Беглый домовладелец на свободе. Куда это приведет десятки его арендаторов из Онтарио?

По словам эксперта по правовым вопросам, арендаторы зданий, принадлежащих разыскиваемому беглецу, могут быть защищены от выселения, если банк или новый арендодатель перейдут под управление.

Гарет Уэст, 45 лет, разыскивается властями США за то, что он якобы руководил колл-центром для мошенничества с бабушками и дедушками в Монреале, обманывая американских пенсионеров на сумму более 21 миллиона долларов США. Он находится на свободе с тех пор, как в феврале был выдан ордер на его арест.

CBC News ранее сообщал , что Гарет владеет двумя многоквартирными домами — одним на Сент-Томасе и другим в Лондоне. Уэст купил еще одно здание по адресу 232 Elm Street на Сент-Томасе в марте 2022 года, но в ноябре прошлого года пожарная служба приказала закрыть трехэтажный дом без лифта за серьезные нарушения правил пожарной безопасности, возникшие в результате неудачной реконструкции. В том же месяце он был конфискован, прежде чем банк вступил во владение в январе, согласно записям о недвижимости.

«Когда банк берет на себя управление, это на самом деле хорошо, потому что если арендодатель не платил за коммунальные услуги, то банк берет на себя ответственность, и все восстанавливается», — говорит Елена Демпси, юрист юридической клиники Elgin-Oxford в Сент-Томасе.

Арендаторы, проживающие в арендованных помещениях West по адресу 14 Holland Street в Сент-Томасе и 308 Egerton Street в Лондоне, говорят, что им пришлось иметь дело с невывезенным мусором, перебоями в подаче электроэнергии и отсутствием горячей воды. Они выразили обеспокоенность тем, что будет дальше в отсутствие их арендодателя.

Оба города сообщили, что подача коммунальных услуг в квартиры восстановлена, и ведется работа с соответствующими ипотечными кредиторами.

Что будет дальше?

Следующий шаг будет заключаться в том, что ипотечный кредитор, которым может быть банк, конфискует недвижимость и станет владельцем, пока она не будет продана другому покупателю. Однако арендаторы будут иметь защиту от выселения в соответствии с Законом о жилищной аренде.

«Единственный способ, которым банк может конфисковать недвижимость, — это если арендодатель не сможет выплатить ипотеку», — сказал Демпси.

«Раньше у нас бывали случаи, когда арендодатель не мог платить за коммунальные услуги или не мог вносить платежи по недвижимости, и банк брал на себя эти расходы, что случается чаще».

Пока Уэст находится в бегах, кредитор может получить постановление от Высшего суда, позволяющее ему вступить во владение, но этот процесс может занять несколько месяцев.

Затем жильцам придется доказать, что они являются законными арендаторами, после чего они получат так называемое уведомление об уплате арендной платы, и их арендная плата будет выплачиваться непосредственно банку с даты уведомления.

Наличие банка в качестве арендодателя может быть благом для тех, кто живет в зданиях, поскольку это может гарантировать стабильность услуг, сказала Демпси. Если другой человек или компания покупает здание, они становятся новым арендодателем и не могут выселять арендаторов без веской причины, добавила она.

«Выселять можно только по закону, нельзя просто сказать: «Убирайтесь, люди, я новый владелец», — сказал Демпси. «Если новый человек вступит во владение, а один из арендаторов сделает что-то, что приведет к выселению, потенциально да, их могут выселить, как и в любом другом месте».

Арендодатель может подать заявление о сносе здания или переоборудовании его для другого использования, но он обязан предоставить уведомление не менее чем за 120 дней, а арендаторы могут оспорить это решение в Совете арендодателей и арендаторов — это еще один длительный процесс.

Муниципалитеты с ограниченными полномочиями

Муниципалитеты ограничены в своей юрисдикции в отношении частной собственности, сказал мэр Сент-Томаса Джо Престон. Однако его город и Лондон выпустили постановления, которые дают им полномочия решать такие проблемы, как сбор мусора и проблемы с водой и электричеством.

«Отсутствие вывоза мусора, скорее всего, не является достаточным стандартом для собственности, но когда у нас отключают воду и электричество, мы можем вмешаться после отключения, чтобы снова включить их. Мы покрываем эти счета и включаем их в налоги арендодателя [на имущество]», - сказал Престон.

«У арендодателя есть определенные обязательства, даже если он отсутствующий арендодатель, и, похоже, сейчас все снова наладилось, и арендаторам предоставляются хорошие услуги, но мы постараемся принять участие там, где это необходимо».

По словам Престона, с освобождением Уэста расходы на уплату налога на имущество становятся залогом на здания и не позволят осуществить будущие продажи, пока эта сумма не будет выплачена. Он добавил: «Это дает нам некоторую возможность взыскать налоги с любого, кто может купить здание в будущем».

Чиновники Сент-Томаса смогли найти новое жилье для всех арендаторов в арендном доме West's Elm Street, сказал Престон. Оба города заявили, что будут работать над тем, чтобы помочь переселить арендаторов в случае выселения, но это остается на усмотрение ипотечного кредитора или нового владельца.

Юрист советует арендаторам откладывать деньги на аренду

Некоторые арендаторы, с которыми пообщался CBC News, заявили, что не будут платить аренду, пока ситуация не разрешится. Некоторые из них заявили, что попытки внести платежи не увенчались успехом, а депозиты не были приняты, хотя другие заявили, что деньги были сняты с их счетов.

Совет Демпси — откладывать деньги, пока не будет достигнуто решение. Арендаторы могут подать иск против нового арендодателя за нарушения прав арендаторов, такие как потеря услуг, помехи разумному пользованию, эмоциональные расстройства и другие проблемы.

«Не стоит удерживать арендную плату. Ни один суд не одобряет самостоятельные меры», — сказала она. «Допустим, арендаторы объединили все свои деньги и оплатили счет за электроэнергию, это может быть хорошим аргументом в пользу того, почему им не следует платить арендную плату, но я не слышала, чтобы они так поступали».

Уэсту и 25 другим лицам предъявлены обвинения в мошенничестве с использованием электронных средств связи в США за предполагаемое мошенничество с дедушками и бабушками. В случае признания его виновным он может провести 40 лет в тюрьме.