De huizenprijzen in het centrum van Londen zijn ingestort en 'niemand wil erover praten', waarschuwt een aankoopmakelaar

Huizenverkopers in het centrum van Londen worden geconfronteerd met een realiteit die maar weinigen willen accepteren: hun huizen zijn wellicht minder waard dan wat ze ervoor hebben betaald.

Terwijl veel makelaars de markt blijven aanprijzen, blijkt uit gegevens dat de vastgoedmarkt in Londen het moeilijk heeft.

In meerdere stadsdelen in het centrum van Londen zijn de huizenprijzen de afgelopen vier jaar met meer dan 20 procent gedaald. In één stadsdeel zijn de huizenprijzen in slechts twee jaar tijd met 25 procent gedaald.

Van de 10 postcodes waar het in heel Amerika lastig is een huis te verkopen, bevinden er zich acht in de hoofdstad, volgens de meest recente gegevens van TwentyCi.

Bij de data-analyse werd rekening gehouden met de verkoopprijzen ten opzichte van de oorspronkelijke vraagprijzen, hoe snel huizen verkocht worden, hoe groot de kans is dat een verkoop niet doorgaat en hoe groot de kans is dat de vraagprijs van een huis wordt verlaagd.

Momenteel wordt voor huizen in het centrum van Londen gemiddeld 96,1 procent van de oorspronkelijke vraagprijs betaald. Dat ligt onder het landelijk gemiddelde van 97 procent.

Dat betekent dat een gemiddeld pand in het centrum van Londen voor £961.000 verkocht wordt, wanneer de vraagprijs £1 miljoen bedraagt.

Huizen in het centrum van Londen worden bovendien minder vaak verkocht: slechts 37 procent van de te koop staande huizen wordt daadwerkelijk opgeleverd, vergeleken met 55 procent landelijk.

TwentyCi ontdekte daarnaast dat 39 procent van de advertenties in de regio minstens één keer in prijs wordt verlaagd, vergeleken met 37 procent in het Verenigd Koninkrijk. Het percentage niet-doorverkochte advertenties ligt op 25,5 procent, wat hoger is dan het landelijk gemiddelde van 24 procent.

Gemiddeld duurt het 89 dagen om een ​​woning in Londen te verkopen. Dat is langzamer dan het landelijk gemiddelde van 84 dagen.

De situatie in bepaalde postcodegebieden schetst een nog somberder beeld. In sommige gevallen lijkt het erop dat er sprake is van een regelrechte marktcrash.

Huizen in Marylebone brengen gemiddeld 88,1 procent van de oorspronkelijke vraagprijs op.

Dat betekent dat iemand die het huis voor £ 1 miljoen aanbiedt, het doorgaans voor £ 881.000 verkoopt.

Volgens TwentyCi gaat in Marylebone 35,5 procent van de huizen die onder bod komen, ook niet door. Dat is veel meer dan het Britse gemiddelde van 24 procent.

Lees meer

In delen van Belgravia, Knightsbridge en Chelsea duurt het gemiddeld 201 dagen om een ​​huis te verkopen. Dat is bijna tweeënhalf keer langer dan het landelijk gemiddelde.

Ondertussen ondergaat bijna de helft van alle huizen die in Pimlico te koop staan ​​minstens één keer een prijsverlaging, aldus TwentyCi. Ter vergelijking: dat is 37 procent van de huizen in het Verenigd Koninkrijk.

Het zal geen verrassing zijn dat de huizenprijzen in deze gebieden ook dalen en in sommige gevallen zelfs kelderen.

In de City of Westminster zijn de gemiddelde huizenprijzen sinds de piek in januari 2023 met 25 procent gedaald en liggen ze nog steeds onder de prijzen van 2014.

Volgens de meest recente gegevens van het Kadaster wordt een gemiddelde woning verkocht voor £ 920.000. Dat is een daling ten opzichte van de hoogste prijs van £ 1.225.000.

In Kensington en Chelsea zijn de gemiddelde huizenprijzen met 28,5 procent gedaald sinds de piek in oktober 2021 en liggen ze nog steeds onder het niveau van 2014.

De gemiddelde woning wordt verkocht voor £1.183.000, een daling ten opzichte van de eerdere £1.653.000.

'Er is iets vreemds aan de hand met het duurdere segment van de Londense woningmarkt, maar niemand wil erover praten,' zegt Henry Pryor, een professioneel aankoopmakelaar.

'Sommige makelaars zijn bang dat als ze iets zeggen, het ook waar zal worden. Maar als ze het negeren, duurt de ellende alleen maar langer.

'Maar als u koopt of verkoopt, moet u dit weten. De markt is niet meer zo sterk als voorheen.

Wat de meeste mensen niet wordt verteld, is dat verkopers van huizen van meer dan £ 1 miljoen denken dat het 2021 is, terwijl de meeste kopers denken dat het 2015 is.

'De markt is niet meer zo bruisend en de meeste makelaars zullen in vertrouwen toegeven dat het een kopersmarkt is.'

