Sassonia | Difficile ricerca di inquilini nella provincia sassone

Anche nella vita di un proprietario di casa a Riesa, ci sono momenti di gioia. Di recente, la Cooperativa Edilizia Riesa ha ristrutturato un edificio prefabbricato della Germania Est, trasformando gli ultimi due piani in appartamenti su due livelli: cinque stanze, 120 metri quadrati, due bagni e due balconi. "È come vivere in una casa unifamiliare", afferma Lutz Trept, direttore tecnico della cooperativa. Gli appartamenti sono andati a ruba: "Siamo riusciti ad affittarli mentre erano ancora in costruzione".

Trept e i suoi colleghi, d'altra parte, stanno elogiando molti altri appartamenti come se fossero birra acida. "Ora ancora più economico!" è lo slogan sul sito web della cooperativa per un trilocale con balcone. Per poco meno di 60 metri quadrati, il prezzo è di 353 euro (affitto a freddo). È uno delle decine di appartamenti vuoti attualmente in offerta. I potenziali inquilini hanno l'imbarazzo della scelta. Il problema è che non ce ne sono quasi. "L'interesse è basso", dice Trept: "Di certo non c'è una lista d'attesa".

Dal punto di vista di chi cerca un alloggio nelle aree metropolitane tedesche, queste condizioni sono paradisiache. Lì gli alloggi a prezzi accessibili scarseggiano e gli affitti da anni seguono una sola direzione: un forte aumento. La politica sta cercando di reagire. A livello federale, l'attuale coalizione tra CDU/CSU e SPD si è posta l'obiettivo di costruire 400.000 nuovi appartamenti all'anno. A tal fine, le normative edilizie devono essere semplificate e si deve innescare un cosiddetto "turbo edilizio". Uno degli obiettivi formulati nell'accordo di coalizione è che "un gran numero di appartamenti possa essere costruito in mercati immobiliari ristretti a meno di 15 euro al metro quadro".

Alla Cooperativa Abitative di Riesa, queste cifre sono ben lontane dalla realtà. "I nostri affitti medi sono di 4,99 euro", afferma il Direttore Finanziario Sirko Lunkwitz, "e per i nuovi affitti sono di 6 euro". La spinta del governo federale per la costruzione di nuove abitazioni non è un problema per l'azienda, anzi. A causa della mancanza di domanda, la cooperativa ha demolito quasi 1.000 dei suoi 4.300 appartamenti dal 1990, e persino uno su dieci degli appartamenti rimanenti è sfitto. Trept afferma che sarebbe felice se il tasso di sfitto non aumentasse ulteriormente. L'età media degli inquilini è di 64 anni e molti hanno più di 80 o addirittura 90 anni. Trovare successori sarà difficile.

Eppure, dice Trept, Riesa è in realtà un buon posto in cui vivere. "Ci sono molti asili nido e supermercati raggiungibili a piedi, un cinema, campi sportivi e club", dice. Ciò che manca sono i posti di lavoro. L'acciaieria e il laminatoio, per i cui dipendenti la maggior parte degli appartamenti dell'ex Cooperativa Abitazione Operaia (AWG) di Riesa furono costruiti durante gli anni della DDR, ora impiegano poco meno di 800 persone, rispetto alle 13.000 precedenti. La situazione è simile alla fabbrica di pasta e pneumatici di Riesa . Il tradizionale saponificio è stato recentemente chiuso completamente.

Dove il lavoro scarseggia, la gente se ne va. La popolazione di Riesa è già scesa da 50.000 a 29.000 abitanti dal 1990 e le previsioni indicano un ulteriore calo fino a 5.000. Anche la ripresa dell'industria dei chip a Dresda, ad esempio, non dovrebbe avere un effetto positivo. Sebbene sia prevedibile che la costruzione e l'ampliamento delle fabbriche di chip locali, di proprietà di TSMC, Infineon e Bosch, avranno un impatto significativo sul mercato immobiliare di Dresda e della sua periferia, Trept teme tuttavia che questo non si farà sentire a Riesa, a ben 50 chilometri di distanza. Il tempo di percorrenza in treno o in auto supera l'ora, il che è troppo lungo: "Le persone sono disposte ad accettare mezz'ora; se ci vuole di più, preferiscono pagare un affitto più alto".

