El volumen de edificios nuevos no puestos a la venta aumentó en una cuarta parte.

En los últimos 12 meses, el stock de viviendas en construcción en Rusia que permanece sin vender ha aumentado un 24%, alcanzando los 26 millones de metros cuadrados. Sin embargo, los participantes del mercado no consideran esta tendencia una amenaza para la saturación del mercado. Creen que muchas viviendas se están construyendo para uso futuro, a fin de evitar la escasez y los aumentos injustificados de precios cuando el Banco Central finalmente decida reducir significativamente el tipo de interés de referencia.

Los promotores rusos están ampliando su cartera de propiedades sin apertura de ventas. Durante el último año, el volumen de viviendas en construcción sin apertura de ventas aumentó de 21 millones de metros cuadrados a 26 millones de metros cuadrados al 1 de julio de 2025, según un informe reciente de la Agencia Nacional de Calificación Crediticia (NKR). Esto, según los analistas, indica que los promotores se muestran reacios a lanzar inmediatamente todas sus propiedades al mercado para evitar caídas de precios.

El análisis señala que las viviendas terminadas pero no vendidas se agotan en un plazo de 20 a 36 meses, lo que crea una reserva de apartamentos que ejerce presión adicional sobre el mercado. El aumento de los precios inmobiliarios, en lugar del aumento de la demanda, ayuda en gran medida a los promotores a mantener sus niveles de ingresos.

Según DOM.RF, se ha observado un descenso en la actividad de la construcción desde principios de año en 56 regiones. Además, en algunas regiones, la oferta ha superado significativamente la demanda. "A principios de otoño, los mayores riesgos de sobreoferta en el mercado de obra nueva se registraron en Daguestán, Tuvá y la región de Sarátov", informó Kirill Kholopik, director del portal ERZ.RF. Según él, la tasa de lanzamiento de viviendas de obra nueva en Daguestán supera la tasa de ventas en 32,6 veces (véase la tabla), en Tuvá, las cifras difieren en 9,7 veces y en la región de Sarátov, en 6,4 veces. "El patrón general en estas regiones es el siguiente: a pesar de los bajos volúmenes de ventas, los promotores no han ajustado sus planes y continúan lanzando activamente nuevos proyectos", explicó el experto.

La situación opuesta, donde las ventas superan significativamente la tasa de lanzamiento de nuevos proyectos, se ha observado en la región de Tver (9 veces), el Krai de Primorie (5,3 veces), San Petersburgo (2,5 veces), la región de Riazán (2,4 veces) y la región de Moscú (2,2 veces). "La región de Moscú y San Petersburgo se consideran tradicionalmente zonas con alta demanda y escasez de oferta: los nuevos proyectos se agotan rápidamente. El Krai de Primorie históricamente ha experimentado escasez de viviendas nuevas debido a las dificultades para crear infraestructura de servicios públicos, por lo que las ventas superan constantemente el volumen de lanzamiento", explicó Kholopik.

Muchos promotores están posponiendo las ventas porque la llegada de una gran oferta de propiedades inevitablemente provocará rebajas de precios. Una corrección significativa de precios supone riesgos para todo el sector, que se encuentra bajo presión debido a la costosa financiación de proyectos y al aumento de los costes de los materiales, señaló Denis Konovalenko, socio director de Prime Life.

"El aumento del volumen de viviendas en construcción que no se han puesto a la venta se debe principalmente a la adaptación de los promotores a la situación económica actual", explicó Yaroslav Gutnov, fundador de SIS Development, a MK. Debido a la costosa financiación de los proyectos, Gutnov cree que las empresas han lanzado nuevos complejos con menos frecuencia. Cuando los promotores lanzan propiedades, suelen hacerlo con una oferta limitada de apartamentos. "El problema es que a menudo es imposible fijar precios altos para el espacio al inicio de la construcción, y vender un volumen significativo a los precios actuales no es rentable. Los promotores cuentan con la demanda acumulada. Y, en mi opinión, con razón. Creo que, dada la esperada reducción significativa del tipo de interés clave del Banco Central, la actividad compradora aumentará incluso en un contexto de rápido aumento de precios", añadió el promotor.

