sousa & Ferreira [idealista], 2024).

В формулировке преамбулы Декрета-закона № 117/2024 указано, что этот «особый режим реклассификации также гарантирует, что не менее 700/1000 от общей площади застройки над землей будет отведено под государственное жилье или жилье средней стоимости» , не путать с «другими концепциями, такими как «контролируемые расходы», поскольку он направлен на охват доступа среднего класса, учитывая срединные значения местного и национального рынков и определяя максимальные значения для обеспечения большей справедливости» . RJIGT уже подвергся новому пересмотру, проведенному Законом № 53-A/2025, который устанавливает категории «государственного жилья», «доступной аренды» и «жилья с контролируемой стоимостью», причем последние два понятия используются в ущерб «жилью средней стоимости». Эта новая реальность, как отметила нынешний государственный секретарь по жилищному строительству Патрисия Гонсалвеш Кошта, ограничивает эффективность диплома. Другие деятели отрасли, такие как президент Португальской ассоциации застройщиков и инвесторов в недвижимость, уже выразили свое недовольство этой неудачей (Sousa [idealista], 2025).

Нестабильный ход этих законодательных актов может сделать модель жилищного строительства по контролируемым затратам нежизнеспособной (Sousa [idealista], 2025). Приказ № 69-Б/2024, вносящий вторую поправку в Приказ № 65/2019, определяет, что площадь застройки жилой недвижимостью с контролируемой стоимостью должна составлять не менее 70% от общей площади застройки. Тем не менее правительство полагает, что можно сделать эту «деловую» структуру жизнеспособной, распределив оставшиеся 30% «сопутствующих видов использования» на услуги или торговлю (Sousa [идеалист], 2025).

Тем не менее, я хотел бы еще раз подчеркнуть очевидные, но совершенно упускаемые из виду ограничения, связанные с тем фактом, что цены на перепрофилированные сельские земли не подлежат никаким ограничениям, что усиливает те же самые инфляционные эффекты, которые обычно и так наблюдаются. Более того, как отмечает президент APPII, хотя жилье с контролируемой стоимостью уже пользуется преимуществами минимальной ставки НДС в размере 6%, по-прежнему действуют сложные бюрократические процедуры, которые делают доступ к этой льготе невозможным, тем самым препятствуя инвестициям в этот вариант с уменьшенной нормой прибыли (Sousa [idealista], 2025).

Описанные противоречивые обстоятельства, характерные для нашего отдельного законодательного производства, особенно на уровне строительства, безусловно, могут ослабить единственное имеющееся у нас средство для быстрого продвижения качественного жилья, доступного для португальского среднего класса.