Qué hacer y qué no hacer: mantén los ojos bien abiertos al comprar una propiedad en España

También es importante comprobar si todos los edificios existentes del inmueble que se va a comprar están inscritos en el registro de la propiedad y fueron construidos legalmente, con los permisos de construcción necesarios.

Las llamadas construcciones ilegales son comunes en España, especialmente en las regiones costeras del sur. En muchos casos, se pudo haber obtenido previamente una licencia de obra para un pequeño proyecto. Sin embargo, las renovaciones y ampliaciones posteriores dejan poco o ningún rastro de la estructura original, lo que resulta en que toda la construcción se clasifique como ilegal.

La falta de los permisos de construcción necesarios para partes o la totalidad de la promoción suele acarrear problemas con las autoridades españolas posteriormente. Como resultado, el comprador puede verse expuesto a fuertes multas y/o, en casos concretos, a la emisión de órdenes de demolición.

En muchos casos, los inversores se enfrentan a la necesidad de realizar trámites posteriores, largos y costosos, para legalizar las estructuras existentes (regularización). Esto suele requerir mucho tiempo y esfuerzo, además de incrementar significativamente los costos de inversión inicial.

La información sobre las posibilidades de desarrollo futuro, por ejemplo en relación con las obras de renovación y ampliación planificadas, así como los usos planificados, siempre debe obtenerse con antelación y comprobarse y verificarse por un abogado competente.

Lo mismo aplica a las licencias y permisos de operación, por ejemplo, para la explotación de complejos turísticos u hoteles y el alquiler de apartamentos con fines turísticos. Sin las licencias y permisos correspondientes, que expide regularmente el Ayuntamiento, el uso legal de inmuebles comerciales generalmente no es posible.

Contrato de compraventa notariado y otros acuerdos

Al igual que en Alemania, los contratos de compraventa de inmuebles se certifican ante notario. La certificación notarial española constituye la base legal para la posterior inscripción del comprador en el Registro de la Propiedad español.

¡Pero cuidado! Incluso los contratos privados de compraventa o los acuerdos que suelen presentar a un posible comprador agentes inmobiliarios o supuestos expertos inmobiliarios independientes pueden generar la obligación de comprar una propiedad. A diferencia de Alemania, los contratos de compraventa en España no requieren un formulario formal.

En muchos casos, los agentes inmobiliarios locales o los consultores inmobiliarios que trabajan para promotores y promotores inmobiliarios españoles presentan a los posibles compradores acuerdos conocidos como contratos de reserva, órdenes de compra, opciones de compra o similares.

Estos acuerdos suelen estructurarse de tal manera que el comprador, con su firma, se compromete a la compra y a realizar los pagos al agente inmobiliario o promotor, independientemente de si posteriormente se firma un contrato de compraventa ante notario. En muchos casos, un comprador que cree estar simplemente haciendo una declaración de intención de compra legalmente no vinculante solo puede eludir una obligación de compra existente pagando multas y daños y perjuicios.

Incluso si el agente inmobiliario o el vendedor ofrecen que un amigo abogado se encargue de la compra en nombre del comprador, se recomienda precaución. A menudo, agentes inmobiliarios, vendedores y abogados trabajan en estrecha colaboración en España. Esto es especialmente cierto si el posible comprador es extranjero y desconoce la normativa y las costumbres españolas.

En esta situación, no se debe asumir que el abogado recomendado por el corredor o vendedor representará siempre los intereses de su cliente real, el comprador. Es probable que este abogado también sienta un sentido de obligación hacia el corredor o vendedor que le otorga el mandato.

Pago del precio de compra e impuestos

El precio de compra se paga en España mediante transferencia bancaria o cheques bancarios certificados emitidos por bancos españoles (Cheques bancarios).

La práctica, antes común, de pagar parte del precio de compraventa en efectivo durante la escritura pública ha sido prácticamente prohibida por el legislador español tras la crisis financiera e inmobiliaria de 2009/2010. Actualmente, el notario español que realiza la escritura pública de compraventa de inmuebles debe acreditar el pago de la totalidad del precio de compra mediante la presentación de los documentos de pago correspondientes. Las pausas para el café durante la escritura pública, en las que se realizaba el intercambio de dinero en efectivo, son cosa del pasado.

La compraventa de inmuebles en España siempre genera obligaciones fiscales ante la Agencia Tributaria. El comprador debe presentar la declaración de la renta correspondiente. Se aplica el principio de autoliquidación.

Esto parece sencillo y práctico a primera vista, pero también implica que cada comprador de una propiedad es responsable de preparar una declaración de la renta y presentarla ante la agencia tributaria española correspondiente. El comprobante de pago de los impuestos correspondientes a la compra de la propiedad es un requisito previo para la inscripción del comprador como propietario en el Registro de la Propiedad.

Opciones de planificación fiscal

La carga fiscal es un factor clave para todo inversor inmobiliario, así como para los particulares, a la hora de evaluar su inversión. En España, un factor importante es que los impuestos que suelen aplicarse en las transacciones inmobiliarias (impuesto sobre transmisiones patrimoniales, impuesto sobre la renta, impuesto sobre las plusvalías) varían considerablemente según la región.

Esto también se aplica a los impuestos sobre bienes inmuebles que entran en vigor después de la adquisición, como el Impuesto sobre el Patrimonio y el llamado impuesto sobre el patrimonio, que se aplica a las clases de activos con un valor superior a tres millones de euros.

En España, el principio que se aplica a los extranjeros y no residentes en las transacciones inmobiliarias es que pueden elegir si utilizan los tipos impositivos nacionales o los de las comunidades autónomas, por ejemplo en Andalucía, Islas Baleares o Cataluña, para gravar sus transacciones.

Sin embargo, este derecho de elección, al que tiene derecho el comprador de una propiedad en España, también significa que, como parte del proceso de diligencia debida, la carga fiscal de la compra de una propiedad debe calcularse dos veces (cálculos comparativos) para determinar qué opción es la más favorable para el propio proyecto.

Resumen

Lo anterior describe los aspectos básicos de la compra de una propiedad en España y los inconvenientes que suelen surgir. Sin embargo, este artículo no pretende, ni puede, sustituir el asesoramiento y la representación individual, que idealmente comienzan desde el principio. Por lo tanto, los inversores inmobiliarios deberían consultar con un abogado cualificado e independiente tan pronto como consideren comprar una propiedad en España.

Acerca del autor:

Bernhard Idelmann es doctor en Derecho (tesis doctoral sobre derecho societario germano-español). Asesora y apoya a family offices, inversores y personas con un alto patrimonio neto de la región DACH en sus inversiones en España. La firma, con sede en Düsseldorf y oficinas en Madrid y Palma de Mallorca, se especializa en transacciones en España.