Er kunnen allerlei factoren zijn die de prijzen doen dalen. Hogere rentetarieven, Brexit, zegelrecht en wijzigingen in de belastingregels voor niet-ingezetenen zorgen ervoor dat miljonairs het Verenigd Koninkrijk verlaten.

Het percentage buitenlandse kopers dat zich bij de makelaars van Countrywide Group registreerde om een ​​huis in het Verenigd Koninkrijk te kopen, daalde in de eerste drie maanden van 2025 tot het laagste niveau ooit.

Volgens Jonathan Hopper, directeur van aankoopmakelaar Garrington Property Finders, willen veel superrijken in de hoofdstad eruit. Dit drukt de prijzen sterk.

'De stijgende belastingdruk en politieke onzekerheid zorgen ervoor dat veel rijke inwoners van het Verenigd Koninkrijk hun verblijf hier opnieuw overwegen. Bovendien is er een snelle herijking van de belangrijkste vastgoedmarkt van Londen gaande,' aldus Hopper.

'Een aantal mensen die Groot-Brittannië verlaten, hebben ervoor gekozen hun huis in Londen te verkopen, maar we zien nu een strategische verschuiving, aangezien anderen hun Britse vastgoedbezit behouden en zich richten op de steeds aantrekkelijker wordende verhuurmarkt.'

David Johnson, directeur van vastgoedadviesbureau INHOUS, zegt ook dat rijke investeerders hun bezittingen willen verkopen en hun geld ergens anders willen investeren.

Hij is ook van mening dat veel verkopers en makelaars hun huizen te duur op de markt zetten.

'In een aantal gebieden in centraal Londen is onlangs een stijging te zien in het aantal panden dat te koop wordt aangeboden, omdat een aantal rijke investeerders besloten te verhuizen vanwege nieuwe belastingregels en wereldwijde politieke en economische ontwikkelingen,' aldus Johnson.

'Het is ook niet ongebruikelijk dat woningen op de markt komen die 20 procent overgewaardeerd zijn. Dit is een combinatie van verwachtingen van de verkoper en een makelaar die de verkoper vertelt wat hij wil horen om de controle over die woning te krijgen.'

Een groot probleem voor de Londense markt is de overdrachtsbelasting, aldus Johnson. Een verhuizer die een woning van £ 1 miljoen koopt, krijgt nu te maken met overdrachtsbelastingkosten van £ 43.750.

Iemand die een tweede woning in Londen koopt ter waarde van £ 1 miljoen, hetzij als pied-à-terre of als investering, betaalt £ 93.750 aan overdrachtsbelasting. Voor kopers in het buitenland loopt dit bedrag op tot £ 113.750.

'Veel kopers kopen geen kleinere woningen meer op deze locaties, omdat het niet zinvol is om een ​​woning te kopen als ze deze binnen twee of drie jaar willen verkopen,' aldus Johnson.

'In plaats daarvan kiezen deze kopers voor grotere, verder weg gelegen woningen, waar ze vijf jaar of langer in kunnen wonen.'

Aankoopmakelaar Henry Pryor denkt dat het simpeler is dan alleen belasting en politiek. Hij stelt dat het gewoon een kwestie is van te veel huizen te koop en te weinig kopers.

Pryor heeft misschien wel gelijk. Het aantal huizen met een prijs van meer dan £5 miljoen dat in februari op de markt kwam, was met 30 procent gestegen ten opzichte van dezelfde maand vorig jaar, volgens de meest recente gegevens van LonRes.

'Het komt niet door Liz Truss, de Brexit of door mensen die het land ontvluchten,' zegt Pryor.

'Het komt niet door de rente , Oekraïne of wat er in het Witte Huis gebeurt. Het komt doordat mensen niet meer willen betalen, ongeacht wat er nodig is.'

'De totale voorraad is gestegen. Als je een groot huis of appartement wilt kopen, heb je een aantal fantastische huizen om uit te kiezen, maar veel kopers weten gewoon niet zeker of ze de hoofdprijs willen betalen en velen wachten af ​​in plaats van te investeren.

'Natuurlijk zijn er uitzonderingen, maar de tijd dat je samen met 15 andere enthousiaste kopers op een zaterdagochtend een open huis bezocht, behoort tot de herinnering.

'Goed geprijsde panden worden nog steeds bezet gehouden via 'de beste en laatste biedingen', maar ik zie dat er bij veel panden maar twee of drie bieders zijn in plaats van tien.'

Volgens Pryor lijkt het erop dat de prijzen in het centrum van Londen in het slop zitten, maar dit zou een kans kunnen zijn voor degenen die bereid zijn de moed erin te steken en te kopen wanneer de koers daalt.

'De zomer komt eraan, het wordt warmer, maar het lijkt erop dat de huizenmarkt voorlopig koel blijft,' voegt hij toe.

'Dit is misschien wel hét moment om het huis van een miljoen pond te kopen waar je altijd al van gedroomd hebt, maar niet omdat het zo goedkoop is. Het is alleen zo dat niet veel andere mensen het op dit moment willen.'