Hypothekenmakler drängen Kreditnehmer zu zweijährigen Fixverträgen, um ihre Taschen zu füllen, behauptet Whistleblower

Einige Hypothekenmakler drängen Kreditnehmer auf eine zweijährige Zinsbindung, um mehr Provision zu kassieren – selbst wenn dies für sie nicht die beste Option ist.

Dies ist die Behauptung eines Whistleblowers, der für einen großen Hypothekengeber arbeitet und unter der Bedingung der Anonymität mit This is Money gesprochen hat.

Dies geschieht, während neue Daten zeigen, dass sich Kreditnehmer entschieden von langfristigen Festhypotheken abwenden, während die Nachfrage nach Verträgen mit zehnjähriger Laufzeit auf den niedrigsten Stand seit Jahren gesunken ist.

Laut neuen Daten von Twenty7tec stieg die Zahl der Suchanfragen von Hypothekenmaklern nach zweijährigen Festzinsen von 41 Prozent im Januar auf 53 Prozent im August.

Auf drei- und fünfjährige Fixierungen entfallen weniger als 35 Prozent der Suchanfragen, was im Großen und Ganzen dem gesamten Jahresverlauf entspricht.

Allerdings machen diejenigen, die nach Laufzeiten von mehr als fünf Jahren – in der Regel zehn Jahre – suchen, nur 12 Prozent der Suchanfragen aus, verglichen mit 23 Prozent zu Jahresbeginn.

Was die tatsächlichen Empfehlungen betrifft, die Makler ihren Kunden zukommen lassen – ein Dokument, das als Europäisches Standardisiertes Informationsblatt (ESIS) bekannt ist –, so handelte es sich bei 50 Prozent davon um Zweijahresfixierungen im Jahr 2025, verglichen mit 45 Prozent um Fünfjahresfixierungen.

Dies ist ein Unterschied zum Vorjahr, als geringfügig mehr Empfehlungen für Verträge mit einer Laufzeit von fünf Jahren als für Verträge mit einer Laufzeit von zwei Jahren abgegeben wurden.

Ob eine zwei- oder fünfjährige Festhypothek die beste Lösung ist, lässt sich diskutieren. Angesichts der steigenden Hypothekenzinsen der letzten Jahre sind Kreditnehmer verständlicherweise sehr daran interessiert, die richtige Beratung zu erhalten.

„Wir sehen eine geplante Rückkehr zu kürzeren Fixes“, sagte Nakita Moss, Produktleiterin bei Twenty7tec.

„Angesichts der sinkenden Zinsen und der Tatsache, dass eine große Welle von Kreditnehmern ihre Fünfjahresverträge aus der Covid-Ära auslaufen lässt, entscheiden sich viele dafür, sich alle Optionen offen zu halten.“

Nathan Reilly, kaufmännischer Leiter bei Twenty7tec, fügte hinzu: „Berater befinden sich derzeit in einer entscheidenden Position. Da so viele Kunden aus fünfjährigen Festzinsverträgen aussteigen, geht es bei Gesprächen nicht nur darum, den niedrigsten Zinssatz zu finden, sondern darum, Sicherheit und Flexibilität in Einklang zu bringen.“

Die Zinsen sind in diesem Jahr größtenteils allmählich gefallen, haben in letzter Zeit jedoch aufgrund höherer Inflationszahlen und der Nervosität auf den Finanzmärkten leichte Anstiege erlebt.

Sollten die Hypothekenzinsen, wie manche prognostizieren, noch weiter steigen, könnte es besser sein, sich jetzt für fünf Jahre zu binden, um in zwei Jahren eine teurere Umschuldung zu vermeiden.

Der Whistleblower ist daher der Ansicht, dass es unklug wäre, wenn ein Makler den meisten seiner Kunden Zweijahresverträge empfehlen würde.

