Una casa al borde de un ataque de nervios: por qué aumentan las morosidades hipotecarias

Por primera vez en los últimos años, el aumento de las hipotecas morosas ha llevado al Banco Central a hablar de las consecuencias de la "maduración" del auge hipotecario. La proporción de hipotecas con problemas ha alcanzado el 1,6 %. Mientras tanto, el importe total de la deuda hipotecaria morosa ya ha superado los 170 000 millones de rublos, ¡un récord! Y aunque el regulador asegura que todo está bajo control, los expertos advierten que sin una reducción del tipo de interés clave y un aumento de los ingresos de los rusos, no se espera ninguna mejora. Mientras tanto, los bancos están endureciendo las normas de emisión de hipotecas y los compradores cuestionan su principal préstamo: la vivienda. ¿Qué está pasando con el principal préstamo de los rusos, la hipoteca, que antes solían pagar primero?

La proporción de préstamos hipotecarios problemáticos en Rusia aumentó al 1,6% para el 1 de septiembre de 2025, frente a menos del uno por ciento en enero. Esta cifra parece pequeña, pero representa a decenas de miles de familias que, por primera vez este año, comenzaron a incumplir los pagos de sus préstamos hipotecarios. El Banco Central de Rusia afirma que la situación está bajo control y atribuye el aumento de la morosidad al vencimiento de las hipotecas emitidas durante el auge hipotecario preferencial de 2023-2024. Incluso quienes normalmente habrían dudado en solicitar una hipoteca hicieron fila para obtener préstamos baratos: familias con un alto nivel de endeudamiento, promotores individuales e inversores que compraron dos o tres apartamentos para alquilarlos.

"Muchas personas que solicitaron préstamos en 2023 contaban con una refinanciación en 2024. Y esto también aplica a las hipotecas", explica el analista financiero y autor del proyecto "Economismo", Alexey Krichevsky. "Pero la refinanciación no funcionó. Los ingresos no aumentaron, la inflación redujo el margen de seguridad, mientras que los gastos —reparaciones, muebles, impuestos— se mantuvieron".

Según el experto, la simple reducción del tipo de interés clave no solucionará la situación. «Incluso si el tipo de interés baja del 12%, lo que es poco probable que ocurra antes del segundo semestre del próximo año, la morosidad seguirá aumentando porque los ingresos no aumentan. Los aumentos salariales solo han afectado a sectores reducidos, mientras que se siguen contratando empleados comunes por 60.000-80.000 rublos. Eso no es suficiente para las hipotecas», afirma Krichevsky.

Mientras tanto, el regulador asegura que las medidas de mitigación de riesgos están funcionando. La proporción de préstamos con pagos iniciales de hasta el 20% se redujo del 54% en 2022 al 5%, mientras que los préstamos con una carga de deuda superior al 80% se redujeron de casi la mitad del total al 6%. Gracias a esto, los bancos han logrado crear un colchón de capital que debería soportar posibles pérdidas. Sin embargo, el propio Banco Central reconoce que el segmento del mercado secundario y los planes de pago a plazos de los promotores representan un área de riesgo.

Ilshat Nigmatullin, propietario de Granel Group, coincide. «Los altos tipos de interés afectan con mayor dureza al mercado secundario», afirma el promotor. «Los prestatarios no siempre pueden vender sus propiedades rápidamente, lo que genera deuda ad hoc. Pero por ahora, esto no es crítico: un aumento de tan solo 0,6 puntos básicos está dentro de lo normal. Las medidas del Banco Central son eficaces y justificadas».

Nigmatullin enfatiza que los planes de pago a plazos no son intrínsecamente perjudiciales si se usan con responsabilidad. "Es una herramienta conveniente para quienes tienen ingresos estables y planificados. Limitamos los pagos a plazos al 10% de las ventas para reducir los riesgos tanto para nosotros como para nuestros clientes", afirma.

Mientras tanto, los rusos se preguntan cada vez más si vale la pena pedir una hipoteca, con los tipos actuales rondando el 17-18% anual. La respuesta de Krichevsky es clarísima: «No tiene sentido pedir una hipoteca ahora, a menos que sea una emergencia, como una mudanza rápida o un acuerdo alternativo. Solo si se tiene al menos el 50% del valor de la propiedad. De lo contrario, se corre el riesgo de acabar como quienes están endeudados y sin inquilino».

Sin embargo, para muchos, la vivienda no es solo cuestión de metros cuadrados; es un símbolo de estabilidad y éxito personal. Por eso, incluso con el aumento de las tasas, las hipotecas siguen siendo una herramienta popular, y los pagos atrasados ​​siguen siendo solo una señal de alerta. Pero si la economía no permite que las personas aumenten sus ingresos y las tasas no bajan al menos a un 11-12%, un porcentaje psicológicamente manejable, estas señales de alerta podrían convertirse en una advertencia ensordecedora.

Por ahora, los bancos y el Banco Central insisten en estar al tanto de la situación. Pero el mercado inmobiliario se parece cada vez menos a un refugio seguro y más a un campo minado donde cada paso requiere una cuidadosa consideración. Al fin y al cabo, las hipotecas actuales ya no se basan en el sueño de tener una casa propia, sino en un cálculo frío: ¿cuánto cuesta arriesgarse a quedarse con las llaves de un apartamento y una deuda cada vez más difícil de pagar?

Publicado en el periódico Moskovsky Komsomolets, n.º 29627, 14 de octubre de 2025

Titular de periódico: Hipotecas al borde de un colapso nervioso