Nunca raciocine a partir de uma mudança populacional

Eu percebo que as pessoas se cansam de me ouvir insistindo na máxima "nunca raciocine a partir de um...", mas esse é um problema constante.

Um estudo recente do NBER sobre habitação, realizado por Schuyler Louie, John A. Mondragon e Johannes Wieland, traz o seguinte resumo:

A visão padrão dos mercados imobiliários sustenta que a flexibilidade da oferta local de moradias – moldada por fatores como geografia e regulamentação – afeta fortemente a resposta dos preços, da quantidade e da população das casas ao aumento da demanda por moradias. No entanto, de 2000 a 2020, constatamos que um maior crescimento da renda prevê o mesmo crescimento nos preços, na quantidade e na população das casas, independentemente da elasticidade estimada da oferta de moradias de uma cidade. Encontramos o mesmo padrão quando expandimos a amostra para o período de 1980 a 2020, usamos diferentes medidas de elasticidade e quando instrumentamos a demanda local por moradias. Utilizando uma estrutura geral de demanda e oferta, mostramos que nossas descobertas implicam que a oferta restrita de moradias é relativamente sem importância para explicar as diferenças no aumento dos preços das casas entre as cidades dos EUA. Esses resultados desafiam a visão predominante dos mercados locais de moradia e trabalho e sugerem que a flexibilização das restrições de oferta de moradias pode não gerar as melhorias esperadas na acessibilidade à moradia.

Quando li o resumo pela primeira vez, fiquei cético. Como é possível que as restrições de construção não sejam a principal causa dos preços altos em lugares como a Califórnia e o Nordeste? Acontece que meu ceticismo era justificado. Um novo artigo de Michael Weibe traz o seguinte resumo:

Louie et al. (2025) (doravante LMW) afirmam fornecer evidências de que as restrições de oferta de moradias são quantitativamente irrelevantes para a compreensão das mudanças nos preços e quantidades de moradias nos Estados Unidos. Neste breve comentário, mostro que o modelo empírico de LMW não é identificado. LMW modela a demanda por moradias como uma função da população e da renda média. No entanto, as restrições de oferta são um determinante-chave do crescimento populacional: recém-chegados têm menos capacidade de se mudar para uma cidade que restringe a construção de novas moradias. Portanto, LMW não apresenta variação exógena na demanda. Consequentemente, os resultados empíricos não são informativos sobre o papel das restrições de oferta de moradias.

Se você estiver com dificuldade para entender o problema do primeiro artigo, considere a seguinte analogia. Suponha que alguém dissesse: "Os altos impostos sobre a gasolina não são a verdadeira razão pela qual os europeus consomem menos gasolina (per capita) do que os americanos; a verdadeira razão é que eles têm carros menores e usam transporte público". O problema com essa afirmação é bastante óbvio, certo? A tendência dos europeus de usar carros menores e transporte público reflete, em parte, o fato de os impostos sobre a gasolina serem extremamente altos na Europa. Os economistas chamam isso de "problema de identificação". É importante identificar se as mudanças de mercado são causadas por mudanças na demanda ou na oferta. Nem o preço nem a quantidade podem responder a essa pergunta.

Poucas pessoas se mudaram para a Califórnia nos últimos anos, mas isso não se deve à baixa demanda por moradia. A restrição de oferta elevou os preços dos imóveis na Califórnia a níveis muito mais altos do que na maioria dos outros estados.