Die Hälfte der Wohnungen wird trotz Rekordpreisen bar gekauft

Der unaufhaltsame Anstieg der Immobilienpreise im letzten Jahr steht im Widerspruch zur Realität, wie die offiziellen Statistiken der Notarkammer zeigen: Die Hälfte aller Wohnungen wird bar bezahlt, obwohl ihr Preis im Mai mit 1.836 Euro pro Quadratmeter einen neuen Höchststand erreichte, ein Anstieg von 6,7 Prozent. Dieser scheinbare Widerspruch hat eine ganz einfache Erklärung: „Der Zugang zu Wohnraum wird zunehmend polarisiert“, sagt Sergio Nasarre, Professor für Zivilrecht an der URV und Leiter des UNESCO-Lehrstuhls für Wohnungswesen.

Für manche ist der Kauf einer Wohnung so einfach wie das Aufbringen von Geld. Dies betrifft vor allem die obere Mittelschicht, sowohl Einheimische als auch Ausländer, Erben und Investoren, betont Nasarre. Für andere ist weder der Kauf- und Verkaufsmarkt noch der Mietmarkt eine Option – auch dieser verzeichnet trotz der Einkommenseindämmung in Katalonien und der grassierenden Knappheit explodierende Preise. „Junge Menschen und Menschen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen werden vom konventionellen Kauf- und Mietmarkt verdrängt, was nur zu noch mehr Spannungen und Ungleichheit führt“, fügt der URV-Professor hinzu.

Ein Gastgewerbemitarbeiter benötigt für ein Haus in Barcelona oder Madrid bis zu 25 volle Gehälter.

Barkäufe erreichten ihren Tiefpunkt auf dem Höhepunkt der Immobilienblase. Damals wurden der Notarvereinigung zufolge nur 40 % der Transaktionen ohne Hypothekenfinanzierung abgeschlossen. Von da an nahmen Barkäufe zu und erreichten 2013 ihren Höhepunkt, als die Immobilienpreise aufgrund der Immobilienkrise einbrachen und der Zugang zu Krediten schwieriger wurde. Ab diesem Zeitpunkt begannen sie zu sinken. Im Jahr 2024 waren 47,3 % der in Spanien gekauften Häuser hypothekenfinanziert, der Rest (52,7 %) wurde bar bezahlt. Die neuesten Zahlen für Mai 2025, die diese Woche veröffentlicht wurden, deuten darauf hin, dass der Anteil der Finanzierungen steigt, obwohl die Barkäufe weiterhin bei etwa 50 % liegen. Diese Daten zeigen einen höheren Anteil hypothekenfreier Käufe als die Daten aus dem Grundbuchamt, das das INE verwendet, da bar bezahlte Häuser laut Notarvereinigung keiner gesetzlichen Registrierungspflicht unterliegen. Daher gibt es Fälle, in denen der Kaufvertrag nie oder erst einige Zeit nach der Transaktion vollstreckt wird. Diese Fachleute behaupten, dass ihre Informationen eine Momentaufnahme der Transaktionen in Echtzeit bieten, die jeden Monat tatsächlich stattfinden.

Löhne, Sparmöglichkeiten und familiäre Unterstützung machen den Unterschied. Eine vor wenigen Tagen veröffentlichte Analyse der UGT unterstreicht diesen Aspekt. Arbeitnehmer im Gastgewerbe und im Einzelhandel – Berufe mit einem hohen Anteil an jungen Menschen, Menschen ohne Hochschulabschluss oder Migranten – haben in den am stärksten belasteten Gebieten ernsthafte Schwierigkeiten, sowohl beim Kauf als auch bei der Bezahlung der Miete zu helfen.

Laut diesem Bericht benötigt ein Arbeitnehmer in diesem Bereich mehr als 52 Jahre Nettogehalt (und muss 40 % davon aufwenden), um eine durchschnittliche Wohnung zu kaufen. In Städten wie Katalonien oder Madrid kann der Preis für eine 60 m² große Wohnung 300.000 Euro übersteigen, was 20 bis 25 Jahresgehältern eines Hotelangestellten entspricht. „Die Gehaltstabellen der analysierten Verträge zeigen im Vergleich zu den Immobilienpreisen, dass es unmöglich ist, durch Eigentum eine Wohnung zu erwerben“, heißt es in dem Bericht.

Die derzeitige Wohnungspolitik erschwert es Menschen mit mittlerem und niedrigem Einkommen, Eigentum zu erwerben.

Bei der Miete ist die Situation noch dramatischer. In Branchen wie dem Gastgewerbe, dem Einzelhandel und der Reinigungsbranche müssen Arbeitnehmer in Städten wie Madrid oder Barcelona oft fast 100 Prozent ihres Nettogehalts für die Miete ausgeben. „Im besten Fall wird die von internationalen Organisationen empfohlene Schwelle von 40 Prozent des Nettogehalts weit überschritten“, argumentieren sie. In den 195 von der Studie analysierten Fällen beträgt die Miete nur in 15 Prozent der Fälle weniger als 40 Prozent des Nettogehalts. „Bei den aktuellen Löhnen werden Arbeitnehmer faktisch aus dem Wohnungsmarkt gedrängt“, schlussfolgern sie.

Auch die aktuelle Wohnungspolitik ist für Sergio Nasarre keine Hilfe. „Sie erschwert es Menschen mit mittlerem und niedrigem Einkommen, eine Wohnung zu finden, und auch Mieten ist keine Option.“ Infolgedessen nehmen prekäre Situationen wie die Vermietung von Zimmern zu.