Değişken faizli ipotekler sabit faizli ipoteklerden daha uygun, taksitlere etkisi

Son aylarda konut kredisi piyasasında önemli bir değişim yaşanıyor. İki yıldan uzun bir süre sonra ilk kez, değişken faizli ipotekler sabit faizli ipoteklerden daha uygun. MutuiOnline.it verilerine göre, 20 ve 30 yıllık değişken faizli ipotekler için ortalama TAN %2,88 olup, sabit faizli ipotekler için ortalama %2,98'den düşüktür.

Bu senaryo, değişken faizli ipoteklerin daha avantajlı koşullar arayanlar için en popüler seçenek olduğu 2022 öncesi normale dönüşü temsil ediyor.

Değişimin nedenleri

Değişiklik, Avrupa Merkez Bankası'nın enflasyonla mücadele amacıyla paranın maliyetini artırdığı 2022 yılının ikinci yarısında başlayan sürecin sonucu. Bu, 2023'te %5,00'i aşan değişken faiz oranlarında bir artışa yol açtı. Aynı dönemde, sabit faizli ipotekler daha mütevazı bir büyüme yaşadı ve Ekim 2023'te hafif bir düşüş başladı.

İki tür arasındaki fark, Mart 2024'te en yüksek seviyesine ulaştı: Değişken faiz oranı %4,89 iken, sabit faiz oranı %3,03 oldu. Haziran 2024'ten itibaren ECB'nin faiz indirimlerine başlamasıyla birlikte değişken faiz giderek azalmaya başlarken, sabit faiz sabit kalmıştır.

Gelecek tahminleri

Değişimin ilk işaretleri Mart 2025'te, 1 ve 3 aylık Euribor'un sabit faizli ipotekler için referans endeks olan IRS'nin değerlerinin altına düşmesiyle ortaya çıktı. Buna rağmen bankaların uyguladığı spread'in daha düşük olması nedeniyle sabit faiz birkaç hafta daha avantajlı kaldı. MutuiOnline.it'ye göre, değişken ipoteklerdeki ortalama spread Ocak ayındaki %1,00'ın altındaki seviyeden şu anki %0,75'e düşerken, sabit ipoteklerdeki spread %0,35 civarında sabit kaldı.

Önümüzdeki aylara bakıldığında Euribor endeksinin düşüşünü sürdüreceği, Ağustos ayı itibarıyla %2,00'ın altına ineceği ve yıl sonunda %1,80 civarında istikrar kazanacağı öngörülüyor. Sabit faizli ipotekler için IRS değerleri Mart 2025'te %2,68 (20 yıllık) ve %2,56 (30 yıllık) seviyesinde sabitlendi ve en azından 2025 yılı sonuna kadar istikrar beklentisi var.

Taksitler ne olacak?

Son iki yıldır, sabit faizli tercih pazara hakim oldu; araştırmaya katılanların en az %90'ı bu seçeneği tercih etti. Ancak bugün değişken faiz oranı somut tasarruflar sağlıyor. 20 yıl vadeli 160.000 avroluk bir ipotekte, değişken faiz oranıyla (TAN %2,88) ortalama aylık ödeme 878 avro olurken, sabit faiz oranıyla (TAN %2,98) aylık ödeme 885 avro oluyor ve toplamda 1.900 avronun üzerinde tasarruf sağlanıyor.

Bir yıl öncesine göre düşüş daha da belirgin: Mayıs 2024'te, ortalama %4,77 TAN ile değişken ipotek taksiti 1.036 avro, yani ayda 158 avro daha fazla oldu ve toplam gider tüm dönem boyunca yaklaşık 38.000 avro daha fazla oldu.

Değişken faiz oranı yeniden rekabetçi hale geliyor

Çalışmaya göre, istikrar isteyenler için sabit faizli ipotek hala doğru tercih ancak değişken faizli ipotek de yeniden rekabetçi hale geliyor. MutuiOnline.it sözcüsü Nicoletta Papucci şunları söylüyor:

Değişken ve sabit faiz oranları arasındaki yeniden dengeleme, analistlerin tahminlerinden birkaç hafta önce nihayet gerçekleşti.

Sabit ve değişken arasında seçim yapmakta kararsız olanlar için, ek bir maliyet ödemeden ipoteği başka bir kuruma transfer etme ve türünü değiştirme olanağı sağlayan vekalet yoluna başvurmak mümkündür.