Il problema che Trept e i suoi colleghi affrontano è il settore immobiliare. Come suggerisce il nome, il settore immobiliare non è mobile. Mentre la chiesa di Kiruna, in Svezia, è stata recentemente trasferita con grandi spese, un condominio non è un edificio religioso di valore. "Non posso semplicemente caricare un edificio di quattro piani su un camion ribassato e portarlo dove c'è più richiesta di appartamenti", afferma. Quindi, anche gli appartamenti più convenienti rimangono vuoti in gran numero.

La situazione del mercato immobiliare in molte piccole e medie città della Germania orientale è simile a quella di Riesa. Le cooperative edilizie hanno annunciato in primavera che 95.000 appartamenti sono attualmente sfitti in Sassonia, Turingia e Sassonia-Anhalt, mettendo in guardia da una nuova " ondata di appartamenti sfitti " alla luce delle tendenze demografiche. Ciò rappresenta un problema significativo per i proprietari, afferma Mirjam Philipp, membro del consiglio direttivo dell'Associazione delle cooperative edilizie sassoni (VSWG). Poiché i costi operativi e di altro tipo continuano ad accumularsi, gli appartamenti sfitti costano circa 50 centesimi al metro quadro. In totale, ciò ammonta a 103 milioni di euro all'anno in Sassonia.

"L'impulso all'edilizia non ci sta aiutando molto."

Mirjam Philipp, membro del consiglio direttivo VSWG

Un altro problema, sebbene non per gli inquilini, sono i bassi affitti. L'affitto medio in Sassonia, al di fuori delle grandi città, è di 5,62 euro, inferiore a quello di qualsiasi altro Land federale. Detraendo tutte le spese di gestione, rimane solo un surplus di due centesimi al metro quadro. "Questo ci lascia senza fondi per investimenti urgenti", afferma Philipp.

Anche i proprietari di immobili fuori dai centri urbani non possono farne a meno. Anche nelle città con alti tassi di sfitto, spesso mancano appartamenti adatti agli anziani. Inoltre, Philipp afferma che i requisiti di neutralità climatica della Germania devono essere soddisfatti entro il 2045. Per raggiungere questo obiettivo, le cooperative edilizie sassoni dovrebbero spendere 17 miliardi di euro , il doppio di quanto hanno investito nel loro patrimonio immobiliare dal 1990. Allo stesso tempo, dopo gli ammodernamenti degli anni successivi alla riunificazione, è ora in corso una "seconda ondata di ristrutturazioni", afferma Trept, membro del consiglio di amministrazione della cooperativa di Riesa. Bagni e porte vengono modernizzati, soglie rimosse, piatti doccia abbassati e, in alcuni casi, balconi e ascensori aggiunti. I costi ammontano fino a 50.000 euro ad appartamento, afferma Lunkwitz: "Non si può guadagnare così tanto con 5 euro di affitto".

Quindi c'è anche un dibattito tra i proprietari di immobili comunali e cooperativi sull'opportunità e l'entità dell'aumento degli affitti. Come parte del "settore dell'edilizia sociale", non vogliono realizzare profitti a spese dei loro inquilini. C'è una "reluttanza ad affrontare la questione dei livelli degli affitti", afferma Alexander Müller, direttore dell'Associazione Sassone dell'Industria Edilizia e Immobiliare (VDW). Tuttavia, questo è inevitabile se non si vuole compromettere la stabilità economica delle aziende.

Inoltre, i responsabili delle politiche federali devono tenere maggiormente conto del fatto che il mercato immobiliare in Germania è diviso e che i problemi sono diversi rispetto alle metropoli. "Parlare semplicemente di un mercato teso è un malinteso fatale", afferma Philipp, aggiungendo: "L'impulso all'edilizia non ci aiuterà". Sono necessarie misure di sostegno anche per affrontare l'elevato tasso di sfitto nelle aree rurali. La cooperativa di Riesa, ad esempio, vorrebbe continuare le demolizioni, ma "non è possibile nei prossimi due anni", afferma Lunkwitz. Il relativo programma di finanziamento federale è scaduto e "sarebbe troppo costoso per noi da soli".