Выяснилось, почему банки всё чаще отказывают россиянам в выдаче жилищных кредитов

Сфера ипотечного кредитования продолжает сжиматься: по итогам сентября доля отклоненных обращений за новыми займами превысила 60% случаев. Тогда как в феврале она составляла 56,2%, а в декабре 2024-го – 49,9%, свидетельствуют данные Национального бюро кредитных историй (НБКИ). Этот тренд, в сочетании с запретительными ставками по рыночной ипотеке, лишает смысла саму постановку вопроса о доступности жилья для массового российского потребителя.

Ситуация связана, прежде всего, с ужесточением риск-политик банков, в том числе из-за регулирования ЦБ. В частности, с 1 июля 2025 года действуют макропруденциальные лимиты (МПЛ) по ипотечным кредитам, предоставляемым заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) выше 80%. На фоне сегодняшней макроэкономической нестабильности и по-прежнему высокой ключевой ставки в 16,5% финансовые организации ведут себя намного более сдержанно и осмотрительно по отношению к клиентам, нежели еще два-три года назад.

«Кредиты выдаются подлинно платежеспособным заемщикам с первоначальным взносом и с учетом ПДН, - говорит менеджер продукта Ипотека в компании «Сравни» Екатерина Сташкова. – Многим россиянам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, приходится откладывать решение о приобретении квартиры до «лучших времен». Финансово грамотные люди понимают, что заемные средства крайне дороги, и пока выжидают, формируя накопления на первоначальный взнос для покупки недвижимости в ипотеку».

Так что, несмотря на все сложности, соотношение спроса и предложения на рынке становится более сбалансированным, считает Сташкова.

«Меры регулирования ЦБ — лишь часть картины, - рассказывает директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. - Есть и другие важные факторы. Банки видят, как растет просрочка по ипотеке, выданной в период бума 2023-го - начала 2024 годов. К сентябрю этого года доля проблемных кредитов достигла 1,6%, а объем превысил 170 млрд рублей. Тогда требования к заемщикам были минимальными — низкие первоначальные взносы, высокая долговая нагрузка. Сейчас эти кредиты «вызревают», и банки стали гораздо осторожнее. К этому добавляется инфляция и рост обязательных расходов семей — людям просто не хватает денег на обслуживание ипотеки при прежних доходах. Финансовые организации понимают эти риски и предпочитают отказать сейчас, чем получить проблемный актив завтра».

Ипотека стала «двухполюсной»: почти 80% всех выдач приходится на льготные программы под 6%, а рыночная ипотека под 20-24% доступна только самым состоятельным заемщикам. В этих условиях активно развивается альтернатива — рассрочка от застройщиков. По данным Минстроя, её доля выросла до 14,8% от всех договоров долевого участия, это максимум за последние три года. Причем, как отмечает эксперт, покупатели используют рассрочку как временное решение: погашают часть долга за два-три года строительства, а остаток планируют закрыть ипотекой, когда ставки снизятся.

По словам Тумина, перелом на рынке может наступить во второй половине 2026 года. Объем выдачи ипотеки вырастет примерно до 6 трлн рублей — это в полтора раза больше, чем в текущем году. Ключевая ставка к тому моменту может опуститься до 11-13%, а рыночная ипотека подешевеет до 12-15% годовых. При таких условиях жилищные кредиты снова станут массово доступными, и многие, кто сейчас покупает жилье в рассрочку, смогут перейти на нормальную ипотеку. Рынок, по сути, сжимается перед новым ростом — процесс болезненный, но временный.

«Ипотечный рынок скукоживается на глазах, а вместе с ним - и строительный. Почему это происходит? – задается вопросом главный научный сотрудник Института экономики РАН Игорь Николаев. – С одной стороны, банки всё более трезво и тщательно оценивают динамику реальных доходов населения, а также уровень платежеспособности своих клиентов - как физических, так и юридических лиц. Главный принцип для них – не навредить самим себе».

С другой стороны, банки учитывают и собственные показатели, такие как отношение выданных кредитов к депозитам, отношение операционных расходов к доходам, рентабельность капитала, а так далее. Сегодня эти параметры несколько ухудшились, хотя и некритично. В целом же, резюмирует Николаев, ситуация с ростом числа отказов в выдаче ипотеки вполне соответствует общему тренду на постепенное замедление экономики.

«В стране активно реализуется политика охлаждения кредитного рынка, и речь не только об ипотеке, - говорит экономист, топ-менеджер в области финансовых коммуникаций Андрей Лобода. – Растет доля отказов в выдаче самых разных видов займов, в первую очередь, потребительских. Получается, что кредитование граждан и реального сектора экономики сведено сегодня к минимуму, поскольку проценты конские. Выход остаётся один – запастись терпением и ждать снижения Центробанком ключевой ставки до приемлемых уровней».