Estamos tentados a comprar um apartamento acima de uma estação de correios, mas será uma dor de cabeça com a hipoteca ou difícil de vender no futuro?
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Meu marido e eu encontramos um apartamento que gostamos muito. Parece ter um custo-benefício razoável em comparação com outras casas na região.
No entanto, temos uma grande preocupação... o apartamento está localizado acima de uma estação de correios, o que possivelmente o torna um pouco mais acessível do que outras propriedades na área.
O apartamento em si é arrendado por 188 anos e a taxa de serviço é de £ 1.000 por ano.
Mas devemos manter distância, visto que o imóvel está localizado acima de um espaço comercial? Estamos preocupados que uma agência dos Correios possa se transformar em outra coisa no futuro, como um restaurante ou um restaurante de comida para viagem, o que poderia ser ainda mais perturbador e apresentar risco de incêndio?
Também será possível obter uma hipoteca e pode ser difícil vendê-lo no futuro?
Nosso leitor encontrou um apartamento de que gostou muito, mas está preocupado com o fato de ele ficar em cima de uma estação de correios (imagem de estoque)
Ed Magnus, do This is Money, responde: Quando se trata de comprar uma casa, muitas vezes o maior desafio é o compromisso. É provável que sempre haja algo que atrapalhe os compradores.
O cérebro humano é programado para ficar atento a ameaças e mesmo aqueles que encontram seu lar perfeito provavelmente passarão muito tempo pensando em possíveis armadilhas.
Mas é ótimo que você tenha encontrado uma propriedade que você e seu marido realmente gostaram e acharam que tem um valor razoável para a área - essa é a parte difícil de acertar.
Um contrato de locação de 188 anos é longo o suficiente para não se preocupar, e a taxa de serviço é relativamente baixa, o que também é positivo, embora você precise descobrir para onde a taxa de serviço será destinada, se ela pode ser aumentada e se esse aumento tem um limite.
A taxa média de serviço anual de um apartamento na Inglaterra e no País de Gales era de £ 2.300 em 2024, de acordo com uma análise da imobiliária Hamptons - então é justo dizer que isso está bem abaixo do normal.
Você está certo em questionar se o apartamento está localizado acima de um espaço comercial, já que isso tem algum potencial para impactar a obtenção de uma hipoteca e a capacidade de venda no futuro.
Como se trata de uma agência dos Correios, vale a pena conferir seu horário de funcionamento e talvez gastar algum tempo observando o quão movimentado fica durante o dia, se isso lhe preocupa.
Em sua forma atual, uma estação de correios abaixo do apartamento não deve causar problemas em termos de hipoteca, mas, como você disse, há potencial para que isso se transforme em outra coisa no futuro.
Para aconselhamento especializado, falamos com Luke Thorne , diretor associado da corretora de hipotecas SPF Private Clients, e Amy Reynolds , chefe de vendas da imobiliária Antony Roberts, em Richmond.
Luke Thorne responde: Embora a maioria dos credores geralmente considere emprestar dinheiro a alguém que esteja comprando um apartamento acima de um estabelecimento comercial, como uma agência dos Correios, isso está sempre sujeito a uma análise específica do avaliador do banco.
Alguns credores restringem o empréstimo ao valor disponível quando o apartamento está localizado acima de instalações comerciais, o que pode significar que um depósito maior será exigido de qualquer comprador em potencial.
O tipo de comercial é particularmente importante, e qualquer coisa que possa ser prejudicial à vendabilidade, como barulho, cheiros e horários de funcionamento prolongados, que por exemplo podem estar associados a um café, restaurante ou fast food, provavelmente será tratada com mais cautela pelo credor.
Ter 188 anos restantes no contrato de locação é aceitável. A duração do contrato se torna uma preocupação ainda maior quando o credor só consegue ver, digamos, 85 anos restantes no momento da declaração da hipoteca.
Quando esse número é atingido, o apetite dos credores diminui e há menos opções disponíveis.
Embora não tenhamos conhecimento do valor do imóvel nem das condições do contrato de locação, £ 1.000 não parece ser uma taxa de serviço muito onerosa.
No entanto, isso será comentado novamente pelo avaliador e o credor incorporará quaisquer comentários feitos que possam afetar a comercialização futura do imóvel em sua decisão de empréstimo.