Gegenüber This is Money erklärte er: „Makler scheinen ihren Kunden Zweijahresverträge aufzuschwatzen, obwohl das einfach ein unglaublich riskanter Ratschlag ist.“

„Wenn die Hypothekenzinsen wieder steigen, bedeutet das, dass mehr als die Hälfte aller Hypothekeninhaber erneut über den Tisch gezogen werden.“

„Ich bin auf Makler gestoßen, die allen ihren Kunden empfohlen haben, zweijährige Fixverträge abzuschließen.

„Entweder verstehen die Makler nicht, wie die Preise für Hypotheken zustande kommen – oder, was wahrscheinlicher ist, sie tun es, um mehr Geld zu bekommen.“

Ob eine zwei- oder fünfjährige Festhypothek gewählt wird, hängt auch von den persönlichen Umständen und Präferenzen des Eigenheimbesitzers ab, beispielsweise davon, ob er möglicherweise vor Ablauf der Hypothek umziehen muss.

Hypothekenmakler erhalten vom Kreditgeber jedes Mal eine Provision, wenn sie eine neue Hypothek vermitteln. Diese beträgt normalerweise zwischen 0,35 und 0,4 Prozent des gesamten Hypothekenwerts.

Derzeit zahlt der Kreditgeber für den erfolgreichen Verkauf jedes Hypothekengeschäfts eine Maklerprovision. Ein Makler erhält für die Empfehlung eines Zweijahresgeschäfts die gleiche Vergütung wie für ein Fünfjahresgeschäft.

Wenn ein Kunde zwei Jahre lang an der Seite bleibt, kann er in zwei Jahren wiederkommen. So kann ein Makler eine weitere Provisionsrunde erhalten, anstatt fünf Jahre zu warten.

Viele Makler berechnen ihren Kunden auch eigene Gebühren, die bei jeder Vermittlung einer Hypothek oft zwischen 500 und 1.000 Pfund liegen.

In manchen Fällen berechnen Makler ihren Kunden einen Prozentsatz der Hypothekensumme. Das kann sich summieren, insbesondere bei hohen Hypotheken. Beispielsweise entspricht 1 Prozent auf eine Hypothek von 500.000 Pfund einer Gebühr von 5.000 Pfund.

Die Quelle von This is Money ist der Ansicht, dass die Art und Weise, wie Makler Anreize erhalten, geändert werden muss.

Er sagte: „Kreditgeber dürfen gemäß den FCA-Regeln kein Produkt gegenüber einem anderen fördern – das bedeutet, dass ein Makler für den Verkauf eines Festzinses mit zwei, drei, fünf, zehn oder 25 Jahren Laufzeit die gleiche Vergütung erhält. Warum sollte ein Makler ein Produkt mit längerer Laufzeit verkaufen?“

Er ist außerdem der Ansicht, dass die FCA Regeln einführen muss, die verhindern, dass Kreditgeber Provisionen an Makler in Form einer Pauschalsumme im Voraus zahlen.

„Die Provision sollte jährlich ausgezahlt werden, abhängig davon, ob der Kredit noch beim Kreditgeber besteht“, sagt er. „Das würde die Provision über alle Produkte hinweg ausgleichen und rationales Verhalten fördern.“

Die meisten Hypothekenmakler unterliegen der Aufsicht der Financial Conduct Authority, die von ihnen verlangt, im besten Interesse ihrer Kunden zu handeln.

Die Makler, mit denen wir gesprochen haben, sagten, es gebe viele Gründe, warum ein Vertrag mit zweijähriger Festzinsbindung tatsächlich die beste Option für einen Kunden sein könne – nicht zuletzt, weil er derzeit ganz leicht günstiger sei als ein Vertrag mit fünfjähriger Laufzeit.

Laut Moneyfacts liegen die Zinssätze für zweijährige Festzinsen im Durchschnitt bei 4,98 Prozent, während die Zinssätze für fünfjährige Festzinsen bei 5,02 Prozent liegen.

