Zullen de campagnebeloften van de liberalen helpen de woningcrisis op te lossen?

Mark Carney leidde de liberalen naar een vierde regeringstermijn dankzij factoren zoals de handelsoorlog en annexatiedreigingen van de Amerikaanse president Donald Trump, maar ook dankzij een campagne die was gebaseerd op enkele belangrijke beloften, zoals een plan om de huizencrisis in Canada op te lossen.

Het plan, dat door de Liberale Partij werd omschreven als " het meest ambitieuze huisvestingsplan sinds de Tweede Wereldoorlog", belooft "de federale overheid weer te laten meewerken aan de woningbouw" door een nieuwe staatscorporatie op te richten.

Het gaat over financiering, ontwikkelingskosten en belastingbeleid. Er wordt niet vermeld dat Canada huisvesting erkent als een mensenrecht via een wet die in 2019 is aangenomen.

Gregor Robertson, de voormalige burgemeester van Vancouver die dinsdag werd benoemd tot minister van Volkshuisvesting toen Carney's nieuwe kabinet werd gepresenteerd, zal toezicht houden op de inspanningen van de liberalen op het gebied van huisvesting.

CBC News sprak met een leider uit de bouwsector, een econoom, een mensenrechtenactivist en een stedenbouwkundige over het plan.

Hoewel er steun is voor nieuwe benaderingen en overeenstemming is dat er dringend actie nodig is om meer huisvesting te bieden, zijn er ook zorgen over de liberale strategie.

Eerst wat context.

Volgens een rapport van het Canadian Observatory on Homelessness, een onderzoeks- en beleidsorganisatie aan de York University in Toronto, bedraagt ​​het aantal daklozen in Canada naar schatting 235.000 per jaar .

Uit een ander rapport blijkt echter dat de werkelijkheid wel eens drie keer hoger zou kunnen liggen . Volgens Statistics Canada zegt 11 procent van de Canadezen (1.690.000 mensen) dat ze in hun leven een vorm van dakloosheid hebben meegemaakt.

Volgens Statistics Canada wonen 8,56 miljoen Canadezen — iets meer dan één op de vijf mensen — in onbetaalbare woningen. Dit houdt in dat men 30 procent of meer van het inkomen vóór belastingen uitgeeft aan onderdak.

Uit gegevens van Statistics Canada blijkt dat huurders het vaakst een onbetaalbare woning hebben, hoewel een onderzoek van Abacus Data uit de herfst van 2024 aangaf dat 57 procent van de Canadezen " bang is hun huis, of het nu een eigen huis of een huurhuis is, te verliezen als hun financiële situatie verandert ". Bij jongere Canadezen liep die angst op tot 71 procent.

De overheid weer in de woningbouw krijgen

De liberalen zeggen dat ze jaarlijks bijna 500.000 nieuwe woningen gaan bouwen, het dubbele van het huidige bouwtempo. Dit doen ze onder andere door een nieuwe staatscorporatie op te richten die de naam Build Canada Homes draagt, "om betaalbare woningen op grote schaal te bouwen, ook op openbare gronden."

Het idee is geïnspireerd op een programma uit de Tweede Wereldoorlog dat in de jaren 40 huizen bouwde voor veteranen en andere burgers en in enkele jaren tijd meer dan 40.000 goedkope woningen opleverde.

Volgens Dave Wilkes, CEO van de Building Industry and Land Development Association (BILD) in Toronto, is de bedoeling weliswaar goed, maar is het een slecht idee om nieuwe bureaucratie te creëren.

"Onze sector is erg goed in het bouwen van huizen. We hebben geen nieuwe bouwer nodig", aldus Wilkes, eraan toevoegend dat dit niet het moment is om te experimenteren, maar om bureaucratie te elimineren, zodat de sector sneller meer huizen kan bouwen.

Maar Leilani Farha, voormalig speciaal rapporteur van de VN voor het recht op huisvesting, zegt dat de Canadese particuliere sector er al tientallen jaren niet in slaagt om te voorzien in de behoefte aan betaalbare huisvesting.

Farha, tevens wereldwijd directeur van The Shift, een internationale non-profitorganisatie die zich richt op dakloosheid en betaalbare huisvesting, zegt: "Als je te veel op de particuliere sector vertrouwt op het gebied van huisvesting, verlies je de verantwoordelijkheid."

De inwoner van Ottawa zei ook dat de federale overheid moet garanderen dat de betaalbare woningen in de toekomst niet tegen marktconforme huurprijzen worden verhuurd of worden verkocht.

Ontwikkelingskosten verlagen

De liberalen zeggen ook dat ze gemeenten ertoe zullen bewegen de ontwikkelingskosten die bouwers betalen voor infrastructuur en diensten in nieuwe gemeenschappen met 50 procent te verlagen bij woningbouwprojecten met meerdere wooneenheden. Ze willen ook samenwerken met de provincies en territoria om het verlies aan inkomsten te compenseren.

