Как решение Федерального резерва может повлиять на ставки по ипотеке

Ожидается, что на этой неделе Федеральная резервная система впервые с декабря 2024 года снизит свою базовую процентную ставку. Снижение ставки принесет американцам небольшое облегчение по широкому спектру кредитов, но приведет ли это к снижению ставок по ипотеке?

Средние ставки по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой на этой неделе упали до 6,35%, самого низкого уровня почти за год, поскольку финансовые рынки заблаговременно учли в ценах снижение ставки ФРС на встрече политиков 16–17 сентября.

Стоимость заимствований по 15-летним ипотечным кредитам с фиксированной ставкой, популярным среди домовладельцев, рефинансирующих свои ипотечные кредиты, также снизилась. Средняя ставка снизилась до 5,5% с 5,6% на прошлой неделе. Год назад она составляла 5,27%.

Учитывая это, эксперты говорят, что владельцам жилья не стоит ожидать немедленного снижения стоимости ипотеки, если центральный банк официально снизит свою ставку в четверг.

Вот что нужно знать о том, как денежно-кредитная политика влияет на ставки по ипотеке.

Федеральная резервная система не влияет напрямую на ставки по ипотеке. Вместо этого она устанавливает так называемую ставку по федеральным фондам — ставку, которую банки взимают друг с друга за кредиты овернайт.

«ФРС устанавливает краткосрочные процентные ставки», — заявил Джейк Криммел, старший экономист Realtor.com, в интервью CBS MoneyWatch. «Такие вещи, как ставки по ипотеке, — это долгосрочные процентные ставки».

Эксперты отмечают, что хотя снижение ставок ФРС напрямую влияет на краткосрочные процентные ставки, например, по депозитным сертификатам (CD) и высокодоходным сберегательным счетам, оно также влияет на более широкую среду кредитования.

Например, ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой более чувствительны к изменениям ставки по федеральным фондам, поскольку они привязаны к ставке обеспеченного однодневного финансирования (SOFR) — краткосрочному рыночному индексу.

Между тем, по данным Института Брукингса, некоммерческой организации, занимающейся изучением государственной политики, ипотечные кредиты с фиксированной ставкой, как правило, движутся в том же направлении, что и рынок облигаций, особенно 10-летних казначейских облигаций, поскольку оба они являются долгосрочными инструментами с относительно стабильным риском.

«Возможно, они не прижаты друг к другу, но движутся в одном направлении», — сказал Криммель.

В результате обычные ипотечные кредиты выдаются на срок от 15 до 30 лет (кредиты с плавающей процентной ставкой имеют более короткие сроки), поэтому инвесторы больше внимания уделяют долгосрочным экономическим условиям, отраженным в ставках казначейства, чем краткосрочному горизонту кредитования ФРС.

Доходность 10-летних казначейских облигаций в этом году колебалась на фоне опасений по поводу тарифов и последствий для экономики, связанных с Законом об одном большом красивом счете, сообщил Стивен Кейтс, аналитик сайта Bankrate, посвященного личным финансам, в интервью CBS MoneyWatch. Кредиторы используют доходность 10-летних казначейских облигаций в качестве ориентира при оценке ипотечных кредитов. В четверг днем ​​доходность составляла 4%.

«Настроения инвесторов, порядок покупки и продажи облигаций, ожидания инфляции — все это повлияет на долгосрочные ставки», — сказал Кейтс.

Эксперты утверждают, что кредиторы уже снижают ставки в преддверии вероятного снижения ставки ФРС. Криммель отметил, что средняя ставка по 30-летним и 15-летним ипотечным кредитам постепенно снизилась, в то время как несколько управляющих ФРС и председатель ФРС Джером Пауэлл выразили поддержку снижению процентных ставок.

Кейтс согласился. «Многие из тех, кто уже наблюдал снижение цен за последние четыре-шесть недель, были предвосхищены этим сокращением», — сказал он.

Банки и другие кредиторы часто снижают ставки в ожидании снижения ставки ФРС. Например, в сентябре 2024 года ставки по ипотеке упали до двухлетнего минимума, предшествовав необычайно значительному снижению ставок на 0,50 процентного пункта, проведенному представителями ФРС. Именно поэтому предложения по ставкам, которые вы видите сейчас, в начале месяца, могут не сильно отличаться от тех, которые вы увидите позднее в сентябре, когда снижение будет официально объявлено.

Эксперты отмечают, что политика ФРС в отношении процентных ставок — лишь один из факторов, влияющих на стоимость ипотечных кредитов. Также может играть роль ряд других факторов, включая уровень инфляции, рост занятости, потребительские расходы и спрос на жилье, а также мировые события и другие меры государственной политики.

По словам Криммела, поскольку финансовые рынки ориентированы на будущее, любые заявления Пауэлла о направлении денежно-кредитной политики могут оказать большее влияние на рынок жилья, чем само снижение ставки.

«Возможно, именно здесь будут предприняты какие-то действия на рынках облигаций или в отношении ипотечных ставок, поскольку это может дать некоторые намёки на то, куда ФРС направится в будущем», — сказал он.

В подготовке материала принимало участие агентство Associated Press .

• Облигации
• Министерство финансов США
• Федеральный резерв