Es wird viele Haushalte geben, die ausdrücklich eine zweijährige Fixfinanzierung verlangen, anstatt dem Rat ihres Maklers zu folgen.

Aaron Strutt vom Maklerunternehmen Trinity Financial sagt: „Die meisten Kreditnehmer wollen derzeit verständlicherweise die günstigsten Zinssätze, da viele von ihnen große Rückzahlungsschocks hinnehmen mussten.“

„Zweijährige Festzinsverträge sind günstiger als Fünfjahresverträge, was wir schon lange nicht mehr gewohnt sind. Es besteht die feste Überzeugung, dass die Tarife in einigen Jahren günstiger sein werden.“

„Einige Makler ziehen es vielleicht vor, ihren Kunden kurzfristigere Verträge anzubieten, aber die überwiegende Mehrheit möchte ihnen die beste Beratung basierend auf ihrer Situation bieten.“

Nicholas Mendes vom Hypothekenmakler John Charcol stimmt zu, dass die niedrigen Zinsen der Hauptgrund für den Anstieg der Zweijahres-Festzinsen sind – und nicht die Provisionsanreize.

„Dabei wird übersehen, was das Verbraucherverhalten derzeit wirklich beeinflusst“, sagt Mendes.

„Tatsächlich sind Festzinsverträge mit zwei Jahren Laufzeit derzeit günstiger als vergleichbare Verträge mit fünf Jahren Laufzeit, was sie für Kreditnehmer attraktiv macht, denen es auf die Kostensenkung ankommt.“

„Kunden möchten von einer früheren Überprüfung ihres Produkts profitieren, anstatt sich an einen Fünfjahresvertrag zu binden und möglicherweise eine kostspielige Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, wenn sie aus dem Vertrag aussteigen.“

This is Money teilte die Bedenken des Whistleblowers der Financial Conduct Authority mit, die erklärte: „Hypothekenmakler müssen die Bedürfnisse und Umstände ihrer Kunden berücksichtigen und Produkte empfehlen, die diesen gerecht werden.“

„Dazu gehört auch die Überlegung, wie lange die Zahlungen festgelegt werden sollen – für manche Kunden ist eine kürzere Laufzeit das richtige Produkt.“

Es wurde auch erwähnt, dass die neue Verbraucherpflicht, ein neues Regelwerk für Finanzunternehmen, das 2023 eingeführt wird, Makler auch dazu verpflichtet, ihren Kunden „klare Informationen und für sie geeignete Produkte“ anzubieten.

Darüber hinaus schrieb die FCA im Januar dieses Jahres an die Geschäftsführer und forderte die Hypothekenmakler auf, „mehr zu tun, um sicherzustellen, dass die Kunden ihre Optionen geprüft haben“.

Unternehmen müssten „die persönlichen und finanziellen Umstände sowie die finanziellen Ziele ihrer Kunden berücksichtigen und ihnen die entsprechenden Informationen zur Verfügung stellen, damit sie wirksame Entscheidungen treffen können“, heißt es darin.

Die Hypothekenzinsen sind in den letzten zwei Jahren weitgehend gesunken, aber ob dieser Trend anhält, ist alles andere als klar.

Anfang dieser Woche warnte der Gouverneur der Bank of England, dass es nun „erheblich mehr Zweifel“ an weiteren Zinssenkungen gebe.

Andrew Bailey erklärte den Abgeordneten, dass er zwar weiterhin mit einer Senkung der Zinsen rechne, es jedoch schwieriger sei, einen Zeitpunkt dafür vorherzusagen, nachdem die Inflation im Juli schneller als erwartet gestiegen sei.

Der geldpolitische Ausschuss der Bank senkte seinen Leitzins im vergangenen Monat von 4,25 Prozent auf 4 Prozent, doch die Märkte kalkulieren eine weitere Senkung um einen Viertelprozentpunkt erst für das Frühjahr nächsten Jahres ein.