Ruslan Syrtsov, director general de Metrium, cree que Rusia no tiene actualmente un problema acuciante de sobrestock. Debido al alto coste de los préstamos, estima que las ventas se han ralentizado. Sin embargo, gracias a la flexibilización de la política monetaria desde el último trimestre, el mercado ha comenzado a recuperarse gradualmente. «Cuando el tipo de interés clave baje al 14-15%, muchos clientes empezarán a abrir sus depósitos e invertir en activos inmobiliarios fiables. Y los rusos cuentan actualmente con una cantidad récord de más de 60 billones de rublos en sus cuentas y ahorros. Por lo tanto, una posible escasez de oferta en el futuro próximo parece incluso más tangible que el exceso de stock», concluyó el analista.

Natalia Shatalina, directora general del agregador de obra nueva RedCat, tampoco vislumbró nubarrones en el horizonte. Recordó que el volumen de construcción de viviendas en Rusia ha aumentado un 22 % en los últimos cinco años. En 2021, se estaban construyendo 98,9 millones de metros cuadrados de viviendas, mientras que ahora se han alcanzado los 120,1 millones de metros cuadrados. El principal impulso de crecimiento se produjo en 2024, cuando el volumen aumentó un 12 %, y en 2025, el ritmo de crecimiento se desaceleró, con un aumento del volumen de construcción de tan solo el 1 %. Sin embargo, la demanda comenzó a disminuir en 2024. Mientras que en 2023 se registraron más de un millón de DDU en Rusia, en 2024 la disminución fue del 20%, con solo 811.400 DDU registradas en el año. En consecuencia, la tasa de venta de viviendas está disminuyendo: en 2021, era del 45%, y ahora es de solo el 32%”, añadió el experto.

Además, la situación con respecto a este indicador varía significativamente entre las regiones. Según Shatalina, el Distrito Federal del Cáucaso Norte es particularmente notable, con las repúblicas (excepto el Krai de Stávropol y Osetia del Norte) registrando una tasa de venta de obras respecto a la finalización de la construcción de entre el 5% y el 32%. El Óblast de Oriol, el Distrito Autónomo de Janti-Mansi y el Óblast de Sarátov también merecen atención, con una tasa de venta de obras respecto a la finalización de la construcción en estas regiones que oscila entre el 40% y el 41%. Sin embargo, la situación es diferente en la macrorregión de la capital: la tasa de venta de obras en Moscú es de aproximadamente el 47%, mientras que en la Región de Moscú es del 35%, y la tasa de venta de obras respecto a la finalización de la construcción es del 92% y el 73%, respectivamente.

La directora ejecutiva del Grupo VSN, Yana Glazunova, coincide con los últimos hallazgos: «Moscú probablemente experimentará una escasez en el futuro próximo, debido a una oferta de vivienda nueva históricamente baja. Por lo tanto, dado este historial, cualquier reducción de precios es impensable».

A pesar del alarmante informe del NCR, los expertos entrevistados por MK no prevén ninguna amenaza de sobreoferta de viviendas en los próximos años. «La finalización de nuevos proyectos en las regiones rusas ya ha disminuido en el primer semestre de 2025. Y esta cifra seguirá disminuyendo en el futuro. Por lo tanto, se puede afirmar que se está construyendo mucho para uso futuro, a fin de evitar la escasez y los aumentos injustificados de precios cuando el Banco Central baje su tipo de interés», concluyó Konovalenko.

Publicado en el periódico Moskovsky Komsomolets, n.º 29627, 14 de octubre de 2025

Titular del periódico: Los promotores esconden un escondite a los compradores.