Een huis op de rand van een zenuwinzinking: waarom hypotheekachterstanden toenemen

Voor het eerst in de afgelopen jaren heeft de stijging van het aantal achterstallige hypotheken de Centrale Bank ertoe aangezet te spreken over de "rijpende" gevolgen van de hypotheekhausse. Het aandeel probleemhypotheken is gestegen tot 1,6%. Ondertussen is de totale hypotheekschuld met achterstallige betalingen al meer dan 170 miljard roebel – een recordhoogte! En hoewel de toezichthouder verzekert dat alles onder controle is, waarschuwen experts dat er geen verbetering te verwachten is zonder een verlaging van de belangrijkste rente en een stijging van het inkomen van de Russen. Ondertussen verscherpen banken de regels voor hypotheekverstrekking en stellen kopers hun primaire lening – de woning – ter discussie. Wat gebeurt er met de primaire lening van de Russen – de hypotheek, die ze voorheen meestal als eerste aflosten?

Het aandeel problematische hypotheken in Rusland steeg tot 1,6% op 1 september 2025, vergeleken met minder dan één procent in januari. Dit cijfer lijkt klein, maar het vertegenwoordigt tienduizenden gezinnen die dit jaar voor het eerst hun hypotheekbetalingen begonnen te missen. De Russische Centrale Bank zegt dat de situatie onder controle is en schrijft de toename van wanbetalingen toe aan het "vervallen" van hypotheken die zijn verstrekt tijdens de hypotheekhausse van 2023-2024. Zelfs degenen die normaal gesproken zouden aarzelen om een ​​hypotheek af te sluiten, stonden in de rij voor goedkope leningen: gezinnen met een hoge schuldenlast, individuele projectontwikkelaars en investeerders die twee of drie appartementen kochten "om te verhuren".

"Veel mensen die in 2023 een lening afsloten, rekenden erop dat ze in 2024 hun hypotheek zouden kunnen herfinancieren. En dat geldt ook voor hypotheken", legt financieel analist en auteur van het 'Economism'-project Alexey Krichevsky uit. "Maar herfinanciering werkte niet. De inkomens groeiden niet, de inflatie knaagde aan de 'veiligheidsmarge', terwijl de uitgaven – reparaties, meubels, belastingen – bleven bestaan."

Volgens de expert zal een verlaging van de belangrijkste rente alleen de situatie niet redden. "Zelfs als de rente onder de 12% zakt, wat waarschijnlijk niet eerder dan de tweede helft van volgend jaar zal gebeuren, zal het aantal wanbetalingen nog steeds toenemen omdat de inkomens niet groeien. Salarisverhogingen hebben alleen een beperkt aantal sectoren getroffen, terwijl 'gewone' werknemers nog steeds worden aangenomen voor 60.000-80.000 roebel. Dat is niet genoeg voor hypotheken", aldus Krichevsky.

Ondertussen verzekert de toezichthouder dat de risicobeperkende maatregelen werken. Het aandeel leningen met een aanbetaling tot 20% daalde van 54% in 2022 naar 5%, terwijl leningen met een schuldenlast boven de 80% daalden van bijna de helft van alle leningen naar 6%. Hierdoor zijn banken erin geslaagd een kapitaalbuffer te creëren die potentiële verliezen moet kunnen opvangen. De Centrale Bank erkent echter zelf dat het secundaire marktsegment en de afbetalingsplannen van projectontwikkelaars een risicogebied vormen.

Ilshat Nigmatullin, eigenaar van Granel Group, is het daarmee eens. "Hoge rentetarieven treffen de secundaire markt het hardst", zegt de ontwikkelaar. "Leners kunnen hun panden niet altijd snel verkopen, en dit creëert ad-hocschuld. Maar voorlopig is dit niet kritiek: een verhoging van slechts 0,6 basispunten valt binnen de normale grenzen. De maatregelen van de Centrale Bank zijn effectief en gerechtvaardigd."

Nigmatullin benadrukt dat afbetalingsregelingen niet per definitie schadelijk zijn als ze verantwoord worden gebruikt. "Het is een handig hulpmiddel voor mensen met een stabiel inkomen en geplande omzet. We beperken de afbetalingstermijnen tot 10% van de omzet om de risico's voor onszelf en onze klanten te beperken", zegt hij.

Ondertussen vragen Russen zich steeds vaker af of het wel de moeite waard is om een ​​hypotheek af te sluiten, aangezien de huidige rente rond de 17-18% per jaar schommelt. Krichevsky's antwoord is glashelder: "Het heeft geen zin om nu een hypotheek af te sluiten, tenzij het een noodgeval is – zoals een snelle verhuizing of een alternatieve deal. Alleen als je minstens 50% van de waarde van het onroerend goed bezit. Anders loop je het risico te eindigen als degenen die met schulden en geen huurder zitten."

Voor velen is wonen echter niet alleen een kwestie van vierkante meters; het is een symbool van stabiliteit en persoonlijk succes. Daarom blijven hypotheken, zelfs met stijgende rentes, een populair instrument en zijn betalingsachterstanden nog steeds slechts een waarschuwingssignaal. Maar als de economie mensen niet toestaat hun inkomen te laten groeien en de rentes niet dalen tot ten minste een "psychologisch beheersbaar" percentage van 11-12%, kunnen deze waarschuwingssignalen een oorverdovend signaal worden.

Banken en de Centrale Bank houden voorlopig nog steeds de vinger aan de pols. Maar de vastgoedmarkt lijkt steeds minder op een veilige haven en steeds meer op een mijnenveld waar elke stap zorgvuldig moet worden overwogen. Hypotheken van tegenwoordig gaan immers niet langer over de droom van een eigen huis, maar eerder over een nuchtere berekening: hoeveel kost het om het risico te lopen met de sleutels van een appartement en een schuld die steeds moeilijker te betalen wordt?

Gepubliceerd in de krant Moskovsky Komsomolets, nr. 29627, 14 oktober 2025

Krantenkop: Hypotheken op de rand van een zenuwinzinking