Wichtig für Wohnungseigentümer: Erst reparieren, dann Steuern sparen

Jedes Mal dasselbe: Mit dem Hausgeld gehen nicht nur die Kosten für Betrieb und Verwaltung einer Wohnung vom Konto des Eigentümers ab, sondern auch die sogenannte Erhaltungsrücklage. Die ist für Wohneigentumsgemeinschaften (WEG) – Mehrfamilienhäuser, deren Wohnungen verschiedenen Eigentümern gehören – gesetzlich vorgeschrieben und liegt meist bei etwa einem Euro pro Monat und Quadratmeter Wohnfläche. Je nach Größe kommt also schnell ein höherer dreistelliger, vielleicht sogar vierstelliger Betrag pro Wohnung und Jahr zusammen. Geld, das viele Vermieter gern direkt beim Finanzamt geltend machen würden.

Das aber geht erst, wenn das Geld aus der Rücklage auch tatsächlich ausgegeben ist, davon also Reparaturen oder Modernisierungen bezahlt wurden. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) in München nun entschieden (Az. IX R 19/24). Allein, dass der Eigentümer das Geld in die Rücklage eingezahlt hat, reiche dagegen nicht aus, um den Betrag als Werbungskosten abzusetzen. Daran ändere auch die Reform des Wohneigentumsgesetzes aus dem Jahr 2020 nichts.

Wer ein familientaugliches Heim sucht, will oft 100 Quadratmeter und mehr. Aber große Immobilien sind teuer und damit riskant. Da kann es klüger sein, kleiner zu kaufen – und dafür vielleicht öfter.

Geklagt hatte ein Ehepaar aus Bayern, das mehrere Eigentumswohnungen vermietet und die Zahlungen in die Rücklagen im selben Jahr von der Steuer absetzen wollte – unabhängig davon, ob daraus tatsächlich Arbeiten bezahlt wurden. Ihr Argument: Das Geld sei für sie schließlich weg. Danach hätten sie darauf weder Zugriff noch anteiligen Anspruch mehr, auch weil die WEG seit der Gesetzesreform 2020 eine voll rechtsfähige juristische Person ist.

Das bestätigten zwar auch die Richter – nur ändere das nichts. Mit dem Geld aus der Rücklage müssten schon wirklich Arbeiten am Haus bezahlt werden, „erst dann kommt die Ausgabe tatsächlich der Immobilie zugute“, erklärte BFH-Richter Jens Reddig auf der Jahrespressekonferenz des obersten deutschen Steuergerichts. Das aber sei die Voraussetzung dafür, Werbungskosten von den Mieteinnahmen abzusetzen. Vorher sei die Rücklage nur „eine Art Sparbuch der WEG“. Das Urteil bestätigt Einschätzungen des Finanzamts und des Finanzgerichts Nürnberg.

Zudem kündigte der BFH an, noch in diesem Jahr über insgesamt vier Klagen zur neuen Grundsteuer zu entscheiden. Voraussichtlich im Spätsommer oder Herbst sollten Urteile sowohl zum sogenannten Bundesmodell als auch zur Regelung in Baden-Württemberg fallen, hieß es. Im Kern geht es dabei darum, ob die Bewertung von Millionen Grundstücken und Gebäuden in vergangenen Jahren verfassungsgemäß ablief und ob Immobilieneigentümer mehr und vor allem günstigere Möglichkeiten erhalten müssen, die von den Steuerbehörden ermittelten Werte anzufechten.

Dazu hatte der BFH bereits im vergangenen Sommer eine erste Entscheidung gefällt, das Ergebnis: Die gesetzlichen Regelungen reichten nicht aus, eine pauschale Bewertung ohne jede Möglichkeit für Ausnahmen sei nicht rechtens. Sollten die Richter nun erneut Bedenken gegen die – inzwischen geltende – neue Grundsteuer anmelden, könnte das im Extremfall die nächste Reform erfordern. Denn auch die jüngste Neubewertung der rund 36 Millionen Grundstücke im Land hatte ein Urteil erzwungen. 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die Berechnung auf Basis der jahrzehntealten Einheitswerte ungerecht sei. Die Folge war ein riesiges Steuerreform-Projekt, das zu jahrelangem Streit führte, zwischen Bund und Ländern und jetzt eben zwischen Finanzämtern und Bürgern.