Çıplak mülkiyet ve yararlanma hakkı için farklı vergiler ödenir

Yararlanma hakkı ve çıplak mülkiyet, aynı taşınmaz üzerinde uygulanabilen ve satışında vergi mükelleflerinin vergi ödemesi gereken iki farklı haktır. Gelir İdaresi Başkanlığı, intifa hakkının devri halinde ödenmesi gereken vergiler konusunda son dönemde devreye girerek, intifa hakkının satışı dolayısıyla tahsil edilen bedelin, satın alma tarihinden itibaren beş yıl içinde devrin gerçekleştirilmesi halinde , Tuir'in 67. maddesinin 1. fıkrasının h bendi uyarınca ayrı bir gelir olarak değerlendirilmesi gerektiğini açıklamıştır. Ancak, çıplak mülkiyetin devri karşılığında alınan bedeller, Tuir'in 67 nci maddesinin 1 inci fıkrasının b bendi ve 68 inci maddesi uyarınca ayrıca vergilendirilmesi gereken bir sermaye kazancıdır .

Yararlanma hakkı ile çıplak mülkiyet arasındaki farklar

Gelir İdaresi Başkanlığı'nın yakın zamanda vurguladığı vergisel konulara geçmeden önce, aynı taşınmaz üzerinde var olan ve iki farklı kişiye ait olabilen iki farklı hak olan yararlanma hakkı ve çıplak mülkiyetin ne olduğu üzerinde biraz durmakta fayda vardır. Ve her şeyden önce ayrı satış işlemlerinin konusu olabilirler.

Yararlanma hakkı

Medeni Kanun'un 978 ve devamı maddeleri , bir maldan yararlanmaya ilişkin ayni bir hak olan intifa hakkını düzenlemektedir. İntifa hakkı sahibi olarak adlandırılan kişi, esas itibariyle başkasına ait bir malı kullanma yetkisine sahiptir. Bir taşınmaz üzerinde intifa hakkı varsa, malik çıplak malik olarak tanımlanır: başka bir deyişle, bu kişi (veya şirket) taşınmazın her bakımdan malikidir, ancak onu kullanamaz; bu hak yalnızca intifa hakkı sahibine aittir.

Medeni Kanun’un 978. maddesine göre intifa hakkı;

• yasa gereği;
• sözleşme ile;
• irade ile;
• olumsuz mülkiyet yoluyla.

Madde 980, intifa hakkı sahibinin, hakkını belirli bir süre için veya tamamı için devredebileceğini, ancak hakkı oluşturan belgede bu imkânın engellenmemiş olduğunu hükme bağlamıştır. Bu devir yapıldığında, işlemin taşınmazın sahibine derhal bildirilmesi gerekir.

Çıplak mülkiyet

Çıplak mülkiyet ise, basitçe bir mülkün mülkiyet değerini ifade eder. İntifa hakkı buna dahil değildir. Bu nedenle mal üzerinde serbestçe tasarrufta bulunulması mümkün değildir.

Nitekim bir taşınmazın maliki, taşınmazı çıplak mülkiyetiyle satmaya karar verebilir ve taşınmazda yaşama hakkını, genellikle ömrü boyunca veya satış senedinde belirtilen belirli bir süreye kadar elinde tutmaya devam edebilir.

Taraflar arasında aksi kararlaştırılmadığı takdirde, vergiler, harçlar ( İrpef , Imu ve Tari gibi) ve olağan bakım masrafları intifa hakkı sahibine aittir.

İşlemler nasıl vergilendirilmelidir?

Çıplak mülkiyet ve intifa hakkı devredildiğinde bunların vergilendirilmesi gerekir. Soru nolu soruya verilen cevapta; Gelir İdaresi Başkanlığı, 14 Mayıs 2025 tarihli 133 sayılı kararında , çıplak mülkiyet ile yararlanma hakkının mali açıdan iki ayrı işlem olduğunu yinelemiştir. Bu, başka bir deyişle, iki ayrı devir işleminin medeni hukuk açısından birbirinden bağımsız işlemler olduğu anlamına gelir: Bu nedenle bunların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekir.

Hades'in yorumu çok açıktır. İntifa hakkının ivazlı tesisi karşılığında alınan meblağların ayrı bir gelir olarak değerlendirilmesi gerekir: Bu durumda Tuir'in 67. maddesinin 1. fıkrasının h bendine başvurulması gerekir.

Çıplak mülkiyetin satışından doğan sermaye kazancı ise, satın alma tarihinden itibaren 5 yıl içinde satışın gerçekleştirilmesi halinde vergilendirilmektedir. Bu durumda 68 inci madde hükmüne başvurulması gerekir.

Konuyla ilgili içtihatlar

Gelir İdaresi Başkanlığı'nın verdiği bilgiler yeni değil; zira vergi daireleri, verdikleri cevapta, daha önce Yargıtay'ın benzer bir davaya baktığını hatırlattılar.

Tek bir tapu ile tek bir varlığın çıplak mülkiyeti ve yararlanma hakkı farklı taraflara devredilmiş oluyordu. Bu anlamda, sayılı yönetmelikte belirtilen; önemlidir. Yargıtay'ın 7154/2021 sayılı kararında , intifa hakkının devri ile çıplak mülkiyetin farklı iki kişiye satışı arasında zorunlu objektif bir bağ bulunmadığı vurgulanmaktadır:

Bağlantı tamamen tarafların iradesine bağlıdır. Bu nedenle her iki işlemin ayrı ayrı vergilendirilmesi gerekmektedir.

Gelir İdaresi Başkanlığı'nın 2006/106 sayılı yönetmeliğine göre; önemlidir. Konusu tescil vergisi olan 11922/2021 sayılı kanun . Hakimler, tek bir malvarlığının yararlanma hakkı ve çıplak mülkiyetinin tek bir tapu senediyle farklı taraflara devredilmesi halinde, iki işlem arasında yalnızca tarafların özgür seçimine dayanan bir bağlantının tespit edilmesi gerektiği göz önüne alındığında, iki işlemin özerk bir şekilde vergilendirilmesini belirleyen bir ticari bağlantının oluştuğunu tespit etmişlerdir.

Gelir İdaresi Başkanlığı, 2024 Bütçe Kanunu ile getirilen değişiklikler ışığında Gelir Vergisi Kanunu'nda yer alan düzenlemelere geri dönerek, ayni yararlanma haklarının tesisi veya devrini düzenleyen külfetli tasarruflar bakımından, bedelli devir hükümlerinin uygulanacağının 9 uncu maddenin 5 inci fıkrasında düzenlendiğini vurguladı.

Bu bağlamda, çeşitli gelirlerin sayıldığı Tuir'in 67. maddesinin 1. fıkrası özel bir önem taşımaktadır. b harfi, beş yıldan az bir süre önce edinilen veya inşa edilen gayrimenkullerin satışından doğan sermaye kazançlarını içermektedir. h harfi ise taşınmaz mallar üzerinde intifa hakkının devrinden ve diğer ayni hakların tesisinden elde edilen gelirleri kapsamaktadır.