Proprietários da Baía de Hudson não querem que Ruby Liu se mude, mas o varejista ainda tem uma chance

Um grupo de proprietários da Baía de Hudson não quer transferir mais de duas dúzias de contratos de locação para o bilionário da Colúmbia Britânica Weihong (Ruby) Liu, mas a loja de departamentos ainda tem uma chance de conseguir o que quer.

A Bay, que entrou com pedido de proteção contra credores em março, conduziu um processo nos últimos meses para encontrar compradores para os contratos de locação pertencentes a ela e à Saks Canada. A empresa concordou em vender até 28 espaços para Liu.

Três contratos de locação foram transferidos para ela sem problemas porque são em shoppings da Colúmbia Britânica de sua propriedade, mas outros 25 são de propriedades de uma das maiores empresas imobiliárias comerciais canadenses.

Os proprietários de 23 desses terrenos se opõem à transferência. Vários deles disseram em tribunal que têm estado "muito preocupados" com suas interações com Liu e que não tiveram "nenhuma discussão produtiva, nenhuma divulgação significativa". Liu insiste que, se o tribunal lhe conceder os contratos de locação, os proprietários se entusiasmarão com ela e com seu plano de abrir uma nova loja de departamentos em seus imóveis.

Embora o desentendimento possa servir como um obstáculo para a Bay fechar seu acordo com Liu, advogados não envolvidos no caso dizem que o varejista tem outro caminho que pode seguir para fechar o negócio.

Essa rota está nas mudanças na Lei de Acordos de Credores de Empresas (CCAA) — a principal lei de insolvência do Canadá — feitas em 2009, disse Jeff Lee, sócio da MLT Aikins LLP em Saskatoon.

As mudanças estabeleceram três critérios que os tribunais devem considerar quando solicitados a atribuir contratos de locação a um novo inquilino.

A primeira é se a venda tem ou não o apoio do monitor, um terceiro independente nomeado pelo tribunal que ajuda a orientar as empresas na proteção dos credores.

No caso da Bay, o monitor é a Alvarez & Marsal. A empresa ainda não revelou se apoia o acordo com Liu e não respondeu aos pedidos de comentário.

"Antes de qualquer ação judicial ser apresentada, normalmente a empresa testa isso com eles", disse Lee. "Eles não vão simplesmente entrar no escuro e torcer para que tudo dê certo."

O segundo aspecto a ser analisado pelo tribunal é se o novo inquilino proposto é adequado. Lee disse que isso depende da capacidade do novo inquilino de cumprir as obrigações do inquilino e pagar o aluguel.

Liu, que ganhou dinheiro no mercado imobiliário chinês, parece ter muito dinheiro, mas sua experiência vem de como proprietária e não como inquilina.

O aspecto final que o tribunal considerará é se a transferência de um arrendamento para Liu é "apropriada".

Lee disse que as pessoas deveriam pensar nisso como se estivessem fazendo a seguinte pergunta: "O que está sendo proposto para esse relacionamento de arrendamento pós-cessão é o que as pessoas concordaram ou elas estão tentando reescrever o arrendamento ou mudar as regras do jogo tão radicalmente que não é apropriado?"

É aí que grande parte da tensão pode estar no caso Bay.

"Você não pode entrar no CCAA como inquilino e então forçar seus proprietários a renegociar seus contratos de locação como resultado disso", disse Peter Tolensky, sócio da Lawson Lundell LLP em Vancouver.

A Canadian Press obteve um documento na semana passada que o advogado de Liu enviou aos proprietários descrevendo seus planos. O documento afirma que ela assumirá os contratos de locação "no estado em que se encontram, onde estiverem", mas não menciona as opções de restaurantes, entretenimento, atividades infantis e fitness que ela disse à imprensa que gostaria de incluir em suas lojas de departamento.

Não está claro se os contratos de locação permitem outros usos além de uma loja de departamentos como a Bay.

Alguns credores deviam mais de US$ 100 milhões

Um tribunal diante de um pedido de reatribuição de contratos de locação avaliará esse contexto e pensará se "o mundo do proprietário está virando de cabeça para baixo com a chegada desse novo inquilino", disse Geoffrey Dabbs, sócio fundador da Gehlen Dabbs Cash, sediada na Colúmbia Britânica.

"Quanto menor for o inconveniente para o proprietário, maior a probabilidade de o juiz ordená-lo", disse ele.

Embora a Bay não tenha informado se buscará uma cessão, é provável que isso aconteça porque qualquer empresa em proteção de credores tem o dever de demonstrar ao tribunal que está fazendo o possível para pagar as empresas e pessoas a quem deve dinheiro, disse Dabbs. A Bay tem uma lista de credores de 26 páginas, com alguns credores devendo mais de US$ 100 milhões cada.

As vendas de liquidação e um acordo para vender as marcas registradas da Bay para a Canadian Tire por US$ 30 milhões reduziram o que é devido, mas vender arrendamentos para Liu também ajudaria.

Qualquer pessoa que fizesse uma oferta de arrendamento tinha que fazer um depósito de 10% do preço estimado de compra. Documentos judiciais mostram que Liu fez um depósito de US$ 9,4 milhões, além de US$ 6 milhões pelos três arrendamentos aprovados, o que equivaleria a um preço de compra de US$ 100 milhões por 28 arrendamentos.

Quando um acordo como esse é fechado, Dabbs disse que uma empresa normalmente busca o consentimento do proprietário porque os contratos de locação comercial tendem a ter disposições que impedem qualquer pessoa de transferir um contrato de locação sem o consentimento do proprietário do imóvel.

Não é incomum que proprietários se oponham porque quaisquer contratos de locação que não podem ser vendidos e não são cedidos são devolvidos aos proprietários, que podem escolher como preenchê-los e sob quais termos.

Esses são arrendamentos âncora, observou Tolensky.

"Então, eles provavelmente são muito favoráveis ​​à Baía ou ao inquilino em muitos aspectos", disse Tolensky, aludindo ao fato de que os inquilinos âncora geralmente recebem aluguéis ou condições atraentes.

Portanto, é mais vantajoso para os proprietários recuperarem seus imóveis, disse Monica Beffa, fundadora de um escritório de advocacia em Oakville, Ontário. Se o fizerem, poderão cobrar aluguéis mais altos, desenvolvê-los para usos inteiramente novos, como unidades residenciais, ou dividi-los em lotes menores que possam ser alugados por uma ampla gama de inquilinos.

Se não o fizerem e um tribunal atribuir os arrendamentos a Liu, os proprietários provavelmente a vigiarão de perto para garantir que ela não viole nenhum termo do acordo.

Dabbs disse: "O proprietário pode ficar irritado se o inquilino descumprir o contrato, mas, por outro lado, ele não quer depender disso.

"Se eles não quiserem que esse arrendamento seja cedido, eles vão lutar contra isso logo de cara."