Bailey schien dies zu erkennen und sagte, die Botschaft der Bank sei von den Märkten „verstanden“ worden.

Doch selbst wenn die Zinsen wie erwartet im Frühjahr 2026 sinken, dürfte dies keine unmittelbaren Auswirkungen auf die Festzinshypothekenpreise haben.

Der Preis von Festhypotheken basiert auf den Sonia-Swapsätzen – den Interbankenzinssätzen, die auf Erwartungen hinsichtlich der zukünftigen Zinssätze beruhen.

Sonia-Swaps mit Laufzeiten von zwei und fünf Jahren liegen derzeit unter dem Leitzins der Bank of England. Das bedeutet, dass bei der Preisgestaltung von Hypothekenzinsen bereits zukünftige Zinssenkungen berücksichtigt werden.

Aus diesem Grund beträgt der günstigste angebotene Zinssatz für eine zweijährige Festhypothek derzeit 3,78 Prozent, während der Basiszinssatz der Bank of England bei 4 Prozent liegt.

In den letzten Wochen sind die Swapsätze gestiegen. Seit dem 1. August sind die zweijährigen Sonia-Swaps von 3,56 Prozent auf 3,69 Prozent gestiegen, während die fünfjährigen Swaps von 3,63 Prozent auf 3,76 Prozent gefallen sind.

Die Spanne zwischen den Sonia-Swaps und den niedrigsten Hypothekenzinsen ist so gering, dass es höchst unwahrscheinlich ist, dass die Hypothekenzinsen in absehbarer Zeit sinken werden.

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Tatsächlich lag die Spanne zwischen den niedrigsten Festzinssätzen und den entsprechenden Swaps vor dem rasanten Anstieg der Zinsen im Jahr 2022 eher bei 1 Prozentpunkt als bei 0,07 Prozentpunkten wie heute.

Dies bedeutet, dass die Hypothekenzinsen auf Grundlage der aktuellen Entwicklung im Wesentlichen so gut sind, wie sie nur sein können. Sofern sich die künftigen Zinserwartungen nicht ändern.

Es ist auch wahrscheinlich, dass die Hypothekenzinsen in den kommenden Wochen steigen werden. Sowohl Barclays als auch Nationwide haben kürzlich ihre Hypothekenzinsen erhöht .

„Wir haben gesehen, dass eine Handvoll Kreditgeber die Festzinsen nach der geteilten Entscheidung der Bank of England im letzten Monat und dem darauf folgenden stärker als erwarteten Lohnwachstum angehoben haben“, sagte Hina Bhudia, Partnerin bei Knight Frank Finance.

„Die Erhöhungen betragen zwar nur wenige Zehntel Prozentpunkte, für die Kreditnehmer bedeutet dies jedoch einen deutlichen Anstieg der monatlichen Zahlungen und wird die Stimmung, die bereits durch Berichte über Steuererhöhungen und wahrscheinliche Änderungen der Grundsteuer angespannt ist, weiter belasten.“

Unser Whistleblower aus der Hypothekenbranche ist der Meinung, dass Makler keine kurzfristigeren Festzinsgeschäfte empfehlen sollten, sondern langfristige Festzinsen verkaufen sollten.

„Der britische Hypothekenmarkt ist darauf fixiert, kurzfristige Festzinsen zu verkaufen, auch wenn die Bedingungen etwas anderes sagen“, sagte die ungenannte Quelle gegenüber This is Money.

„Bei über 55 Prozent der Hypotheken mit zweijähriger Festlaufzeit bedeutet dies, dass im Falle eines weiteren Black-Swan-Ereignisses oder einfach nur steigender Zinsen über die Hälfte der britischen Hypothekeninhaber mit steigenden Zahlungen konfrontiert sind.“

„Das könnte große Auswirkungen auf die Wirtschaft und den Immobilienmarkt haben.“