Wilkes zei dat hij vindt dat de bezuiniging op alle woningtypen moet worden doorgevoerd "vanwege gelijkheid en eerlijkheid en om ervoor te zorgen dat we een maximale impact hebben."

Econoom Mike Moffatt zei dat steden veel geld binnenkrijgen via ontwikkelingskosten en dat geld hard nodig hebben.

Moffatt, oprichter van het Missing Middle Initiative aan de Universiteit van Ottawa, doet onderzoek naar beleid dat de middenklasse doet groeien. Volgens hem moet de federale overheid "ervoor zorgen dat die prikkels groot genoeg zijn" om steden ertoe aan te zetten huizenkopers te helpen door die kosten te verlagen.

Belastingvoordeel voor investeerders

De liberalen beloofden ook dat investeerders die appartementen bouwen, de kosten daarvoor kunnen aftrekken van hun persoonlijke belastingen.

In de jaren zeventig zorgde een beleid dat bekendstaat als de zogenoemde 'multiple unit rental building cost allowance' voor de bouw van bijna 200.000 woningen , zo blijkt uit overheidsgegevens.

Moffatt is enthousiast over het idee en denkt dat het de bouw zal stimuleren en "de investeringsactiviteit zal veranderen van het opkopen van bestaande woningen naar het daadwerkelijk creëren van nieuwe, speciaal gebouwde huurwoningen."

Hoewel dit plan investeerders helpt, wil stedenbouwkundige Carolyn Whitzman regels zien die ervoor zorgen dat het ook gunstig is voor huurders met een lager inkomen.

Whitzman, universitair hoofddocent aan de University of Toronto School of Cities, heeft onlangs een boek geschreven over de woningcrisis in Canada . Ze zei dat de vorige liberale regering een stimuleringsprogramma van 55 miljard dollar had opgezet om meer huurwoningen te creëren, maar dat bijna geen enkele huurwoning betaalbaar bleek.

Volgens haar moet er, als belastingvoordelen voor de bouw van appartementen terugkeren, "net als in de jaren zeventig de nadruk liggen op het bouwen van betaalbare appartementen."

Geen GST op huizen onder de $ 1 miljoen

Het liberale plan belooft de belasting op goederen en diensten (GST) voor kopers van een eerste huis af te schaffen voor huizen van minder dan 1 miljoen dollar. Dit levert een besparing op van maximaal 50.000 dollar.

Wilkes van BILD GTA vindt dit een goed idee. Het zou uitgebreid moeten worden naar de eerste 1 miljoen dollar die een koper aan een nieuw huis besteedt en dat zou moeten worden aangevuld met provinciale belastingvrijstellingen.

Whitzman beschrijft het GST-programma voor eerste huizenkopers daarentegen als een "belediging" voor de meeste potentiële huizenkopers.

Volgens haar is een korting van vijf procent niet genoeg om een ​​huis binnen het bereik te brengen van huishoudens met een gemiddeld Canadees jaarinkomen (ongeveer $ 87.000) in grote delen van het land.

Uit een recent betaalbaarheidsrapport van Ratehub, dat gebruikmaakt van actuele gegevens over onroerend goed en hypotheekrentes, blijkt dat een inkomen van $ 87.000 voldoende is om een ​​huis te kopen in St. John's, Fredericton, Winnipeg en Regina, maar niet genoeg in andere grote steden in Canada.

Ter vergelijking: in Vancouver bedraagt ​​het inkomen $ 240.000, terwijl het in Calgary iets meer dan $ 125.000 is, in Toronto $ 217.000, in Montreal $ 122.450 en in Halifax iets meer dan $ 120.000.

"Ik heb er echt een hekel aan als politici tegen mensen praten alsof ze dom zijn", aldus Whitzman.

Het programma richt zich vooral op "mensen met een hoog inkomen om het iets makkelijker te maken om een ​​eerste huis te kopen", zei ze.

Tijd voor nieuw denken

Alle vier de deskundigen zijn hoopvol over grote veranderingen op de woningmarkt.

Farha zei dat "we een nieuwe manier van denken" over dit onderwerp nodig hebben, omdat "mensen op veel inkomensniveaus echt lijden en de situatie volledig uit de hand is gelopen."

Ze zei ook dat Canada vanuit een mensenrechtenperspectief faalt en dat "dakloosheid een kwestie van leven of dood is die onmiddellijk moet worden aangepakt."

Whitzman en Farha zijn het erover eens dat Canada meer sociale huurwoningen moet creëren, zoals de overheden van landen als het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk, Finland en Nederland ook doen.

Farha zal dit onderwerp nauwlettend volgen.

"Het liberale platform besteedt veel publiek geld", zei ze. "De vraag is of ze voor elke dollar ook publieke waarde krijgen?"