O que o mutuário também deve perguntar é se há algum aluguel de terreno aplicável a esta propriedade.
Se houver, detalhes sobre o valor e o período de revisão devem ser verificados, pois isso pode afetar as opções de empréstimo disponíveis para o comprador.
Luke Thorne, diretor associado da corretora de hipotecas SPF Private Clients
Amy Reynolds responde: Você está absolutamente certo em fazer a pergunta: apartamentos acima de instalações comerciais tendem a ter preços mais competitivos, e os compradores muitas vezes se perguntam o porquê.
A resposta é que pode ser mais difícil conseguir uma hipoteca para eles e isso afeta o público para o qual podemos vender.
No entanto, os Correios são geralmente vistos de forma mais favorável pelos credores hipotecários em comparação a, digamos, um restaurante de comida para viagem ou um pub. Eles são considerados de baixo impacto em termos de ruído, cheiro e tráfego de pedestres.
As preocupações sobre o que a unidade abaixo pode se tornar no futuro são válidas. Existem regras sobre mudança de uso, mas essas regras mudam com o tempo.
Vendemos muitos imóveis comerciais e venderíamos muito mais se os credores tivessem uma visão diferente do risco.
Desde que seja um prédio bem administrado, com preço acessível e em uma boa região, sempre haverá mercado para ele. É só entrar com os olhos bem abertos, o que você claramente está fazendo.
Amy Reynolds, chefe de vendas da imobiliária Antony Roberts em Richmond
Ed Magnus do This is Money responde: Você esperaria que a agência dos Correios abaixo deste apartamento continuasse por muito tempo.
Os Correios disseram que estão comprometidos em manter seu nível atual de agências.
Dito isso, nada é certo - e em novembro do ano passado, os Correios confirmaram que fechariam 115 agências de sua rede de 11.500 unidades .
Qualquer mudança futura de uso provavelmente exigirá permissão de planejamento da autoridade local para que alguém altere o uso de Correios para restaurante ou serviço de entrega de comida.
Uma agência dos Correios é classificada como um imóvel comercial de Classe A1. Restaurantes e cafés são classificados como A3, enquanto restaurantes de comida quente para viagem são classificados como A5.
No entanto, graças a uma recente mudança nas regras do governo para as categorias comerciais, a mudança de uma classe A1 para uma classe A3 pode, em alguns casos, ser considerada um direito de desenvolvimento permitido, o que pode facilitar que essa mudança específica aconteça.
Os mutuários que precisam de uma hipoteca porque seu contrato atual de taxa fixa está terminando ou porque estão comprando uma casa devem explorar suas opções o mais rápido possível.
Proprietários de imóveis para alugar também devem agir o mais rápido possível.
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E se eu precisar refinanciar minha hipoteca?
Os mutuários devem comparar taxas, falar com um corretor de hipotecas e estar preparados para agir.
Os proprietários podem fechar um novo acordo com seis a nove meses de antecedência, geralmente sem obrigação de assumi-lo.
A maioria dos contratos de hipoteca permite que taxas sejam adicionadas ao empréstimo e cobradas somente no momento da contratação. Isso significa que os mutuários podem garantir uma taxa sem pagar altas taxas de negociação.
Tenha em mente que, ao fazer isso e não liquidar a taxa ao concluir, serão pagos juros sobre o valor da taxa durante todo o prazo do empréstimo, então essa pode não ser a melhor opção para todos.
E se eu estiver comprando uma casa?
Aqueles que já concordaram com a compra da casa também devem tentar garantir as taxas o mais rápido possível para saber exatamente quanto serão seus pagamentos mensais.
Os compradores devem evitar estourar os limites e estar cientes de que os preços dos imóveis podem cair, já que taxas de hipoteca mais altas limitam a capacidade de empréstimo e o poder de compra das pessoas.
E quanto aos proprietários de imóveis para alugar?
Proprietários de imóveis para locação com hipotecas com pagamento somente de juros verão um aumento maior nos custos mensais do que proprietários de imóveis com hipotecas residenciais.
Isso torna essencial refinanciar a hipoteca com bastante antecedência, e nossa parceira L&C também pode ajudar com hipotecas para compra para alugar.
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